廉租房等政策性住房的缺失,是过去十年多的中国房地产市场化进程中的一大遗憾。我国目前出租房1650万套,廉租房33万套,只占2%,可谓亟待拯救的“濒危动物”。直到2006年,国务院才规定,必须将不低于5%的土地出让金净收益的费用用于廉租房建设。而当年全国开工建设和收购廉租住房面积仅完成计划的1/3左右。

　　廉租房缺失一方面是长期的历史欠账,另一方面有其深层次的制度和经济因素。首先,廉租房建设和后期维护需要投入大量资金,国内很多地区的地方财政没有充裕的资金建设廉租房。另一方面,即使地方财政资金宽裕,政府也缺少建设廉租房的积极性,因为地方政府不但得不到收益,相反要投入大量土地、资金、人力、物力,影响地方政府自身的经济利益。而且,土地出让金、房地产税费是很多地方财政的主要来源,大量建设廉租房将很有可能拉低房价,进而导致土地出让金缩水,这将直接减少地方财政收入。同时,房地产业涉及上下游十几个产业,牵一发而动全身,如果全面建设廉租房导致房地产下行,影响GDP增长,在以GDP为核心的干部政绩考核机制下,这是地方政府官员所不愿见到的。

　　公平与效率的天平,在过去10多年的住宅产业发展中,更多地倾斜向了效率。无可否认的是,高程度的市场化刺激了内需,住宅产业成为带动国民经济发展的强劲引擎,也提高了普通民众的居住条件。然而,过度依赖市场的供应体系,不可避免使中低收入阶层的住房问题凸显。尤其是2005年之后,国内楼市全面进入上升通道,一些地方房价飙升,住房民生问题更加尖锐。另一方面,包括经济适用房、廉租房在内的保障性住房不足,使政府手头缺少了一个直接改变供应的有力调控武器,在面对愈发狂热的楼市时,往往有心无力。

　　政府逐渐认识到,住房问题不能全部交给市场来解决,应该“市场的归市场,政府的归政府”,2007年颁发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称国务院24号文),明确提出建立住房保障体系,重归民生。按照政府的设计,由商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面组成完整的住房供应体系,为高收入家庭提供商品房,中等收入家庭提供限价房,对中低收入家庭提供经济适用房,对低收入家庭提供廉租房。核心思想是把住房问题按照不同社会阶层给予解决。

　　对于深圳而言,手握大量公共租赁住房、廉租房的政府在控制房价时的主动权将大大增强,一大批低收入人口转入廉租房,将使原本拥堵于商品房市场的强劲需求出现分流。深圳2008年5月曾公布了《深圳市住房建设规划(2008～2012)》(征求意见稿),从2008至2012年的5年内,深圳市拟建各类住房59.7万套,其中保障性住房达14.7万套,并特别提出:保障性住房供应套数达到年度住房供应套数总量的20%以上。这一前所未有的比例,显示了政府加强保障性住房建设的决心。

　　不过,引发业内争议的是这一计划出台的时机选择。在房价飙升时,保障性住房缺失,保障民生、平抑房价的功效无从发挥。而在楼市进入下降通道,成交萎靡、房价连连下跌之时,又抛出庞大的保障性住房建设规划,巨量的保障性住房供应,必将给商品房市场带来冲击,颇有些雪上加霜的意味。