这一年的年末，许多银行个贷部人士遭遇了从未见过的复杂局面。
“我们找了给我们贷款的当地银行，希望房贷利率打7折，但银行业务员说商业贷款在50万以下的基本不会做调整。
”上海浦东某楼盘业主很是失望，他们打算联合其他业主集体“投靠”别的银行。
10月底央行公布房贷新政，首套普通自住住房的房贷利率下限从原来基准利率下浮15%调整为下浮30%。但对全国余额近3万亿元的个人房贷老客户是否下调利率，银行一直左右为难——下调利率，银行将面临利润大幅缩小的压力；不下调，客户有可能被其他银行挖走。
此后是一个月有余的艰难“犹豫期”。12月，终于有部分银行决定对优质客户——比如贷款额超过100万元或50万元的客户——下调房贷利率；有些银行则仍按兵不动，静观市场动向；更有银行趁各行政策不一时，更积极地通过“转按揭”争夺客户。
显然，明年银行的个人业务将面临竞争加剧与利润摊薄的巨大挑战。
与此同时，在房地产低迷时期，市场上的“零首付”、“一成首付”、“假按揭”等现象再次活跃，这为未来房贷风险埋下了隐患。记者从相关机构获得的数据显示，截至8月末，全国个人按揭贷款违约笔数达到19万件，住房按揭贷款违约风险加速上升。
试探竞争极限
迫于竞争，银行明确了对新客户的贷款利率优惠，但已“纳入囊中”的老客户贷款利率政策，银行难下决定。
一位国有银行个贷负责人认为，将个人房贷的利率下浮30%后，银行仍然具有盈利空间，但将被明显压缩。按个人房贷利率从基准利率下浮15%调整到下浮30%，银行的收入将减少17.6%，而利润下降的幅度更大一些。
但如果存量房贷不调整利率，老客户可能会有意见。因此，各银行大部分将政策制定的权力下发给分行，先让他们试水。
从上海的银行来看，一开始，各大型银行上海分行都未对老客户实施利率优惠，但随后一些银行发现，一些贷款金额几百万以上的客户开始被其他银行挖走。一些中小银行已给客户传递信息，如果将贷款通过转按揭的方式转移到该行，将可以享受最低的利率水平，并且客户不需要承担转按揭的担保费等费用。
事实上，100万元贷款，按照20年等额本息还款，下浮30%的优惠将比下浮15%的优惠，一年节省约6000元。对客户来说，吸引力颇大。
为此，最近一些银行开始“低调”针对优质客户实施利率优惠，实施范围的标准包括衡量商业贷款量、个人还款记录及客户资质等。记者了解到，一家大银行上海分行对贷款量超过100万的贷款允许将其利率下调到基准利率的30%。
另外，前述楼盘提到的一家上海当地银行则对其客户表示，他们初步的想法是贷款额在50万元以下不调整利率，50万元以上的也并未都能获得下浮30%的利率优惠，而是参照其综合家庭资产、贷款量，制定下浮15%-30%之间不同程度的利率优惠。但最后的实施细则目前还未正式获分行批准。
之前最早公布房贷细则的农业银行，是唯一一家总行对外公布对老客户实施标准的银行，其执行精神也是类似，不过农行将采取两种方式进行调整。一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，自2009年1月1日起即统一下调为基准利率的0.7倍。另一种方式是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，综合考虑原适用利率、客户贡献度等要素提出意见，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日(含)之后进行调整。
但上海另外两家大银行则仍然处于观望中，并未宣布对老客户下调，而是准备伺机而动。
另外一些股份制银行的标准则更宽一些，一位贷款金额只有20万元左右的客户在一家股份制银行也获得了利率下浮30%的优惠。而有的银行可以通过转按揭以低利率吸收其他“转会”客户。
政策口径不一，使得那些没有获得利率优惠的客户萌生了投奔其他银行的想法。上述浦东楼盘的很多业主在其业主论坛上都发表了这种观点，“不行，我们就结伴转走。”
尽管市场上传言上海的多家银行曾私下定下“君子协议”，绝不恶性挖角，但一位银行人士告诉记者，那只是大家表面上的建议，实际上仍是竞争关系。他说，不仅仅是大客户，即使是50万以下的客户，有一些中小银行也愿意以低利率“接收”。
“我们先让分行在各地厮杀一下，看看竞争后的极限在哪里，我们总行再出一个总的政策。”一家股份制银行个贷部负责人说。
严控断供风险
除了上述竞争加剧，低迷的市场使得商业银行的个人房贷也需要进一步控制信用风险。
上海张江的楼盘“金领国际”在近期推出购房活动，首付一成即可购房，并能享受普通商品房相关政策。业主所欠剩余首付部分，可向开发商申请免息贷款分期偿还。尽管处于上海外环之外的偏远地区，该楼盘平均价格达到9500元平方米。该楼盘的个人房贷主要由某股份制银行上海分行提供。
不仅如此，在深圳、广州，这种首付一成的案例已开始逐步增多。一位银行业监管人士表示，房价下跌时如果首付比例过低，客户很可能会断供，因此低首付比例很可能把房贷风险转嫁到银行。
记者了解到，住房按揭贷款违约风险正加速上升。目前，南方一些房价降幅较大的城市，房贷违约断供现象明显增多。截至8月末，全国个人按揭贷款违约笔数达到19万件，较年初增加1.3万件，其中上半年新增3585件，而三季度新增上万件，表明按揭贷款违约风险正加速上升。
“现在违约的情况主要是集中在那些本来就有瑕疵的贷款上，比如说虚假按揭，开发商以租养房等。”一家股份制银行个贷部人士说。
深圳漾日湾畔断供案也许是最好的一个例子。从近日法院开庭的情况来看，被告没有支付首付款，其断供可能涉及开发商“假按揭”。据媒体报道，该楼盘的开发商由于资金链紧张，采取了假按揭从银行套现资金的做法，大约有几百户客户未支付首付款。
一位银行人士透露，自今年6月以来，房地产行业大额不良贷款企业数量、预警企业数量和不良贷款余额都出现了持续增长的情况，说明房地产贷款风险暴露出现加快趋势。
最新的促进楼市健康发展的政策措施，包括对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
不过一国有银行信贷部人士表示，新政里提到的“人均居住面积未达标”提法，几乎与央行、银监会2007年12月5日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》差不多。
“今年以来业务下滑，没事可做，我们就集中精力加大了对催收的力度，没到还款日就开始提前发短信通知，逾期更是上门催收，再不行就马上上法院。”上述股份制银行人士说，总体来看，个人房贷的不良率仍是较低的，仅在千分之二到千分之三左右。
