策划人语

　　房地产金融，难解的矛盾体。

　　房地产和金融的关系，在宏观调控之前曾经水乳交融，如今却又在政策冲击和银行自救措施下，显得有些格格不入：大开发商顺风顺水，中小开发商饿死路边——银行和开发商若即若离，却又难以完全撇清干系。

　　在不为人知的情况下，仍有开发商借用开发贷款撬动楼盘开发，仍有骗贷者则肆无忌惮地大搞“假按揭”，仍有银行审贷不严和违规放贷的屡屡出现……这些金融黑洞，成了后调控时代楼市难解的痛。

　　骗贷者

　　“假按揭”操作五花八门

　　要说宏观调控在房地产市场中产生的效果，最明显的无疑是炒房客越来越少了。然而，曾经的投资者、投机客，在2005年房价顶峰时购得的房产在坚持了一年多后，开始出现集中性逾期还贷现象，这让我们不得不重新审视那段疯狂的炒房岁月。

　　近日，北京朝阳法院公布数据显示，在2002年1月至2006年12月的5年间，朝阳法院共受理住房消费贷款案件683起。案件中最突出的现象是借款人缺乏信用观念甚至超高消费购房，开具虚假收入证明。而房地产商假借住房消费贷款融资、套贷、骗贷、一房多贷的现象屡有发生，房屋抵押登记办理比例过低，造成银行物权担保落空等等。另外，法院认为银行内部管理滞后，盲目追求最大利润，贷款资格审查不严，也是住房消费信贷纠纷不断增多的重要原因。

　　“在2005年房价最高峰时，购房者中的骗贷方式真是五花八门。”上海中夏律师事务所资深房地产律师倪志刚告诉记者。其中比较多的是主观诈骗，如盗用他人房产证明，在二手房市场上市销售；也有一些人是为了炒房获利而透支了还款能力，但在无法短期内找到下家后陷入支付危机。

　　倪志刚介绍，一般来说，银行会把房贷客户归为风险类借款人和关注类借款人两类。风险类借款人是故意赖账或者无能力还账的客户；关注类借款人是指有潜在风险的客户，包括3个月时间内申请两次以上贷款，12个月内发生4次以上(含4次)延期还款等。

　　其实，早在2004年，中国工商银行总行当时的住房金融业务部总经理季爱东就曾经提示，假按揭正在成为个人住房贷款业务的最大风险之一，政府应该对恶意套贷的行为进行司法惩戒。但是直到2005年后，违规骗贷行为仍然存在。

　　法律专家称，银行在购房人申请贷款前调查不实，放贷程序不规范，放松贷款条件等暴露了贷款管理的多处薄弱环节，至今没有彻底改变。

　　近日，股市的一路走高令部分此前的房产投资者开始考虑通过房产变现而转入股市投资，一些二手中介和金融中介再次担当起骗贷高参的角色。一位中介经纪人甚至向记者承诺可以通过加按揭方式贷出超过房产评估值的资金额度，但拒绝透露具体做法。

　　“只要这些与银行的‘关系贷款’渠道不被彻底堵截，违规贷款就不会有制度性规范的一天。”分析人士称。

　　开发商

　　“空手套白狼”的原罪

　　调控招数几乎出尽，全国房价涨势依旧，甚至从去年起连续10个月房价微降的上海也在今年2月止跌回升。“不是说开发商资金链快断了吗？到底出了什么问题，导致开发商的囤积居奇丝毫没有改变，甚至愈演愈烈？”在供需决定价格的房地产市场上，2007年的春天，中国内地仍然笼罩在买房难的氛围中，各种慨叹久久挥之不去。

　　如果说金融政策是运用市场手段调控楼市的最有效方式之一，那么在此轮房地产调控中，金融大棒不可谓不强硬。近日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点，5年以上贷款利率已经上升至7.11%。与此同时，背负大量银行贷款的开发商所付利息成本也相应增加。

　　但另一边，刚开工的房地产开发项目仍在上演精彩的“空手套白狼”，只是相比2003年时低调许多。

　　“只要能拿到四证，一些银行还是愿意想尽办法拉拢好的房地产贷款项目。实在不行，不走开发贷款，也能贷出钱来。”一位自称可以从银行拿到贷款的地下中介公司经理告诉记者。据他介绍，因为他们在银行的内部关系，按照政策拿不到贷款的项目都可以通过中介实现融资。比如做一些假凭证后，通过中小企业贷款等各种受银行鼓励的贷款名目行开发贷款之实。

　　有了银行的资金支持，开发商完成“空手套白狼”的表演就有了坚实的基础。接下来就是建筑商垫资入场开工、预售款回笼、再还款、再销售的过程。

　　“建筑商在其中非常背动，甚至地方政府出面为开发商说情，导致工程款拖欠成了无处不在的潜规则。”上海某建筑公司经理称。而在预售过程中，开发商也可以自己买房再退房，造成虚假热销，甚至通过售楼员真实购房，向银行骗得大量个人按揭贷款。

　　于是，我们看到了从2004年到2006年，固定资产投资一如既往地上涨，开发资金中来自银行贷款的比例从未降低。

　　正是源于轻易得到的资金支持，开发商从容扮演着楼市中间商的角色，无论地价多高，其都可以通过变通辗转腾挪实现获利，尽管这种腾挪存在异常大的风险，但在银行放贷冲动、消费者自住需要的多重支持下，开发商仍然敢于铤而走险。

　　银行

　　放贷冲动打出“擦边球”

　　房地产金融链条的中间环节是银行，核心环节也是银行。开发商与购房者的违规申请本质上都可以在银行审查中暴露无遗，但实际操作中却事与愿违。

　　“审查制度硬件不足，获利冲动主观抵抗，这些因素综合作用，如何期待会有良好的信贷运行状态？”原广州某商业银行分行行长称。

　　其实，宏观调控以来，银行在房地产金融监管中的力度已经加强。“根据央行规定，90平方米以上住宅最高贷款额度只能在70%。这对规范投资行为和需求结构很有作用。”上海易居研究院信息中心副总监于丹丹称。

　　但是，需要从金融口径规范的投资行为显然不止这些，房地产信贷黑洞也在宏观调控下被越揭越深。

　　数据显示，截至2006年6月末，国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌假按揭的贷款金额达13.09亿元，坏账率6.05%。同时，一些房地产开发企业和房产中介机构通过虚假按揭或一房多贷、虚抬房价等手段套取银行贷款，有的甚至挪用流动资金贷款投资房地产项目开发，利用银行贷款囤积土地。

　　这样的调查结果遭来了银监会措辞严厉的批评，银监会斥责银行贷款“三查”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式。

　　回顾银行对房地产业的放贷心态，北京民生银行一位部门经理称：“最早的时候，只要开发商有一定的自有资金和一个项目规划书，就可以向银行申请贷款了。后来，房地产开发贷款的自有资金比例定为20%，到2003年6月提高到了30%，但那时候操作仍然不规范，少一点也可以贷的。”

　　除了“门槛”低，房地产企业变相贷款的做法还有很多。该经理告诉记者，在销售环节如果出现资金问题，可以申请追加贷款；以原有的房地产项目作抵押也可以向银行贷款。显然，银行对房地产开发的“宽贷”成为助长开发热的重要驱动力之一。

　　而银行此举一方面是看好当时的房地产市场趋势，另一方面则源于自身对贷款业务的扩张需要。“在过去市场景气的时候，银行为了吸引更多的贷款，尽管对一些违规做法心知肚明，在操作上却是默许的。”一位银行内部人士表示，银行的最大苦衷源于安全与利益的冲突。

　　尽管央行加息脚步不停，但商业银行放贷冲动不减。据介绍，某大型银行仅深圳分行的闲置资金就达到数百亿元，存款20%至30%都处于闲置状态。“尽管央行不断上调存贷款利率，提高贷款门槛，但另一方面又会促动更多资金被存入银行。两者合力，商业银行的资金越来越充裕，放贷冲动如何抑制？”

　　另外，目前商业银行单一的存贷差收益模式也导致了放贷冲动难以抑制。“一方面银行要满足股东对于企业经营利润的要求，另一方面又难以在短时间迅速拓展新的利润来源，这是目前商业银行的最大困惑。”分析人士称。