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购房契税降至1%意味着什么?

  10月22日晚,财政部宣布:从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次买房最低首付比例降至20%。同时,公积金贷款利率下调0.27%。

  应该如何解读这项调整呢?

  降低契税和免征印花税、暂免征收土地增值税,有利于降低住房的建设成本和交易成本,有利于促进房价的理性回归。同时,“加快廉租住房建设,加大实物配租力度”,也有利于扩大住房供应,促使房价理性回归。

  但在具体执行过程中可能存在漏洞。根据央行10月22日晚上出台的规定,“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”。问题是,在逐利的驱使下,商业银行是否愿意对“借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房”进行区分呢?尽管央行规定,“对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高”,但在各商业银行对业绩的追逐依然强烈的情况下,这项规定可能被架空。

  另一方面,有关部门提出“加快廉租住房建设,加大实物配租力度”,但这项政策能否落实到位是一个未知数。而且,这一政策发出的信号很容易被相关利益主体误读,一些开发商会重新拒绝打折,使房价刚刚出现的调整迹象被中断。由于我国住房交易量下降的根源是房价远离了民众的实际购买力,如果房价不跌,交易量萎缩的状况很难有明显改变。如果开发商误读这项政策,有可能不再延续房价的自然调整,而引发破坏性更强的调整。这是值得警惕的。

  由于房价连年上涨,住房的供求关系已经发生明显变化。以北京为例,今年下半年,北京市大量的保障性住宅将陆续面市,预计总供应量将达600万平方米、7万套;与此同时,今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米,15万套。加起来已经是22万套,如果再加上此前没有售出的存量住房,及炒房客抛向市场的住房,北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套,而北京上半年的住房销售才3万多套!供大于求的趋势日益明显。

  在住房成交量略微低迷的情况下,决策层出台鼓励民众购房的措施,是出于对房价硬着陆的担忧。也即,在认识到房价下跌影响广泛的情况下,让房价缓缓释放调整动能,而不是急速下挫。这些应急措施当然是需要的,但也在一定程度上暴露出我国经济过于依赖房地产的弊端。如果经济与房地产业牢牢捆绑在一起,既得利益集团通过房地产要挟决策层,促使相关政策和资源配置向自身倾斜的企图就容易得逞。

  应该认识到,次贷危机之所以爆发,根源在于楼市泡沫过于严重,我们应该通过楼市的自然调整挤压泡沫,阻止泡沫的累积,避免发生类似次贷危机这样的悲剧。而此次中央强调的“加快廉租住房建设,加大实物配租力度”,有利于促进住房的供应,使廉租房能够发挥价格调节作用——这种作用只有当廉租房占比达到一定程度时才能发挥出来,这应该认为是政策执行过程中的一个重点。

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·财政部:个人首次购90平米以下住房契税税率下调到1%
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