11月1日起,楼市新政正式实施,尽管难以立竿见影地提振市场,但新政让开发商欣喜,让购房卖房者受益是无疑的。楼市在新政刺激下,渐显亮色。又有一些人跃跃欲试,不过,在再次入市前,需要算清好房贷账、税金账等细账,弄清相关条文可能给自己投资带来的影响,并高度关注房价可能下行的风险。

　　 算账

　　 房贷账:怎么算都省钱

　　 在金融政策调整方面,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　 贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍,按100万元房款,按揭七成,贷款20年计算,调整前每月还贷5311.32元,调整后每月还贷4708.7元,相当于每月节省了602.62元,下降幅度为8.7%,当20年下来,节省还款约14.5万元；同时,相比较商业贷款优惠利率下限的扩大,住房公积金贷款下降对购房者还款的影响较小,公积金贷款由4.86%下降到4.59%,按组合贷款70万元,即公积金贷款60万元、商业贷款10万元,并以还款20年计算,每月还贷由调整前的4672.24元下降为4497.77元,相当于每月节省了174.47元。

　　 另外,如果按照最新优惠利率,但首付比例由30%下降至20%,则每月还款额约5381元,上升幅度为4.3%。当然,首付比例减少,则减少了买房者初期投入的资金额。

　　 尽管第二套房贷政策没有放松,但是房贷新政还是有利于二套房贷压力的减小。之前购买第二套房产应按照基准利率上浮10%,总额100万元且首付比例30%情况下,即每月需还款5950元,如果能够按新标准执行,则月供降为4709元,下调幅度为21%。税金账:省得还不多

　　 本次调整涉及房地产税收的政策主要有三项,首先,自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%；其次,自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税；再次,自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　 买房:以上政策为个人购房者省了多少钱?以王女士首次购买90平方米、价格100万元的房子为例,来比较一下政策前后减少了多少支出。

　　 新政策之前,王女士购买90平方米、价格100万元的房子需交纳1.5%的契税和0.05%的印花税,即15000元的契税和500元的印花税,因此,在新政策实施之前,她需交纳契税、印花税合计15500元。

　　 新政策之后,王女士只需要支付1%的契税,印花税则不用再缴纳,也就是费用为10000元。由此可见,在新政策实施后王女士购买90平方米、价格100万元的房子所需交纳契税、印花税可以节约5500元。

　　 卖房:也同样省钱了。再以林先生销售90平方米、价格100万元的房子为例,来计算一下政策前后他售房所需交纳的印花税与土地增值税。

　　 新政策之前,林先生出售这套房子需交纳1%的土地增值税和0.05%的印花税,也就是需交纳土地增值税、印花税合计10500元,新政策实施之后,这笔税金都被免掉了,也就是可以节约10500元。不过,值得注意的是,北京、广州等城市都是按照房屋总价来征收土地增值税,对于普通住宅按照成交额的1%增收土地增值税,对于豪宅则按照2%征收。

　　 释疑

　　 税金减少:具体何时执行?

　　 新政规定,11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。如果是在11月1日前签订的购房合同,11月1日后领到房产证,这样的情况怎么算,能不能享受到优惠政策?“11月1日起”是指签合同日期还是办房产证日期?有开发商称,契税税率调整日期以办房产证为准。

　　 但是,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。这就意味着,按照《条例》,购房人若想享受契税新政,合同的签订日期就应在11月1日之后。已签了合同却在11月1日之后领证的市民,只要没有更新的政策出台,也将无法享受契税优惠。

　　 对于一些开发商表示可以调整合同签订日期,房产部门提醒,购房合同必须在房产管理部门备案,一旦备案将无法调整。购房人不妨等到11月1日后再签合同。已交首付,还没与银行签订贷款合同的客户,可等到10月27日以后再签,就可享受新政。