业主潘先生的主人卧室房顶严重漏水，渗漏处用透明胶布粘贴

　　 本期提要

　　 依托白云山而建的白云堡豪苑，在十年前的广州城内，可谓赫赫有名。它是当时广州著名十大楼盘之一，号称“除了二沙岛，就是白云堡”，是真正的半山别墅豪宅小区。

　　 “山外青山楼外楼，白云仙境白云堡”，在当年一本泛黄的白云堡售楼介绍书上，形容该小区地理位置优越，三面环山、中含碧湖，且常年尽得“白云出岫，绿水清幽”的白云山风水灵韵。即使今天，在一些广州开发商眼里，购房者没有上千万的身价，恐怕根本就进不了单独通往白云堡的那一座横跨广从公路的专用立交桥。

　　 白云堡豪苑因开发商拟在小区内新建7幢高层住宅而引起业主群起反对(本报5月10日A10版曾作过报道)。开发商坚称新建一举“合情、合理、合法”，300多名业主及61名省市政协委员的联名反对，也同样分量可观。而开发商抛出业主维权的带头人——省政协委员梁少贞借维权谋私勒索千万，更是语惊四座。

　　 开发商是否出尔反尔欺骗了业主？近十年前的规划许可，十年后是否依旧有效？规划小区配套究竟是“牛身”还是“牛绳”？规划之争背后是否还有更隐秘的真相？近日，记者对这一豪宅小区的维权之争，进行了再次调查。

　　 今年74岁的业主余志高(化名)先生，在美国生活了16年后回到广州，7年前来到白云堡安家。余先生承认：当初买楼时，确实是看中了这里的优美环境。“我记得当时的小区宣传资料里，有一幅画，画面上有远山，有近湖，湖面上还泊了一只小木船”。

　　 如今，这个开发14年的小区，已日臻成熟，小区能开发的地块也已接近用尽。据统计，目前白云堡小区占地22万平方米(包括小区中间一个规划红线外的4万多平方米人工湖)，共建有177幢单体豪华别墅、28幢五层公寓楼等。这些建筑均背山临湖，层层环山而建，每排房屋之间都相隔着十米山道。

　　 中午时分，凡天晴时走进小区内的盘山小径，山中蝉鸣声声入耳。然而，今年五一前后，因小区开发商重新向政府部门报建7幢15层高楼，这个“以前连一个蚊子飞过都能知道”的高档别墅楼盘，其平静被彻底打破了——

　　 业主：据理力争

　　 300多名业主联名反对建高层

　　 5月17日晚，尽管白天有着各种各样的生意要打理，白云堡十多名业主还是准时聚集在距小区不远的一处酒家吃饭，商量小区维权之事。

　　 1994年，白云堡一期向社会售楼以来，目前已陆续有400多户人家入住。业主几乎户户有车，有的还不止一部车，多以经营家族商业、律师等为业，其中不少业主是来自美国、港澳等地区的外籍华人。除购楼入住的业主外，同时该小区目前还生活着63户外国人，他们是各国驻广州领事及世界各大企业高管人员。“每月的租金大约是7000美金”，小区物管处透露。

　　 这次聚会的主题，是商量如何尽快征集业主签名，以联合反对小区开发商再在小区建高层住宅。这已是小区业主今年五月以来自发组织的第二次签名活动了。“发短信通知集中签名，会不会更有效率？”，“还是再出示一份公告，让业主明白理解后，再上门签会比较好？”对签名活动的具体细节，业主们进行了详细讨论。

　　 原来，早在去年6月，白云堡小区的开发商——广州白云堡房产开发有限公司就已向规划部门报建，打算在小区西南角靠近小区大门处的一处绿地，再修建7幢15层的住宅楼。这块地占地约4000多平方米，几乎是整个小区最后一块可利用地块，目前是小区儿童乐园、游泳池和少量商铺等公共配套设施所在地。今年初，开发商报建一事被业主得知后，立马激起一片反对之声。

　　 “我们以前买楼时，售楼人员都说这里是别墅区，小区内的基建项目已经建完，不会再有高层建筑的”，一业主称，开发商在房屋建好出售后再来建楼，将会直接改变小区自然景观，明显影响现已入住业主的生活质量，并进而造成业主的物业贬值。

　　 3月中下旬，小区近百名业主联合签名，向市里相关部门反映情况，要求阻止开发商建高层。业主们认为，如果继续在小区建高层住宅，不仅损坏业主利益，而且违反了南湖国家旅游度假区对该范围控制地段的控制性规划。如位于南湖国家旅游度假区控制范围内的白云堡豪苑，按照政府公开信息，该地块的控制性规划规定建筑物限高12米，建筑物容积率为0.8，建筑密度为25%等，这些规定已与开发商的报建严重相悖。

　　 梁少贞劝阻业主上街拉横幅

　　 “联名反对信是在市规划部门开会研究前一天送达的，真是悬”，知晓这一情况后的省政协委员梁少贞，及时向省市相关部门反映了这一事件。去年9月，梁的儿子以400多万元的价格，通过拍卖购得白云堡临水别墅一幢，今年2月前后刚刚装修入住。

　　 在一次乔迁家宴中，梁从一名政府人士那里了解到，该小区不久将再建高楼，且高楼位置正好位于她儿子家对面，挡住了湖边远山。“开发商怎么突然又变了规划呢？卖楼时的小区沙盘从未出现再建高层的说明啊？”，梁后来从政府部门证实了这一传闻。其后，越来越多知情的业主，开始要求抵制开发商建楼。

　　 4月10日，广州市规划部门在正式回复白云堡业主的信访函中(穗规信(2007)35号)中，表示：(市规划部门)拟进行批前公示的程序、待收集相关利益人所反馈的意见后，再正式批复该方案。

　　 为保证签名反对的有效性，白云堡业主们于是再度开始征集业主签名，希望能在政府部门公示后，征集到更多的反对意见。“听开发商传言，已经有400多人签名同意(建高层)，这怎么可能呢？”负责收集签名的业主代表曾小姐称：目前，白云堡小区除40多套别墅出租外，总共才400多户业主，而再次签名反对的业主已经达到320多名。

　　 这一次签名，跟上一次比，除了收录业主姓名、房幢号、手机联系方式等外，还增加了身份证号码和购房合同编号等。“我们自己想做得更完备，更有公信度”，业主曾小姐表示对未来的签名效果有信心。

　　 今年3月初以来，业主们一边寻求联合签名反对再建高层，一边向省市各相关部门反映“小区违规建设”情况。

　　 五一长假期间，部分业主试图上街拉横幅抗议，梁少贞制止了这一行为，表示“自己一定会把相关情况向有关部门反映”。其间，为保证维权活动顺利进行，维权业主自愿每家出资1000元，充当活动经费。“我一次想交5000元维权，可业主代表怎么也不接受”，业主张先生称。

　　 61名政协委员签名支持业主

　　 5月19日，借助政务公开系统、以及走访了一些相关政府部门，业主查阅到了有关白云堡小区的建设规划、商品房出让、预售及销售情况。

　　 在一份广州市国土与房屋管理局出示的商品房出让、预售及销售宗地情况统计表上，显示，位于白云区同和永泰村陈塘地带的白云堡，在1993年缴纳2800多万元土地出让金后，分别以7个预售许可证合同，允许销售645套住宅(含别墅和住宅)，预售面积147543平方米。该地块出让面积176237平方米。

　　 “即使不算小区规定配套的1.6万多平方米的公建配套面积，就现在小区已售出面积来看，其小区容积率就已严重超标”，小区业主李业顺一边仔细看完了所有政府预售许可复印资料，一边说道。据他计算，就凭政府已许可的这些售房资料来看，小区容积率已达0.837，超出现在的南湖国家旅游度假区建筑容积率0.8的相关规定。

　　 “如果再建7幢高层，增加4万平方米的住宅面积，那么小区容积率将达到一点几，连规划部门最近允许开发商更改规划的0.998，容积率也将大大超出”，白云堡业主中，有一部分人本身自己也就是房地产商，“况且以2800多万元的地价来算，每平方不到150元，这在当年的地价中，也是不可思议”。

　　 并未住在白云堡的市政协委员韩志鹏认同这一说法：“白云堡内的建筑也实在太密了。小区内现已建得满满当当，再建高层说不过去。其中湖边别墅之间的间距几乎不足2米，都快成握手楼了”。而这一地域，在1993年市规划部门对别墅用地的规定中，容积率要求0.5。其后开发商通过规划部门同意，又分别将小区容积率调整至0.698和0.998。

　　 “如果小区再建7幢15层高层住宅，就以每户3口人计算，一下子将新添600户、1800多人；以每家五口来算，小区将新增3000多人”，业主李先生在得知开发商想再建高层的动向后，曾跟自己儿子开玩笑，说：“以后你们去游泳，就不叫游泳了，应该叫泡澡才是”。

　　 而早在4月中旬，在政协委员日常的联络交流中，越来越多的省、市政协委员都得知了白云堡规划一事。“我们当时都很气愤，几乎是一致强烈反对开发商再建楼”，市政协委员莫广松回忆，“盖高层一是损害业主利益，二来也违背了相关城市规划，特别是国家对南湖旅游度假区建筑规划的相关要求”。莫称，在反对白云堡建高层一事上，很多政协委员都是当场签名支持业主的，事后通过查阅大量资料，“觉得也应该为业主说句公道话”。

　　 “政府现在已非常重视环境保护，白云山——南湖地区作为广州的市肺，相们政府部门会慎重解决此事，会兼顾该地区的生态、公益功能的”，韩志鹏委员讲，两天之内，关于反对白云堡开发商再建高层的动议，前后得到61名省市政协委员签名，其中一名还是北京市政协委员。

　　 “一般两会期间，一份正式的提案只需要一名政协委员提出即可。像现在一下子有60多名委员签名，这个分量很重，以前非常少”，据韩统计，61名签名委员中，其中有8名广州荣誉市民，数名政协委员有亲戚或子女是白云堡业主。（来源：南方都市报）

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　　 业主潘先生的主人卧室房顶严重漏水，渗漏处用透明胶布粘贴

　　 之所以对这次开发商盖高层如此敏感，一些业主承认：担心开发商又要改变规划。

　　 白云堡业主通过查阅相关文件备案得知：该小区最早的穗云规(1993)第023号《关于白云堡别墅区规划设计要点的批复》中，规定该地块使用性质为别墅区，容积率小于或等于0.5，建筑密度不大于25%。小区容积率到第二份穗云规复字(1993)第028号文中，用地性质未变，容积率提高到0.698，建筑密度改为25%。最后一份穗云规批字(1998)第04号文《关于局部调整白云堡别墅区规划方案的批复》中，规划部门同意将第五排苑轩径原设计的两幢两层半别墅，改拼为1幢5层公寓式住宅。调整后别墅区建筑密度将达到28.4%，容积率0.998。

　　 “容积率越来越大，建筑密度越来越高，为什么每次调整规划，都有利于开发商，而不利于业主呢？”业主在愤懑之余，替开发商算了一笔账，通过两次更改规划，开发商这些年相当于多增加了53185平方米的建筑面积。而在1998年白云堡小区最初售楼时，房价已是均价1.5万港币／平方米，相当广州中心城区4000多元／平方米均价的3——4倍，这样，通过两次规划变更，至少开发商增加了5亿多的售楼收入。

　　 “规划一变，原先的建筑密度从25%提高到28%，容积率从0.5提升到0.998，绿地率却从47.4%下降到37.1%，将小区容积率一下子提高0.3，这是规划变更中极不正常、极不合理的事”，业主证实，在开发商拿到第二次更改的规划批文后，并不仅仅是在小区第五排建公寓，而是在第五排建了9幢公寓外，还在第二排建了2幢公寓、第三排建了17幢公寓。

　　 开发商：振振有词

　　 “建高层合情合理合法”

　　 但开发商显然并不这样看。5月18日，广州白云堡房产有限公司副总经理王北赣在接受记者采访时再次表示：“我们这次建高层是合情合理合法的，地价早在1993年就一次性付清，是在红线范围内的，不存在更改规划的说法”。

　　 按照广东省《实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》相关条款规定：建设单位和个人在取得建设用地规划许可证后，必须在一年内申请用地，逾期未申请的，建设用地规划许可证自行失效。“开发商1998年即已取得2幢32层高层的规划许可，至今近十年没建，应视为原规划许可失效”，梁少贞对此提出质疑。王北赣则认为，从今年4月10日市规划部门的回函中，已明确表示该许可并未失效。

　　 “我们一切都听政府的，以政府决定为准。如果政府不允许建高层，哪怕只允许建公厕，我们也马上动工开建”，至于多次更改规划，王认为“市政府的总体规划每年都要调整，只要我们的调整是政府允许的，就是合法的”，“在广州稳打稳扎地发展13年，我不可能一次不动规划？至于在规划红线内，是建四幢还是七幢，争论这个没有意义”。4月中旬，开发商在给业主的公开信中，曾表示正在报建4幢高层，并以现有路面为准，退缩20米来建。

　　 王透露，这两幢高层的规划，在最早的售楼平面图中一直都有存在，业主签署买卖合同时不可能不知道，而自己真正最难的时候，是在白云机场未搬迁之前——1998年9月，白云机场净空管理处对开发商的回复件显示：建筑高度(包括水塔、烟囱等)必须控制在99.13米以下。“99.13米，恰好是32层的高度，所以我们才报批时，提出在这里规划两幢32层高层。现在白云机场搬走了，我们又按市规划部门意见调低至15层，可业主还是不答应……”，王称自己这段时间对建高层已经解释得“嘴巴都干了”，不想再去一一辩解。

　　 “隐情”：莫衷一是

　　 开发商称梁“维权”实为谋私

　　 就在小区业主积极签名、力图阻止开发商再建小区高层的同时，5月初，在白云堡开发商网站上，一连三封检举揭发信异常扎眼地进入了业主视野。

　　 开发商在小区网站上一连公开了四五份相关影印文件，对小区业主的维权代表梁少贞及其先生进行“揭发”。

　　 开发商的材料称，今年3月初，梁少贞曾向开发商提出过条件，即通过自己的人脉关系，以小区建高层能顺利通过为前提，要求开发商以低价180万元／套的价格，将一幢别墅廉价卖给自己，另500万元的别墅差价即作为搞定建高层后的隐性补偿。开发商在网上公布了梁《与白云堡开发商的协议书》、《收款凭证》、《楼宇认购书》、以及梁向有关领导《关于白云堡高尚别墅区兴建高层住宅楼的情况反映》等文字资料。

　　 “她先是勒索500万，后又增加到1000万，反反复复几次后，我们才翻脸的”，5月18日，王北赣对记者称，白云堡的这场维权风波，其实还有着这样另外一层真相：刚刚入住三个月的“业主”梁少贞，最初是因为别墅装修违规而与物管公司结冤的，其后借小区建高层之事把事闹大。

　　 梁少贞：维权成功后告它诽谤

　　 然而，业主们却不认同开发商对梁少贞的指责。在开发商接连两次发出类似揭露性质的告业主书后，业主余先生显得忧心忡忡：“我很担心梁女士的个人安全。怎么能为业主说说话的政协委员，就这么难做呢？”其实，梁并非该小区业主，只是住在儿子家。

　　 梁少贞证实，维权期间，先是地产商的网站上贴出了大量“诽谤”及部分伪造签字材料，接着4月30日晚七点左右，她接到开发商一主要负责人打来的恐吓电话，梁当即报警，五月中下旬，梁少贞家里的内线电话也被掐断，“每每出门或到邻居家串门，都发现有人背后跟踪”。

　　 5月21日晚，一名业主代表在上门收集建七栋高层意见及业主签名时，被开发商带着20到30名保安堵住并谩骂恐吓。当天深夜一点，业主李主接到小区物管处余经理电话：“如果我老板盖不起这七栋楼，你也不好过；如果你再串门，就对你不客气……”

　　 经了解，在白云堡，因与开发商发生矛盾而被断水断电、甚至被跟踪的业主不少。别墅区一年轻业主反映：自己在与开发商打过官司后，竟接连两次深夜回家时，在自家门口发现用电线绕脖子而死的死狗、死猫。

　　 眼下，为了业主维权、已经半个多月不曾打理自己商务的梁少贞委员显得十分疲惫。梁作为广州市荣誉市民、省政协委员，先后曾在广州捐赠善款1600多万元。其先生也是市政协委员。2006年9月，梁曾获中国最具社会责任感企业家荣誉，是当时广州唯一的一名企业家代表。

　　 “如果真是我勒索开发商1000万，早就已经是刑事案件了，开发商应该马上报案才是”，梁少贞表示，她目前已经通过公证处公证了开发商“诽谤及伪造签字”的资料。“等法院判决后，真相就会真正大白”，梁希望在维权成功之后，至少短期内开发商建高层的意图不能遂愿后，将正式就开发商的“诽谤”进行诉讼。

　　 梁少贞——“最具社会责任感企业家”

　　 梁少贞，1949年生，祖籍广州，国籍：中国(香港)。香港鹏兴国际建筑投资有限公司董事长、广东省政协委员、中国扶贫协会常务理事、广东省女企业家商会副会长、广州市侨商会常务副会长。青少年时代历经生活磨难，1983年去美国创业。1988年定居香港并主持香港鹏兴国际建筑投资有限公司的经营，1992年回到广州进行商品住宅楼的开发，积极参与广州经济建设，总投资达2亿多元。热心社会公益事业，总计为广州及社会各界捐款捐物达1600余万元。1998年，被授予“广州市荣誉市民”称号。去年荣获“中国最具社会责任感企业家”称号。

　　 怨声

　　 买菜还得下山去

　　 让小区业主们群起反对开发商建楼的另一个重要导火索是：小区的楼越盖越多，小区一些重要的配套设施，却近十年来不见踪影。

　　 “那块地方现在是儿童乐园、泳池什么的，本来小区配套就少得可怜，难道连这最后一小块配套设施用地，都得用来盖房子卖钱？”业主潘先生1998年买楼入住，当时潘家三兄弟一人买了一套别墅，平均每套价值人民币650万元。

　　 潘记得当初自己2000年收楼时，开发商附送楼书上标注的配套设施，包括有五层私人会所、桑拿健身中心、山顶体育中心、超级市场等，可直到现在，小区也没看到超市和私人会所。“这么大的小区竟没有会所，让人难以想象。”

　　 “按照政府规定，开发商的小区配套面积应该达到1.6万平方米，而实际上小区才3000多平方米的配套”，业主老李反映，小区没有集贸市场，为了买菜，他们不得不让保姆每天下山去买，每次来回都得半小时。上个月，业主潘先生的老母亲下山买菜时，还不慎摔伤，眼下只好在家休养。李先生家的小阿姨下到山脚农村菜市场买菜时，钱包也被人当场抢走。

　　 5月18日下午，记者在白云堡小区物业管理楼的三层，看到一间装修完毕的幼儿园，大门上挂有一把锁，屋内积尘甚多。开发商称这间上千平方米的幼儿园，已建好十年了，然而并没有业主送小孩来上学。“住在这里的都是成功人士，年龄也多在40——50岁左右，这样年龄段的人，小孩都读大学了，怎么可能还有小孩要读幼儿园？”开发商相关负责人称：只要业主有小孩送来，他们马上可以请来老师带小孩。由于白云堡业主大多有车，少数业主在小区没有小学的情况下，只好将孩子送到小区外的外语学校学习。

　　 至于业主所反映的会所、集贸市场等问题，王北赣打了一个比喻：“以前小区配套里并没有要求建立交桥，我们还是斥资过亿建了直通外边的立交桥，还建了山顶高尔夫练习场、山顶体育中心等，我们连一头牛都送给业主了，还在乎那一根牵牛的牛绳吗？”

　　 房屋质量

　　 屋顶漏水脸盆接

　　 住二排别墅区的潘先生，1998年到白云堡买楼。2000年，潘先生收楼入住。这幢两层半的单体别墅，占地418.2平方米，还带有368.9平方米的地面花园，确实气派非凡。但入住一年后，潘先生对自己有爱宅却屡屡不顺心起来——

　　 “房屋质量有问题。几乎家家天台都漏水，天台只做了一层防渗膜，没有在防渗膜下边装上排水管道……”这样，一到下雨天，与天台相通的客厅一侧，到处是渗出来的水珠和污渍。而在潘先生家的主卧房里，居然有一道五米多长的裂缝。

　　 “下雨时，这里就像水帘洞一样，成天滴答滴答个不停”。无奈之下，潘先生只好在房间中央垫上一层报纸，然后再长期放上一个脸盆接雨。每年四月份雨季时，潘先生都得连夜起来倒积水，一晚上至少倒两次。“灯也不敢开，怕漏电”。有一次，为了接水，潘先生让自己的小儿子爬到天花板上边去放脸盆，事后惊出一身虚汗。

　　 为屋子漏水的事，潘先生多次找物管处来维修，可总是修了又漏不断根。物管处认为是潘先生在天台花园上装了一个顶棚，破坏了房屋结构。“可楼顶那个顶棚也是在物管处同意后施工的，何况顶棚两个支点还特意垫高了20-30厘米？”多次交涉无果后，潘先生就只好在房间里长期摆了那个接水脸盆。

　　 住白云堡二排公寓的张先生，在1999年买楼、2000年入住后，发现四房二厅的住宅内，竟然几乎每间房都有大大小小、长短不一的裂缝，“斜着下拉的、竖线、横线，不一而足”。最长的一道在卫生间，整面墙壁都斜拉了一长道口子。同样屋内也出现漏水现象。张先生很快就搬出了这套新居，“房内漏雨，结果蘑菇长得很长”，张先生形容。

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