各地大幅攀升的房价和投资，再度让人感受到了房地产市场形势的严峻性。在此形势下，建设部等八部委对房地产市场的检查工作已经比预定方案提前。

　　今年5月份，北京房价同比上涨10.3%。自今年1月以来，北京房价涨幅之高已在全国持续保持在前列。

　　“北京房价上涨过快成为事实，”中国房地产与住宅研究协会副会长顾云昌对《第一财经日报》坦言，“北京以10%左右的涨幅已持续数月位列全国前三名。”

　　而就在5月份全国70个大中城市房价数据发布的当天，建设部部长汪光焘在主管规划建设的北京市副市长陈刚陪同下，对北京市建委工作情况进行摸底。“汪部长对目前的形势有点担心，讲了很多话，要求北京做好稳定房价和住房保障的工作。”一位知情人士对《第一财经日报》透露。

　　感受到房价压力的北京市建委，于日前公布了北京太合嘉园房地产开发有限公司等20家违规房地产开发企业及房地产经纪公司，责令上述企业停止违规行为，并按相关规定作出处罚。

　　而令高层关注的城市已不止北京市。

　　据国家发改委和国家统计局日前联合发布的数据，5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比均继续上涨，同比上涨6.4%，环比上涨1.0%。此次涨幅创出自2005年12月以来18个月的新高。

　　上述知情人士介绍，建设部等八部委最近决定联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。

　　本报从有关渠道了解到，八部委组成的调查组已赴深圳南山区对某楼盘进行查处，据了解，该楼盘在正式预售之前，便撤走所有销售人员，而可售房源均落入中介之手。

　　此外，在4月和5月房价同比涨幅连续居全国第一的北海，也受到了建设部关注。建设部日前电话要求北海解释房价高涨原因，并以书面形式向建设部作出汇报。

　　上述建设部连续的动作，意味着在新的形势下，今年3月底由建设部等八部委联合制定的《房地产市场秩序专项整治工作方案》被相应作了调整。“八部委的检查工作提前了，检查还将成为一种常态。”知情人士表示。

　　根据原先的《房地产市场秩序专项整治工作方案》：4月下旬～6月期间，是属于各级相关主管部门和房地产企业组织自查阶段；7月～10月，是地级城市主管部门到省级政府循级进行组织检查。到今年11～12月，建设部等八部委才根据各地上报的抽查(检查)情况，组成若干工作组，对工作开展情况和相关项目进行抽查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

　　对于高涨的5月房价，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌和张元端分别向记者表示，今年房地产主管部门主要精力集中于既有调控政策的落实，以确保效果，其中包括整顿住房交易秩序、落实住房供应结构调整和完善住房保障制度。

　　目前尚无迹象表明，相关主管部门将出台新的针对房地产市场的调控措施。

　　房价续涨警示结构性调控缺失

　　在短暂沉寂之后，房价普遍上涨再度成为社会关注焦点。据国家统计局6月14日披露， 5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，一些特大城市恶炒楼花现象重新抬头。为弄清房价上涨原因，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、发改委、工商总局等八部委正展开联合调查，希望找到促使某些城市房价猛涨的“非市场、非正常因素”。

　　不难看到，有关主管部门倾向于认定，5月份全国性房价普遍上涨，并不是正常的、市场化的供不应求结果。也就是说，目前的房地产市场秩序可能很不规范，诸如“捂盘惜售”、“违规认购”、“内部及高管违规炒作”等“非市场、非正常”行为，严重扰乱了市场交易秩序，主管部门因此要进行严肃查处。这无疑是顺应民心之举，希望最终结果不会是雷声大雨点小。

　　但稍微深究一步就可以发现，如果主管部门把重点放在整顿所谓房地产市场秩序上，恐怕还是治标不治本的应景行为。即使查处了一些楼盘的典型违规，也不过是暂时维护一下市场交易秩序，而不能从根本上扭转房地产市场的供需落差，无法遏制房价在今后进一步猛涨。

　　具体看5月份全国房价上涨，城市居民可支配收入和购买力增强是一个重要原因。近两年来股市全面上涨导致的财富效应，使一部分居民可以承受更高一些的房价。而在近期股市震荡的情况下，一部分获利资金转而退出股市，进入低迷多时的房地产市场，明显推动了5月份房价上涨。像一些特大城市核心地段的二手房价格，近期涨幅之大就是近几年所罕见。

　　但无论在全国还是在一些特大城市，当前房地产市场总体上是供不应求，特别是多数居民能够承受的中低价商品房严重供应不足。比如近期在北京，数千人冒着高温昼夜排队长达一周，就是为了等到一个经济适用房项目的房号。而这种情况并非特例，出现在许多房价上涨较快的特大城市，表明在市场化的商品房开发体系下，中低收入阶层的购房渴望与能力的反差。

　　因此我们认为，只要多数居民的购房需求没有得到满足，随着一部分人购买能力有所上升，面对有限的商品房供应，他们只能接受房价继续上涨的现实。在一些相对发达的特大城市，来自境外或其他富裕地区的投资或投机性购房群体，更会使这些城市的房价不时大幅上涨。对此，无论是有关部委的联合调查，还是其他的财税或信贷措施，都无法起到根本的调节作用。

　　而根本解决之道，只能是增加房地产市场的供给，特别是进一步放开二手房市场，并有针对性地提供更多中低价商品房。只有大多数居民在其支付能力范围内就能买得起、租得起房，那些虚高的商品房价格才会应声而落，有关部门也无需一再兴师动众地搞各种联合调查。

　　也就是说，单纯靠市场化途径解决多数居民的住房问题，看来是行不通的。政府需要在其中发挥更积极的作用，为存在住房困难的中低收入家庭建立全面覆盖、分层次的住房保障体系。据北京市政府规划，预计到“十一五”期末，北京的保障性住房建设规模有望达到新增住房建设规模的四分之一。但即使完成这一堪称宏大的建设目标，也只能勉强改善大部分低保家庭、住房困难户和低收入家庭的住房条件，许多中低收入、住房困难家庭仍然只能望房兴叹。

　　北京是首善之区，政府为解决中低收入居民住房困难想方设法，依然是计划没有变化快，供给无法满足需求，其他大中城市的情况则更不乐观。一方面各大中城市的固定资产投资在继续反弹，新开工项目有增无减，中央希望进行的房地产调控难以落实；而另一方面，中低价商品房却越来越少，二手房转让又受到税收、信贷等多重限制，新增商品房价格继续猛涨。

　　这种调控与需求的双重困境，一再出现在房地产市场上，看似耐人寻味，实则事出有因。多年来的事实提醒我们，如何让房价走出越调控越上涨的怪圈，不能只从整顿市场交易秩序入手，而必须触及供需失衡的结构性问题。这就需要深入反思市场化住房改革的不切实际之处，并有针对性地调整有关政策措施，切实增加中低价房供应，让更多人圆一个安居之梦。

　　房价与宏观调控目标缘何背离

　　当国家发改委将5月份的房价数据公布时，全国房价与宏观调控背道而驰的现实摆在了所有人面前。这并非一个意外的结果。

　　到目前为止，在过去两年所实施的宏观调控措施被执行到位了的，唯有税收政策——营业税、二手房转让个人所得税，以及在部分城市已开始施行的二手房转让土地增值税。这其中，有由各地“自由”操作的个人所得税，最终细化的执行准则变相为房价增值部分的1%~2%。

　　且不论这些政策实施的具体情况，增加二手房转让环节的税收意味着增加流通成本，其带来的直接结果，是二手房价格的上涨。而在市场相对成熟的城市，新房与二手房已形成价格联动，二手房价格的上涨，必将拉动新房的价格。

　　这只是宏观调控政策对房价“影响”的一个方面。被认为可能最有效的90/70政策，目前还难以看出端倪。因为最早执行该政策的楼盘，离真正推出市场还有时日。

　　曾短暂发挥作用的收紧银根政策，一度使一些开发商发生资金周转问题。但那些已经在香港联交所排队等待上市的开发商，现在应该都已放宽了心。于去年上市的浙江房地产企业绿城中国，在上市短短一年内，除首次公开发行外，已有4次再融资举动，与之相应的是，绿城中国过去一年在杭州一举吃下多幅地块，其中不乏“地王”。

　　据香港某证券分析师介绍，目前在香港等待上市的房地产企业，其排期已排至明年初。环顾内地，拿地最多，扩张最快的，除了上市的房地产企业外，已难觅他人踪影。而当上市这一通道打开，很多开发商也突然发现，原来宏观调控并不可怕。

　　像万科、金地、富力这类能通过资本市场获得资金的开发商，他们已发现，宏观调控对他们来说是一个扩张的好机会。而一些资质还算不错的开发商，也积极地寻求上市的机会和可能。这成为开发商化解银根紧缩的最好办法。因此，今年前五个月，全国房地产投资出现27.5%的高增长成为理所当然。

　　当开发商手里不缺钱时，降价套现已成为不可能，捂盘惜售造成供应紧张再度成为开发商刺激市场需求的手段。需求未减，供应减少，房价何以不涨？在宏观调控两年多之后，不知谁还会对宏观调控将使房价下跌存有“幻想”？于骁

　　房价涨势汹涌供求紧张还是股市财富溢出？

　　5月房价涨势“凶猛”！日前国家发改委公布的5月份全国70个大中城市房价数据给了人们上述印象。而北京、深圳等地在过去一年里，新建商品住房销售价格10%的涨幅几乎没有太大波动，只有少数几个月曾偶尔“下滑”至10%以下。

　　这样的形势，是因为供求紧张，还是股市财富溢出效应所致？

　　房价创新高

　　按照深圳国土房产局公布的数据，2007年前4个月，深圳房价同比上涨38.9%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均价达到11339元/平方米。而发改委公布的数据是，深圳一季度房价上涨仅为10.7%。

　　曾在深圳从事代理业务的某中介机构总经理李先生认为，深圳的房价涨幅长期处于高位，与其城市结构有关。“深圳北靠山，南靠海，还分为关内和关外，其可真正利用的土地确实不多。同时，这几年城市导入的人口激增，产业增长太快，财富积累迅速，这些都是深圳房价不断上涨的原因。”他表示，供求关系是深圳房价的最大问题。

　　据深圳市房地产研究中心日前发布的报告显示，目前，深圳市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，每年可用于住房建设的土地仅1～2个平方公里，即使通过盘活存量土地，也无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求。

　　在房价涨幅榜的前列，还有北海、温州、北京以及蚌埠等4个城市与之相伴。曾在2005年宏观调控中位列全国房价跌幅榜首位的温州，在一年之后，重上涨幅榜前五。

　　股市财富溢出效应？

　　上海某营销机构总经理刘先生提醒记者，过去连续三年，政府出让的住宅用地实际上是很少的，与此同时，“需求从未减少”。他认为，过去两年多的时间里，有效需求因宏观调控的持续被相应抑制。此次全国房价的大涨，只不过是市场累积效应的释放。实际上，这一解释更适用于上海。

　　但李先生认为，股市的财富溢出效应是此轮房价上涨的因素之一。除了从股市获利的财富直接投入楼市外，因股市走势持续强劲，使人们对经济及产业前景信心大增，由此带来的消费及行为模式也会发生较大变化。

　　“信心增加是最重要的。以往因为教育、医疗等因素不敢消费的人们，正在转变想法，他们希望以钱生钱，通过资本和资产的增值来实现财富的积累。”李先生认为，在供应量减少、需求增加的情况下，房价上涨在所难免。翟宇