-看点

　　●近年来美国房地产业之所以会如此繁荣，主要是以下几方面因素决定的。首先，利率持续下降是支持2000年以来美国房地产市场持续繁荣的重要影响因素，房地产按揭贷款按揭贷款利率也随着宽松性货币政策而持续下降；其次，随着联邦基金利率下降，其他利率也随之纷纷下降，很多高风险的金融工具在住房按揭贷款市场中比重不断增大。从美国房地产市场繁荣与降温来看，利率变化是最为重要的影响因素。利率水平高低决定了房地产市场发展繁荣与否，决定了房地产市场价格变化。

　　●随近期美国房价出现下跌，住房按揭的违约风险也随之增加。第一，当房地产市场繁荣时，各类住房信贷金融机构会积极扩张信贷规模，往往也会降低住房消费者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入住房信贷市场；第二，当美国金融机构将这些高风险资产以证券化方式进入市场时，又由于评级市场不透明和评级机构之间的利益冲突，导致这些高风险资产以证券化方式进入投资市场；第三，随着金融市场发生变化，美国住房信贷市场风险将进一步暴露出来；第四，由于近年来国际经济增长形势良好，导致美国及其他国家或地区的金融机构降低了对风险的警惕性。

　　●从美国情况来看，房地产信贷市场是一个高风险市场，住房按揭产品也是一种高风险产品。当市场严重低估该类产品风险，尤其在证券市场中投资这些证券化产品时，这类产品的风险既可能会传导到美国以外的证券市场上，也会传导到国内证券市场上。

　　从美国情况来看，房地产信贷市场是一个高风险市场，住房按揭产品也是一种高风险产品。房地产信贷风险不仅会对房地产市场造成不利影响，而且也会对证券市场产生负面影响。对此，我国银行业及管理层要对房地产信贷风险予以高度关注，避免由此对中国经济可能产生的不利影响。

　　一，利率升降：导致美国房地产市场繁荣与降温

　　近年来美国房地产业之所以会如此繁荣，主要是以下几方面因素决定的：

　　首先，利率持续下降是支持2000年以来美国房地产市场持续繁荣的重要影响因素。从2000年下半年开始，美联储货币政策开始发生根本性转变，从加息周期转变为减息周期。联邦基金利率在2001年1月下调了50个基本点后，美联储又连续13次降低利率。截至2003年6月，联邦基金利率水平降为1%，达到了46年以来最低水平。美联储的低利率政策造就了美国的金融环境十分宽松。

　　在美国房地产按揭贷款市场上，按揭贷款利率也随着宽松性货币政策而持续下降。其中，30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下调到2003年的5.8%；1年可调息按揭贷款利率也从2001年末的7.0%下调到2003年的3.8%。虽然，自2004年6月后，美联储的低利率政策开始发生逆转。截至2005年6月，经过连续13次调高利率，联邦基金利率从1%提高到4.25%水平，但其利率仍保持在较低水平上。而且，人们也没有预期未来利率会升高。所以，利率降低所造成的高房价并没有给购房者构成更多的偿付压力。在2000年到2004年间，伴随着房价不断上升，购房者每月偿付的贷款额并没有多大升幅。或者说，购房者仍能承受每月所需偿付的贷款额升幅。

　　其次，随着联邦基金利率下降，其他利率也随之纷纷下降，很多高风险的金融工具在住房按揭贷款市场中比重不断增大。据美国房屋按揭贷款银行协会所提供的数据来看，截至2004年下半年，浮动利率贷款和只支付利息贷款所占总按揭贷款的发放比例约为三分之二。与固定利率相比，购房者选择这类贷款工具时只需负担较低的每月还款额度。所以，这类贷款工具也减轻了购房者的还款压力。同时，全球投资者对美国按揭贷款证券化产品也有需求，这一因素导致美国贷款机构可以发放更多的高风险住房按揭贷款。在一定程度上，这些因素都支撑了近几年来美国房地产价格的持续走高。

　　在一个低利率时代，按揭贷款证券化产品能让投资者获得比投资政府债券更高的投资回报率，导致越来越多的投资者都愿意投资按揭贷款证券化产品。根据华尔街日报报道，越来越多的美国投资者及欧洲和亚洲投资者涌入这一市场，使得美国房地产市场更加兴旺。随着投资者不断买入按揭贷款证券化产品，加上银行大量放贷，这些因素都促使美国房地产价格持续上升或保持在较高水平上。

　　但是，随着美国联邦基金利率上升(2006年8月联邦基金利率上升到5.25%)，已达到近两年来最高水平。美联储连续17次升息，不仅提高了房屋借贷成本，而且也对房地产市场起到了一定的降温作用。由此，导致美国房地产市场的繁荣开始出现逆转。据美国一些房屋建造商表示，他们的订单就已经开始减少，这种状况持续到了2006年。根据美国商务部的数据显示， 2006年第三季度美国的新房开工持续下降，与2005年同期相比，2006年9月新建房价格下降了9.7%。这是1970年以来的最大降幅。目前，美国的房价下降已引起了市场的普遍担忧。

　　另外，由于当前美国经济前景不明朗，加上汽油价格飙升，带动了美国物价水平上涨。物价上涨会影响社会公众压缩像房屋这样的大宗物品开支，这也是造成近期美国房价下跌的原因之一。尽管美联储升息的宏观调控是旨在控制通货膨胀压力，但社会公众仍会感觉收入会降低，因而也会进一步减缩开支。

从美国房地产市场繁荣与降温来看，利率变化是最为重要的影响因素。利率水平高低决定了房地产市场发展繁荣与否，决定了房地产市场价格变化。