2008年经济突变、信心突变、市场突变、政策突变。世界变化太快，不仅让购房者手忙脚乱，也打乱了政府的工作计划、发展商的开发计划，甚至专家学者的评论计划。新年伊始，一个历久弥新的话题又成为人们热议的焦点——相对于风云突变的2008年，2009年上海楼市将走向何方？房屋供应多元化

　　 2008年10月以来，中央政府和地方政府轮番出台针对楼市的宏观调控政策。不仅如此，细读中央政府的调控政策，在条文中都有各个地方可以根据自身实际情况来进行政策微调的意图。而在随后出台的地方政府的调控细则中，也间或突破原来中央政策的限制，让优惠政策能够惠及更多人群。

　　 汉宇地产市场研展部认为：2009年，特别是上半年，在整个宏观经济和楼市未发生大的转变的情况下，暖市政策出台依然会保持较高的频率。调控的方向依然放在住房消费的环节。然而，在政策创新方面，地方政府会采取更加审慎的态度。“虽然目前上海市政府在暖市政策方面还有很多牌可以打，但这些重量级的底牌是否会如市场预期的那样出台，值得怀疑。2009年最有可能的还是在税费信贷方面做文章，比如契税的税率还有进一步调整的空间、公积金贷款的限制还可以进一步放宽等等。而对于之前市场关注度很高的购房退税、购房入户等政策优惠，由于涉及面很广且这些政策的延续时间需要很长(不像营业税等政策可以规定一年的实施期)，短时间内没有重启这两项政策的可能性。”

　　 从上海来看，政府的工作规划显示，上海在未来5年中会建设2000万平方米经济适用房。而在岁末年初上海出台的经济适用房管理条例及申请人的资格要求，无疑让经济适用房的建设和分配踏上了正轨。可以预见的是，未来几年内非市场化的商品房供应量会非常大。汉宇地产市场研展部因此认为，与往年不同的是，2009年的中高端住宅市场同样受到了政府安置房的影响。所以，市场化商品房不会再以品质好、地段好自居，原来的商品住宅市场受到全面冲击。也就是说，原来“众人过独木桥”的楼市供求格局已经被打破，2009年将出现多种方式供应来满足多种类型需求的楼市新格局。买方市场选择多

　　 至于众所关注的2009年房价走势，中国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全认为，楼市要复苏至少需要6-12个月的准备期。他表示，2008年是一个调控年，下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑，价格方面也有15%-20%不同幅度的调整。“不出现太大的波动就已经很好了。而房地产市场的基本面并没有出现问题，只是在目前的经济大形势下不可能独善其身。所以，2009年不会出现房企大批量倒闭的情形，房价只会相对一两年前有所回落。”莫天全说。

　　 易居中国分析师薛建雄认为，中国房地产市场经过5年的高歌猛进之后，已经由产业发展之初的高速成长期进入了成熟期。买方市场下，购房者的利益将会得到更多的尊重。

　　 “2009年楼市总体低迷行情难改，中低档楼盘将受到二手房和经济适用房的巨大冲击，销售最为困难；豪宅也会因为经济低迷，富豪财富缩水而销售难度加大；以改善型买家为主的中高档楼盘销售难度可能会相对较轻。另外，在市区房源选择空间加大和房价回调的情况下，购买力也会往市区回撤。因此，越是郊区的楼盘越难卖，市中心楼盘的销售会相对较好。”薛建雄说。

　　 在这样的市场背景下，薛建雄认为，房地产开发商的明智行为将是“清旧盘、改规划、缓开工、退地”。因为，目前市场上在售的楼盘多数都会遇到二手房和经济适用房的竞争，所以越早清空越好。然后研究未来两三年的中高档房市场方向，对在建楼盘的各项指标进行修改。缓开工除了可以把规划做得更好外，也可以避开未来一两年内的供应压力。退地主要是指高价的郊区地块。“因此，2009年楼市将面临着开发商清库存、投资者退出市场、保障性房源供应大幅增加等压力。此时，开发商只有拿出最具竞争力的价格和产品，才能吸引购房者的关注。