北京业主讨要降价待遇

　　而与深圳桑泰地产的做法不同的是，不少地方的开发商则是直接拒绝了业主的要求。

　　北京的涂女士便是被开发商拒绝差价补偿要求的业主之一。

　　今年5月10日，涂女士与北京方恒置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了东恒时代家园三期的一套房屋。签订合同之前，她听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销活动，因担心购房后房屋贬值，她遂向销售人员询问了相关情况。当时，销售人员表示，即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型，并保证称，涂女士看中的朝南两居室户型绝对不会降价，并一再催促她签订合同。

　　于是，涂女士与开发商签订了购房合同，并付了60%的首付。

　　然而，10天后，涂女士发现，东恒时代家园三期的房子在搞促销活动，户型包括西南户型，每平米价格降为2.1万元。“这样算下来，每平方米降1800元，按此价格计算，我的房子整整降了14.7万元，也就是说我为此将要多付这么多钱。”涂女士同售楼人员商量，是否可以退掉房屋，重新以现价购买，或者退回一部分差价。但开发商一口回绝，称此事没有可能。

　　涂女士认为，销售人员向其隐瞒了与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失。于是，一气之下，涂女士一纸诉状将开发商告上法院，要求变更购房合同，使自己也能享受降价待遇。涂女士要求，将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并将贷款金额由60万元变更为45万余元。

　　据记者10月12日从朝阳法院获悉，目前，此案已经被受理，并将在近期审理。

　　记者致电北京方恒置业公司办公室，其工作人员称，涂女士的要求是不可能满足的，因为合同已经签好。“买房就像投资股票一样，是有风险的。降价是市场行为，现在降价了，你让我补退差价，那如果房子涨价了，是不是你该退给我钱呢？”这位工作人员说。

　　据了解，这是继深圳、广州等地出现因房价下跌而引发业主告开发商案件后，北京发生的首起降价诉讼案。(法制周报新闻热线:0731-4802117)对于所购房屋出现降价后该如何解决的问题，北京中银律师事务所蒋青化律师表示，不管购房者选择以哪方面的损失作为诉讼标的，房价下跌都不能成为退房或是要求补偿的必要条件。因为根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释，只有当房屋主体结构存在质量问题，或是非主体结构发生质量问题严重影响业主居住的情况下，或者合同约定的其他退房条件满足时，业主才能退房或要求补偿。房价下跌显然不属于法定的或约定的退房或补偿条件。

　　“除非是在合同中就这种情况进行了明确说明，否则，这种诉讼很难胜诉。”蒋青化说。

　　权威分析

　　开发商补与不补都与法律无关

　　退房，本身并不是一个法律术语，法律上与此对应的词语是“解除购房合同”。一般地说，合同既然已由双方当事人签字生效，任何一方就不能随意反悔，因此，绝对的“无条件退房”是不可能的，只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时，才允许当事人解除合同。既如此，深圳桑泰地产为何同意向业主补偿差价，而北京方恒置业公司却拒绝业主的要求，以致被告上法庭？

　　中国社科院研究生院院长助理、法学博士文学国教授接受《法制周报》记者采访时认为，买卖房屋是属于合同契约关系，业主要求降价退房、补差额这类行为不属法定义务，降价后退不退差价，须由购房合同约定。如果合同有补差价的相关约定，开发商须按合同约定向业主履行补差价义务。除合同约定外，业主除非有足够的理由符合法定或合同约定“退房”、“补差价”的情形，否则，业主提出的有关要求基本上不可能通过诉讼的方式获得胜诉。

　　他认为，深圳桑泰地产同意向业主补偿差价，这是开发商作出的调价，属于开发商的权利，也就是对降价之前的业主和降价之后的业主之间存在的价格差进行调整，是属于开发商自己决定的行为，不属于法律的范畴。

　　文学国表示，任何买卖行为都是有价格下跌风险的，房地产市场的买卖行为也是如此。房屋买卖是一种市场行为，业主购房之后价格涨跌属于商业风险，这种风险是随着购房合同生效时从开发商转移至业主承担的。因此，个别企业基于其自身实际及发展需要而采取的单方面商业行为，不代表开发商具有法律或合同上的补差价义务，购房者不能借此主张和要求开发商补偿差价。

　　“比如，我们去商场买衣服花了500元钱，隔一段时间发现衣服打折了，只要250元钱，那么，其中的差价难道是要商场来补偿？”文学国说，买衣服和买房子其实性质是一样的，只是房地产市场本身的价格波动造成的影响会比较大，所以消费者出现的不平衡心理也会比较明显。

　　针对目前几大城市出现的退房团维权行为，文学国认为，“这其实是滥用了消费者的权益，在买卖房屋时，合同都是双方自愿签订的，“如果业主在买房时预期房价将会涨的话，为什么没有预计它也会跌呢？其对于自身买房行为的价格风险不可能不知晓。正所谓‘买者自负’，既然选择了高价位购房，就理应能够承担房价波动带来的损失。”

　　针对目前楼市降价风波带来的问题，文学国认为，首先应该维护合同的严肃性，做到有损失有承担，而不是一味拒绝接受市场的结果，通过集体施压等形式迫使开发商予以补偿，这违背了商业契约的基本规则和市场经济“买卖自愿”原则。(新闻来源：湖南电视台-etv《法制周报》)