提要:专家认为，明年楼市不容乐观，房价仍有下降空间，商品房、二手房和保障性住房将创造三分天下的局面，激活改善型住房将是促房地产稳定健康发展的关键。

　　陈国强：房价调整行情仍将持续一段时间

　　记者：在国家宏观调控和金融危机的双重压力之下，今年下半年，全国由南到北、由沿海地区到中西部地带超高的房价已出现松动，明年这种事态还将延续吗？

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：未来房价大幅波动的可能性不大，更多的楼盘、开发企业将会采取更理性务实的手段来刺激销售，价格的调整将会以温和的方式来表现，但调整行情仍会持续一段时间。

　　陈国强同时预测，明年房地产行业将会加速整合，行业“洗牌”速度会加剧。同时，许多房企会调整其包括产品结构、业务结构等在内的核心经营策略。许多企业会向商业地产、工业地产、旅游地产等持有型地产转型，同时，二、三线城市成为房地产企业的发展重点区域。此外，房企将会调整自己的管理模式，加强成本控制和信息化管理程度。

　　王英男：楼市供大于求购房者将更趋理性

　　记者：往年年底虽是楼市的淡季，但今年则显得更加冷清，很多楼盘的成交量只是过去的零头，购房者多在观望。那么在什么情况下购房者才肯出手呢？

　　亚豪机构副总经理王英男：与2007年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比，2008年排长队买房，托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思地打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场，这种情况下，购房者的购房行为变得越来越理性化了。

　　王英男预测说，2009年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正地调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而，2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，短期内难以迅速回暖。

　　常淑娟：成交量萎缩三至四成房价涨幅回落5%左右

　　记者：受外围市场疲软影响，明年国内楼市将会呈现何种状态？

　　北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟：根据多家研究机构预测，明年全球经济增长将会下降，并可能会延续到2010年，世界经济放缓不可避免影响到我国经济。外需下滑，内需不足，房地产市场疲软加剧与投资不振的负面因素相互叠加，使宏观经济冷却速度远远超过预期。

　　常淑娟表示，预计2009年房屋成交量同比2008年将出现大幅下滑，估计萎缩三至四成。但由于全国房价转向出现在第三季度，因此2008年全年房价同比2007年依然呈正增长，不过商品房价格涨幅将大幅回落，5%左右的可能性较大。而2009年全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008年会出现负增长。

　　祁世钊：保障性住房有望放量增长

　　记者：在刚刚落幕的中央经济工作会议上，特别强调明年要保持房地产市场稳定健康发展，在多项政策措施的作用下，楼市将会呈现哪些亮点？

　　“链家地产”副总经理祁世钊说：响应国务院4万亿元刺激经济扩大内需措施，近日住房和城乡建设部透露，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。9000亿元资金在今后3年投入，平均每年有3000亿元。

　　9000亿元是一个巨大的体量，每年3000亿元投入保障房建设，其投资比重占到2007年商品住宅投资的16.66%，对于房地产市场而言，可以肯定，随着保障房的不断建设和规模的不断增加，保障房在房地产市场所占的份额会逐渐扩大，2009年将会放量增长。

　　祁世钊以北京为例说，根据北京市房地产交易管理网的统计显示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面积为119.6万平方米，其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，成交面积为57.2万平方米，分别占总成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的总成交量已占去了半壁江山。

　　与此同时，还有数据显示，今年1至11月，北京包括保障性住房在内的商品住宅整体成交面积仅为968万平方米，而明年800多万平方米庞大的保障性住房供应必然会给市场带来极大冲击，保障性住房市场也有可能成为市场主流之一，商品房、二手房和保障性住房将创造三分天下的局面。对于明年的房地产市场格局来说，廉租房和经济适用房将会是一个体系，商品房和限价房将会是一个体系，限价房还有可能会通过商品房进行转化，比如通过一些老盘的二期项目、尾房项目等。

　　华国强：激活改善型住房将是关键

　　记者：作为政府层面，改善群众住房条件是扩大内需的根本所在，具体而言采取哪些措施会更加有效？

　　北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强：明年改善型住房有望被全面激活，因为如果不激活改善型住房市场，其它救市举措除了能够缓和房地产市场下滑速度和幅度，使房地产市场不至于崩盘外，对2009年房地产整体局面的扭转作用不大，更不可能承担起拉动内需的引擎。而要想让房地产活起来，要么让投资需求活起来，激活改善型住房;要么让房价降到老百姓能负担得起的价格，但面临当前的经济局面，似乎前者更为短、平、快。

　　华国强解释说，社会中产阶层的改善型住房需求是当前住房消费的主力，也是保持商品房市场健康、活力的基础。经济的下滑会导致居民收入的减少和购买力的削弱，而且买涨不买跌，居民对房价继续下降有较大的心里预期，因此首次自住型需求将更趋审慎。仅靠刚性需求很难构成市场转变的推力。对于改善性住房的限制应适当减少，因为这部分需求的购买力明显比较强，然而受到的限制也很多，假如政府能够适度放松，将有效促进市场的成交。

　　华国强建议，各地政府可以根据自身财力情况，对个人购买首套住房以及购买改善性住房的差价部分，在一定时间期限内实行限额抵扣的政策，减免部分税费，或者对购房人每年支付给银行的本金及利息，从个人所得税税基中扣除;降低租赁税费，鼓励有能力购房者购置多套房屋后出租，降低空置率并提升社会资源利用效率等。