案情：

　　2003年11月，李先生与北京某房地产开发公司签订购买商品房的认购书。双方约定，李先生认购石园小区房层一套，该房屋销售建筑面积94.86平方米(实际面积以房管局实测为准)；单价每建筑平方米2737元；总房款259632元，待实际面积测定后，多退少补。认购书签订后，李先生履行了当日给付订金1万元，7日内交付房屋首付款66132元的义务。

　　后经北京市顺义国房局测定为101.55平方米，李先生认购的房屋实测面积与预测面积的误差比为7%。李先生认为，根据《商品房买卖合同》规定，误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。其将房屋补齐至3%以内的部分，开发商就应立即交付楼房。而开发商则认为，双方签订的不是《商品房买卖合同》，李先生应依据认购书的约定，按照实测面积付款，即补齐面积误差7%的房款。现李先生并未适当履行付款义务，他们不能交付房屋。为此，李先生起诉到北京市顺义人民法院。

　　法院认为，李先生与开发商签订的认购书，已具备了商品房预售合同的主要条款，就认定是商品房预售合同，该合同属有效合同。双方对房屋认购与实测面积出现误差后的后果有约定，对双方具有约束力。李先生并不能证明开发商存在故意扩大售房面积的恶意，因此应按认购书的约定履行。因此，法院驳回了李先生的诉讼请求。点评：

　　本案中，人民法院已经确认了李先生同开发商签订合同的有效性。消费者和开发商的主要争议点就是如何理解“多退少补”的问题。

　　按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干总是的解释》第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行，房屋面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，人民法院驳回李先生的诉讼请求符合法律规定。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干总是的解释》于2003年6月1日实施，如果李先生与开发商签订的合同中没有“多退少补”的约定，李先生在法律上就是有退款依据的。而按照7%的误差计算，李先生因为“多退少补”至少损失了万余元。笔者笑谈：

　　合同并非越细越好，这是笔者在评案中已经讲过的，对于不系统了解法律规定的消费者而言，很多法律对您的合法权益实际上有更详尽的保护，千万不要贸然增补合同条款而失去这些保护。在西方有一句谚语，“过分热心帮忙的傻瓜比敌人还要危险！”有些消费者特别强调加入的条款就能起到这样的效果。