房地产调控挺进“深水区”：强化政策执行力

　　2006年春夏，新中国历史上首次出现了直接以房地产市场为对象的宏观调控。

　　这是极不平常的。尽管在此前的多次宏观经济调控中，也出现过对房地产调控，但从未像这次把房地产作为调控的首要目标。

　　这一轮房地产调控，更表明这已经不是简单的个别产业问题，而是同中国经济的健康和安全紧密联系。

　　这轮调控切实触动了利益集团的根基。控制房地产、土地审批、金融等优势资源的开发商、地方政府、银行等寡头们纷纷粉墨登场，通过各种场合表达各自的利益诉求。

　　在这次的全国“两会”上，全国人大代表和政协委员们对房地产调控表现出来的前所未有过的关注，并不能仅仅视作是对以往调控措施的检阅，更大程度上是向外界传达出这样一个积极的信号：人大、政协将真正介入到房地产调控中来。

　　这个不容忽视的力量的加盟，将使得房地产调控背后的政经格局朝良性方向前进一大步。这也将是第三轮地产调控的最大看点。

　　利益集团之盟

　　“为什么美国联邦储备银行没有工人阶级的代表？”

　　发出这个质疑的，是2001年诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格里茨。他认为，既然联储的政策会影响到工人阶级的福利，他们就应该有权参与联储的决策。

　　推及到中国：为什么每次房地产调控政策的出台，几乎都走专家路线，而缺乏失地农民、工薪阶层等弱势群体的声音？

　　弱势群体缺位的背后，是强势利益集团通过结盟，联手推动地价、房价的节节攀升，合伙瓜分房地产开发带来的巨额“剪刀差”。

　　以上海为例，上海市统计局公布的数据表明，2005年上海市房地产企业销售收入达2160多亿。其毛利至少在1200亿以上。这部分利润被开发商收进腰包。

　　地方政府也是获利方之一。地方政府一般通过房地产税收来取得大量的财政收入，并通过房地产来带动相关产业的发展。

　　统计数据表明，“十五”时期，北京GDP增长有30%左右来自房地产。同期，上海房地产增加值年均增长(绝对值)20.54%，2005年达到670.23亿元，占全市生产总值的7.3%；房地产开发投资额年均增长(绝对值)17.1%，高于同期全市固定资产投资的增长。另据计算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。

　　而对于像杭州、宁波、温州、南京、重庆等等其它一线城市或二线城市来说，房地产对地方经济发展的推动，都不可小视。

　　还有一个起重要作用的利益集团，即银行。普遍的认识是，银行既是房地产价格攀升的推动者，也是房地产市场的长期受益者。住房消费信贷的大幅度发展，给银行带来了发展机遇与获利空间。

　　正是有了利益这条纽带的串联，利益集团们在宏调语境下，表情一致。

　　执行力考验

　　2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，在地产界掀起巨大波澜。

　　随后，上海的多家大型房地产开发商展开了积极的游说工作。这条政策触及到了他们的利益。土地增值税一旦真正被清理，按照粗略估算，上海每年至少都能收上来四五百亿。因为上海土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50%。

　　实际上，对于土地增值税，上海的开发商们已经不是第一次联手抵触。虽然从1993年开始，有关征收土地增值税的通知就已经发出，截至目前，国家和上海财税部门针对此税种下发过30多个文件。但上海以及整个全国很多地方，并没有完全执行这个政策，而是把土地增值税预征率统一调整为销售金额的1%。

　　虽然国家税务总局规定从2月1日起开始全面清理土地增值税项目，但目前地方上也鲜有出台相关配套措施。

　　此前，在央行“121号文件”等要求收紧信贷的文件出台之际，北京的房地产大腕就开始采取“上书”、资助论坛、开研讨会、利用他们掌握的媒体制造舆论等方式，来左右地方对于政策的执行。

　　实际上，“121号文件”等一系列看似相当强硬的收缩信贷的文件下发后，房地产贷款也仍然保持着高速增长。很多大型城市的房地产开发商，开发资金80%以上来自银行。

　　在2006年的第二轮地根调控中，另外一个引起业界广泛关注的政策，就是九部委下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中制定的新规则：变革现行各类商业用地的土地出让竞价方式，推行“竞地价、竞房价”的招标方式，目前看来执行也并不理想。

　　2006年，“执行力”一词首次被写进政府工作报告；今年，“增强执行力”再次出现在政府工作报告中。全国人大代表在审议报告时认为，一定要采取切实措施，纠正当前一些地方存在的“执行力打折”问题。

　　作为全国政协委员，建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森和山东经济学院房地产经济所所长郭松海均在“两会”期间公开表示，2007年不应该有更多或者更严厉的政策出台，而应该是一个落实政策年。

　　兼听而后决策

　　“房奴”——这个2006年的“当红”字眼相当准确地描述了一个阶层的生存图景。

　　他们本无房。但他们要结婚，要生孩子；他们想要属于自己的家。最终，他们不得不债台高筑去买房。

　　2006年9月，上海市宝山区人民法院一审判结20例，允许购房人解除购房合同，开发商应退还房款，收回价格已大大“缩水”的房屋。

　　退房的原因很简单。2005年2月份，他们在大华公司开发的一个楼盘买了均价在13600元/平米的房子，但到了下半年，由于楼市宏观调控趋紧，上海中外环线周边地区房价下跌，同类房价最低跌到每平方米8000多元。如此一来，买房人房子还没到手，每套价格就“缩水”了三四十万元。

　　于是，他们要求退房。但遭到了大华公司的强硬拒绝。他们把大华公司告上了法庭，并最终获胜。

　　一方是房奴，一方是位列上海地产50强第二位的大华公司。这个事件，被上海地产界视为具有标志意义的事件。

　　实际上，目前，失地农民、动迁户、拆迁户、普通业主等一些过去被视为弱势群体的人群，正在通过各种渠道向决策层传递着他们集体的声音。

　　在此次“两会”上，全国人大代表提交的有关住房的议案中，与廉租房和经济适用房相关的占了多数。而一份由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，则被全国政协会议提案组定为第1号提案。对于种种意见和建议，建设部部长汪光焘给予了正面回应，他表示，今年年底前所有城市将建廉租房。

　　而此间的一些政策，也体现了中央对于维护大多数普通百姓利益的政治深意和决心。

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》就要求：新批住房土地中小套型要占70%以上，新建住房90平米要占70%以上，自住房购买首付比例维持20%，5年以内转让住房要交纳全额营业税。

　　此类规定都倾向于维护普通百姓的住房利益。也可以看作是对前几年某些房地产商“富人论”的一次明确、响亮的回答，和对曾经有过的部分群众“不买房运动”的积极回应。

　　如今，更让他们宽慰的是，除了监察部的参与之外，人大、政协也开始发挥自己的力量，逐步介入到地方房地产调控，监督地方政府对中央调控政策的执行力，保证“国十五条”等多个政策的落地。

　　从多个部门反馈的消息来看，今后，地方在制定调控政策之前，不仅要召集人大代表、政协委员等参加的相关咨询会议，最终方案还要经过地方人大。还有一些地方人大，将会要求地方政府相关部门，要定期汇报房地产调控效果。

　　一个全新的房地产调控时代，正在来临。