对于目前境内准REITs的运营者而言，名正言顺“登场”的日子似乎已为期不远。

　　 继“金融国九条”提出“开展房地产信托投资基金试点”后不久，中国人民银行的权威人士日前明确表态，“就房地产信托投资基金(REITs)，我们现在已形成了初步的试点总体构架，目前正在和有关部门会商。我们打算在与有关部门会商后将方案上报国务院同意，然后进行试点”。

　　 这表明，由央行牵头拟定的REITs试点管理办法已初步成型。“目前具体出台暂无明确时间表，但运作方面的技术细节，应该不会有大的问题了。”一位信托业资深人士向记者表示。

　　 业内预计，境内首只REITs有望在今年年内实现“挂牌”。不过，从试点到全面推行，依然有待“发行主体结构、资金募集方式、发行上市渠道以及交易与监管规则”等制度安排方面的落槌定音。

　　 信托化与公司制“存异”

　　 作为房地产融资创新的重要手段，REITs这一概念引入国内已超过5年。而目前正在运作或筹备推出准REITs的机构，包括联华国际信托投资公司、中信信托有限责任公司以及天津领锐资产管理股份有限公司等数家。

　　 但迄今为止，境内REITs迟迟“呼而不出”；业内专家认为，其中的关键原因，是运作模式上“选择信托化还是选择公司制”的制度性问题。而两者在资金募集方式上，则是私募与公募的区别。

　　 中泰信托投资公司研发部盛泰在接受本报记者采访指出，目前，境内不少机构筹划推出的REITs是按照信托架构设计的，而信托的性质决定了这种REITs只能是私募。但根据国外经验，REITs是在资本市场上可流通的资产证券化产品，如果做成信托与私募的结构，会造成REITs的流动性障碍。

　　 按照香港的模式，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs部分属于私募，但更多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于封闭式基金。

　　 一位券商金融行业研究员介绍，“在香港、新加坡，REITs的信托资产上会附加一个壳公司，即SPV(特殊目的公司)，信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金。”显然，这种公司制架构解决了REITs的公募路径问题。

　　 据接近央行的人士透露，国内《公司法》目前尚不允许通过设立SPV来发行REITs并上市。鉴于此种情形，在试点中可能直接以信托资产的名义来发行REITs。

　　 至于发行场所的问题，信托产品往往进入银行间市场，而公司制模式则选择交易所发行。两者的选择成为此前有关部门与投行等部门讨论的焦点之一。

　　 从有关部门透露的消息看，监管层可能更倾向于走交易所模式。理由是REITs应主要解决大型上市地产商的融资问题，走交易所市场和公募基金的形式，可以公开透明地完成优质地产项目的投融资进程。“目前通过信托模式向私募机构发行的路径只是过渡，REITs最后将走上公募的道路。”

　　 最近有消息称，监管层目前的草案便是简化版的香港REITs模式；而天津泰达和中信证券有望摘取首只试点REITs的橄榄枝；来自天津滨海和上海浦东的部分物业可能实现打包上市，上市地点可能为沪深交易所。