“税收堵漏”遭遇地产寒冬只能“折中”

　　2008年12月1日，北京将个人出租非住房税率由5%调整到25%以上。商业地产开发商和租房个体户齐声反对，随后北京地税局让步，这项实行不到3个月的税政重寻折中方案。

　　潘石屹此前在北京“两会”上专门递了一份提案，题目就是《建议降低商业物业出租税》，其中指出，北京非住房出租税提高了5倍，使很多商业物业成交量下降，仅北京CBD地区商业空置率就高达20%以上。

　　2月5日，本报记者从北京市地税局获悉，该税率准备下调到12%左右，这个政策有望在近日内出台。(月租金超过5000元实行12%以上税率；月租金5000元以下实行12%以下税率。)

　　业内人士分析，北京非住房涨税风波不仅反映了目前房地产税负的沉重，同时说明了房地产税收结构混乱，征收方式随意等问题。

　　分税种征收税负猛增

　　北京市地税局于2008年10月15日规定，将北京市个人出租非住房的税率由原来的5%综合税率征收，改为分税种征收，这样北京市个人出租非住房税率就上升到25%以上。

　　个人出租房屋如果是用于居住的，按照5%综合税率征收，如果是用于非居住用途的，自2008年12月1日起执行上述的分税种征收。

　　上海五合智库总经理邹毅分析说，目前一线城市商业物业净投资回报率多在5%左右，高的也就7%-8%，如果征收25%的出租税，等于投资回报率下降了1/4左右，这样算来，购买商铺投资还不如存银行贷款利息高。

　　梁女士在北京崇文门附近的新城文化大厦10层购买了一套155平方米的写字楼，以每天每平方米3元的价格出租给了一家公司，每月可收取租金13950元，原来按照5%综合税率缴纳出租税时，每月交税697元。自2008年12月1日起，梁女士的房子要按照27%的税率进行征税，每月交税3766元。

　　北京市地税局征管所的人给她列了一份明确的纳税单：个税10%；营业税5%；营业税附加0.5%；房产税12%。

　　北京市上调个人非住房出租税率后，已经接到了几百个咨询和举报的电话。为此北京市政府召集有关方面进行紧急磋商，决定重新下调个人非住房出租税率，取消分税种征收的做法，采取折中策略将税率定在12%。

　　“堵漏”遭遇地产寒冬

　　非住房出租分为公司出租和个人出租两种类型，个人出租非住房一直延续此前出台的北京地税“181号文件”和“685号文件”的规定，实行5%的综合征税税率。

　　而公司出租非住房每月要申报房产税、土地税等房产税种，必须每月申报，一直采用13.5%-17%的综合税率标准。同样是一套商业用房，如果业主是个人就只缴纳5%的出租税；如果业主是企业，则需缴纳13%以上的出租税。

　　企业出租非住房税负一直比个人出租非住房高60%以上。自2004年上述两个政策文件实行以后，就不断有企业向北京市地税局“告状”，声称税负不公平。

　　2006年，北京市区县地税局又向北京地税局递交了一份新的情况变化，很多出租房屋的企业注销。一些出租商业房的公司采取先将房产过户到法人代表名下，然后采取公司向企业法人承租房屋的方式来经营。

　　2008年3月，国家税务总局等部门又下发了“24号文”，决定对个人出租的住房，包括经济适用房等出租实行优惠税率。个人出租住房和非住房的税收政策差距越来越大，又有大量出租房屋企业避税的行为在先。为此，2007年北京市地税局最终决定改变个人出租非住房出租税。

　　上述知情人士介绍，最初税务部门想法很简单，既然个人出租非住房不再适合5%的优惠税率，那就直接取消优惠税率政策，重新对个人出租非住房实行分税种征收。但是恢复分税种征收后，个人出租非住房税率立刻上升到25%以上，很多纳税人连呼税负太重。

　　这项原本用来平衡税负的政策，遇到了房地产市场“冬天”，这个政策导致个人出租非住房收益大幅度下降。

　　除此以外，北京市地税局还发现，个人出租非住房税多采取代征的办法，实行分税种征收后，代征部门工作量暴增，根本不可能完成这样的征收任务。

　　就在潘石屹等开发商向北京“两会”提交提案的时候，北京市地税局已经初步定出了新的征税方案。

　　上述知情人士透露，新的征税方案拟定税率标准在12%，月租金超过5000元的实行12%以上税率；月租金在5000元以下的，实行12%以下出租税。

　　邹毅表示，12%是目前比较通用的标准。但是个人房屋出租税属于地方税务标准，各地标准不一。