中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞 我国建立多层次住房制度体系

　　 住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，是与我国改革开放同步进行的。30年来，我国住房制度改革取得了巨大成就。本报记者日前就住房制度改革问题专访了中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞博士。居民居住环境彻底改变

　　 问：纵观30年中国老百姓的居住条件和生活变化，我国住房制度改革的成就都有哪些？

　　 倪鹏飞：一是探索并建立了一个基本适合中国国情的住房制度体系框架；二是催生了中国房地产业从无到有、从小到大，发展成为带动中国经济高速增长的重要增长点；三是彻底改变了我国城镇居民的居住条件和生活环境。

　　 具体说来，2007年中国城镇居民住房面积人均已达28平方米，30年增长了7倍。此外住房质量和住房成套率大大提高，尤其是现在居民住房基本上以住宅小区的形式开发兴建，周边环境，周围配套设施如绿地、娱乐、学校、医疗等等都比较齐全。可以说改革开放30年，城市面貌、城镇住房以及居住环境都发生了翻天覆地的变化。

　　 另一方面，30年来我国农村的居住条件也发生了翻天覆地的变化。改革经历6个重要阶段

　　 问：我国住房制度改革大概经历了哪几个阶段？

　　 倪鹏飞：30年来，住房制度改革经历了6个重要阶段。

　　 第一，商品化试点阶段(1978年—1986年)。1979年国家有关部门制定了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》，住房商品化开始萌芽，1979年国家进行将住宅出售给职工的试点，1980年，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”，试点逐渐扩大到全国。

　　 第二，商品化突破阶段(1986年—1993年)。1988年、1991年、1993年分别召开了3次全国住房制度改革工作会议，逐渐明确了我国住房改革的基本思路，尤其是在1993年的第三次房改工作会议上提出“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。实现了商品化的突破。

　　 第三，货币化过渡阶段(1994年—1998年)。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目标，即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，逐渐实现了从实物分房到货币分房的过渡。

　　 第四，货币化突破阶段(1998年—2003年)。1998年，国务院决定停止住房实物分配，实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。

　　 第五，市场化深化阶段(2003年—2007年)。2003年国务院出台了18号文件，将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。

　　 第六，保障化建设阶段(2007年至今)。针对房价上涨过快、百姓住房难的问题，2007年出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。观念需求发生三大变化

　　 问：改革开放以来，您觉得普通百姓的住房观念、需求发生了哪些变化？

　　 倪鹏飞：首先是产权公和私的变化，过去的城镇居民，大家认为房子就该是政府给解决的，现在房子则主要依靠自己来解决了，30年来，房子可以自有的这个观念已经深入中国老百姓的心里；其次就是消费层次的变化，即需求的变化，以前只要有住的地方就行了，逐渐发展到现在从小的需求到大的需求的变化；第三就是从消费需求到投资需求的变化，房产已经不仅是满足居住的需要而成为家庭资产的一部分。

　　 在解决住房问题的时候，要力求做到政府与市场的最佳组合。一方面，要继续坚持市场的基础作用，另一方面，政府应承担起义不容辞的保障责任。第一，凡是能通过市场解决的尽量通过市场；第二，政府在发挥住房社会保障的作用时，应尽量借助市场的力量来解决；第三，要做好商品房和社会保障房两个体系的衔接问题，包括对不同种类住房金融支持的衔接等问题。住房改革还需细化

　　 问：怎么看待当前房价高的问题？

　　 倪鹏飞：首先，目前的房价确实很高，需要采取措施使房价回归；其次，政府应出台一些援助低收入者的措施，以提高他们的购买能力，加强对社会保障支持的力度；第三是年轻人自己要调整好自己的预期和消费结构，在决定购买商品房的时候要根据自己的收入水平适度购买。

　　 问：请您对改革开放30年的住房制度与政策的变化做一个简短的总结。

　　 倪鹏飞：通过30年的改革，我国已经建立了适应社会主义市场经济的相对完整的住房制度体系框架；我国的住房制度已经从公有住房实物分配制度，转变成在以市场为基础的自有化、保障化、商品化、社会化、货币化的多层次的住房制度体系。但改革还需要进一步深化，许多制度还需细化。