今年，门东、门西、门外三大片区，10华里内秦淮，6.2公里城南段明城墙等大大小小数十项建设工程，进入规划、拆迁、改造、招商等不同程序，沉寂许久的老城南，正在走上复兴之路。

　　 但是，这将是一次“不可逆”的改造。老城南此番变局，能否留住南京数千年的文化之根？能否恢复曾经的繁华和地位？能否树起南京文化旅游的一个新坐标？本报深度报道组记者就此进行了采访。

　　 老城南进入集中改造期

　　 在地图上，老城南城市肌理清晰可见：中华路中分、明城墙勾边、秦淮河呈V字形贯穿全境。

　　 在现实中，以上述3条线为边界的门东、门西、门外三大片区，以及10华里内秦淮河和6.2公里明城墙沿线，大大小小数十项工程已经启动。今明两年，老城南将进入有史以来最密集的改造期。

　　 在门东片区，单是住房开发、道路建设、文化保护及景点打造3项目，已经达到16项，总投资超过42亿元。在门西片区，危旧房改造、基础设施建设、文化保护及景点打造的项目，已经达到15项，总投资超过61亿元。在门外片区，危旧房改造、基础设施建设、文化保护及景点打造的项目共8项，总投资超过41亿元。

　　 而起到串联三大片区的“两带”建设工程，也在加紧进行。明城墙风光带老城南段，从东水关到西水关的明城墙拆迁、复建、修缮、绿化等工程总投入超过15亿元；内秦淮河西5华里整治和内外秦淮河沟通，两年内的投入也要超过2个亿。

　　 复兴路上的四大挑战

　　 改造建设的大幕已然拉开，但在这片古建筑和棚户杂陈、历史文化保护和民生因素交织的特殊片区，改造复兴面临的挑战超乎寻常。

　　 我们以今年启动改造的门西片区为例，进行了采访调查。

　　 人：谁走谁留？

　　 我们所熟悉的夫子庙，其实是一个纯粹的景区，但是，改造后的老城南，却与此不同，它是要恢复历史上宜商、宜居、宜游的“本来面貌”，不但有景，也要有人。

　　 南京大学教授赵辰在诠释他主持编写的《南京城南历史风貌区保护与复兴规划》时，把复兴后的老城南称为一座“混合”之城——在保护修缮后的老宅和仿古复建后的“老房子”里，有原住居民生活于其中，让世代相袭、邻里走动的人居气息重现城南老街巷，这才是一座“活”的老城，也只有这样的老城才能有魅力，才能吸引更多人气，将旅游带动经济的效益发挥到最大。

　　 但实际的问题是，现在的门西每栋老宅中，几乎都住进了比当年多出2—3倍的居民，为了满足生活需要，大部分老宅的院子里都搭满了各种各样的小披子。随着整治中拆除这些违建，必然有部分老住户要彻底离开。

　　 哪些人走？哪些人留？

　　 “我们的计划是先迁出全部居民，在整治完成后，再按照每人不低于30平方米的面积回迁部分原住居民。”工程负责人认为，危旧房改造结束后，原先的旧宅会升值，部分有实力的原住居民可以按新的市场价格迁入。另外一部分经济实力不足的老居民则会申请经济适用房，离开老城南。通过这种市场杠杆，自然筛选出一批留下的老居民。

　　 但最终也许不会这么简单。以正在拆迁的胡家花园为例，在5.6万平方米的面积内，被拆迁的老住户竟多达693户，记者采访的居民无一例外希望回迁。如果适用回迁政策，老居民的优先购买权如何分配？

　　 十里秦淮西5华里工程完成后，沿河两岸的仿古河厅河房，有的楼上也住人，重现当年临水而居的人居旧貌。这里也将面临令人头疼的回迁问题。

　　 钱：如何平衡？

　　 上世纪80年代复建夫子庙，资金全靠财政划拨。而今天老城南的改造，却必须面临市场融资的考验。

　　 以往旧城改造筹资，主要通过房地产项目捆绑运作、文化旅游项目捆绑运作等形式来融资。但是查看门西片区的规划，鸣羊街以东11.7万平方米的历史风貌区，并没有和项目捆绑开发，是一个纯粹的危旧房改造项目。

　　 按照南京市的相关规定，该项目将享受规费减免的政策，每平方米成本降低200元左右。但这并不足以平衡项目资金。因为该片区必须在老城保护的大框架下操作，建筑容积率限定在0.8。该片区占地11.7万平方米，现有房屋建筑面积14.5万平方米，涉及住户3000多户，按0.8的容积率改造后，房屋建筑面积只有9万多平方米，资金缺口5亿多元。

　　 其实，资金难平衡是老城南各个片区普遍面临的问题。即便是有景点项目捆绑的鸣羊街以西片区，整个资金缺口也达到7亿元。

　　 交通：外面的人如何进老城？

　　 要让复兴后的老城南成为南京文化旅游的新坐标，必须要有游客进来。但现在开发中的老城南景点，无论是门东的蒋百万故居、周处读书台，还是门西的胡家花园，都在古巷深处的大片民居中，现有交通可达性差。这将成为今后旅游开发的瓶颈。

　　 负责门西一批改造复建项目规划的南京大学建筑研究院专家周凌说，为解决文化景点修复之后游人到达的难题，他们需和南京交通规划部门一道花很大力气，想办法解决门西和外界的交通对接，现有部分道路的交通规划可能需要调整，这样外面的人才能方便地进入门西。只有让想看老城的人进得去，那些开发复兴的旅游文化景点才能有生气。

　　 历史遗存：如何开发，如何吸引人气？

　　 老城南的历史文化资源“一抓一大把”，如何开发利用，如何吸引人气，这也是改造中面临的挑战。

　　 周凌说，门西鸣羊街以西的老纺织企业旧址，如按工业遗存打造，和门西东边已开发成熟、历史文化底蕴更为深厚的“晨光1865”都市产业园，将产生风格相近、招商重复的矛盾。门西一批即将重现的历史文化景点如胡家花园、杏花村等，相对集中，如果做成多个面积较大的绿地公园，今后旅游开发怎么搞，会不会有人来，也是个难题。

　　 此外，要复兴老城南一批历史文化景点，前期历史考证工作的难度较大。像大报恩寺这样的明代建筑的复建，有图文可考，历史考证尚有据可依。而门西地区要复兴的历史文化景点，有的是唐代甚至南北朝时期的，过去的建筑多为木结构，早已损毁，历史文献记载也不够具体，到底旧址在哪儿，原样如何，都需进行审慎的历史考证，工作量较大。

　　 重树南京文化旅游坐标

　　 正因为面临上述挑战，有专家指出，老城南复兴，必须纳入整个城市规划统筹考虑，这样的话，像交通、资金等难题才有可能解决。

　　 尽管面临种种挑战，但老城南成为南京文化旅游新坐标已是大势所趋。

　　 过去，夫子庙是南京历史文化旅游的一个座标，但是今天，当我们站在夫子庙大成殿前蓦然回首，却发现夫子庙只是一个点，更多的南京历史文化散落在十里秦淮两岸，散落在老城南的街巷里。

　　 南京大学建筑专家赵辰教授说，南京作为一座历史文化名城，其魅力和核心竞争力的体现与提升，某种意义上说，是城市历史文化载体的保护性开发和利用。南京历史文化旅游经济效益的实现，只能在老城南保护复兴的基础上实现，单纯一座夫子庙是无力承载的。

　　 在历年南京文化旅游调查问卷中，夫子庙秦淮风光带始终是中外游客来南京的首选旅游目的地，每年2000多万游客的选择，理由只有一个：古城南京的历史文化风韵，只有在秦淮河畔的夫子庙才能感受到点滴。但他们可能还不知道，当老城南复兴完成，走进青石条板铺路的老街巷，古城南京的历史记忆才能被完整地找回来。一旦老城南复兴重现，每年慕名而来的游人又何止2000万人次！

　　 这，也许能说明老城南一系列改造工程的价值。

　　 记者了解到，正在制订的夫子庙秦淮风光带新的规划方案，因有诸多需和老城南复兴对接的问题，至今未能最终定稿。负责该规划的南京大学旅游专家吴小根说，随着南京保护复兴老城南工作的推进，夫子庙秦淮风光带的开发，必须纳入老城南保护复兴规划中统筹考虑，才能完美和完善。（韦铭 李冀）