释放潜在供应量

　　新政还提出，开发商拿地由于资金困难不能按时付款的，可根据实际情况批准延期。长江证券分析师苏雪晶认为，这是北京市第一次对开发商的资金链进行直接的扶持。如果其他地方效法北京，势必会对房地产市场产生深远的影响。

　　虽然新政有利于促进释放潜在的更多供应量，但北京供大于求的局面并未有效缓解。

　　据亚豪机构统计显示，截至今年1月底，北京存量未售的商品住宅共14.4万套，按2008年的销售速度计算，仅存量部分就需17个月的时间才能消化。

　　“受资金压力和市场销量停滞的影响，诸多大型开发企业纷纷调低了2009年的计划开工面积，这将对2010年的市场供应造成影响，2010年下半年，市场有可能再度出现供不应求的局势。”任启鑫说。

　　孟奇认为，土地款的延期支付是鼓励开发商继续新项目的开发，以维持未来新房的供应量的稳定，以免影响到未来市场的供求关系。

　　根据21世纪不动产监测的数据，北京市场自2008年年中开始新房存量一直在增加，2008年底的存量同比2007年上升41.8%，短期来看市场上的存货压力依然较大，供大于求的状况还会持续一段时间。

　　“因前景不明导致开发商新项目开发与施工放缓，造成一定时期内供应量减少，这就需要监管层对市场进行适当调控，稳定交易，改变开发商对市场的预期，平滑供应水平。”孟奇说。

　　“北京、重庆等地方城市具有标志性的第二轮救市行动可能会得到多个地方政府的效仿，不排除掀起中国地方政府主导的第二轮救市高潮。”孟奇补充说。

　　值得注意的是，此次北京新政还留下了操作空间，如具体怎样评估、审核申请延付土地款的企业资格都无具体规定，这不仅影响政策的落实，还可能产生寻租空间。

　　上海保障房规模庞大楼市价格战一触即发

　　春节过后展望今年楼市，“价格战”、“大幅降价”的声音不绝于耳，俨然山雨欲来之势。

　　春节前最后一周，上海市住宅保障和房屋管理局副局长庞元有过这样一番表述：展望5年、10年之后的上海房地产简单，但要展望2009年上半年上海楼市走势，太难了。

　　供应量激增首先将考验楼市供求关系和房价走向。权威机构统计，今年上海预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米，远高于去年1230万平方米的供应量，更是去年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。

　　不过，庞元强调，上海楼市不会也不能像2008年的股市那样出现大幅波动或者大跌，维持市场稳定并继续完善住房保障体系建设，将是今年有关政府部门的首要任务。

　　价格战一触即发？

　　“去年的销售任务仅仅完成了约一半，存量加上新增项目的推盘量，今年我们的营销任务确实很重。”春节上来，沪上某大型开发商一位不愿透露姓名的营销负责人向记者坦言，“今年上半年，如果再不能获得较好的销售业绩，真的熬不下去了。”

　　另一方面，上海市官方对房价的态度已经非常明确，大涨是绝对不能接受的。

　　在参加市十三届人民代表大会第二次会议徐汇代表团审议时，中共中央政治局委员、市委书记俞正声明确表示“房价不能高，不能再涨了。”让所有的开发商心领神会。

　　根据记者节后与沪上诸多开发商人士的交流发现，绝大部分开发商已经摆好更低迷行情到来的心理准备。

　　首先是来自严峻供求关系的压力。

　　根据上海易居中国报告，预期今年上市多达165个的新建住宅楼盘共2237万平方米，分别分布在中心10区(浦西九区加浦东)67个、近郊6区(闵行、宝山、嘉定、南汇、松江、青浦)71个、远郊3区(崇明、奉贤、金山)27个。

　　与去年相比，突然放量的供应，几乎注定了今年惨烈的市场销售竞争。

　　其次，去年大部分房地产企业销售未能达到预期，已经出现资金压力的不在少数，今年销售回笼资金若依旧未能有所作为，企业将面临更为严重的困境。

　　世茂(0813.HK)、富力(2777.HK)、万科(000002.SZ)、金地(600383.SH)等龙头企业都在年报中宣布2009年的销售额要有较大的提高，而其背后也是巨大的存量压力。世茂房地产今年积压要上市的楼盘达到30个之多，富力地产更是达到38个。可见，去年积压在开发商手上的大量房源，需要在今、明两年上市消化。

　　例如，即使是稳坐上海本土开发商头把交椅的上海绿地集团，2008年年初计划销售收入突破500亿元，最终的全年销售收入则为350亿元。而其他大部分中小开发商，日子则更为艰难，官方资料显示，沪上连续数月零成交的楼盘并不在少数。

　　“绿地集团2009年的经营目标是，在去年的基础上，确保主要经济指标突破10%以上的增长速度，争取实现20%以上的增长速度，业务经营收入、资产规模、经营性现金流量等三个指标突破500亿元。”绿地集团董事长张玉良向记者表示。

　　绿地仅仅是一个缩影，在其背后，则是更多的开发商庞大上市供应量跃跃欲试。从市场供求关系和开发商本身处境角度看，价格战并非空穴来风。

　　易居中国分析师薛建雄认为，节后楼盘的价格战将一触即发，个别楼盘的降幅可达30%。

　　但是，去年取得较好销售业绩的开发商则坚持原有路线，避开价格战。位于上海五角场核心地段的唯一可售新盘——创智坊开发商瑞安房地产发展有限公司市务及销售部副总经理戴亚伦向记者表示，创智坊不会加入价格战。