用尽多年积蓄、甚至贷款购买的商品房在70年的产权到期后命运如何，很多人并没有考虑到这个问题：是重签合同继续无偿使用，还是有偿续费重获合法身份？

　　昨天，全国很多媒体都转载了一条原来刊登在《中国经营报》的报道，目前《土地管理法(修订草案征求意见稿)》正在全国国土厅局系统征求意见，而且明确《土地管理法》的修订将在年内审议。引起人们关注的是在新规当中，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显，相比于2008年夏天国土资源部内部讨论的“草案”，这次的讨论稿给了人们巨大的遐想空间。据了解，“征求意见稿”将形成《土地管理法》的基本框架，全国人大法工委也将审核该法。

　　70年起源：估算的一家三代使用期限

　　对于这70年的时间是如何产生的，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，在住宅使用期限上全世界都没有一个统一的标准，比如在英国，土地被认为是女王的，而购买了房产的人拥有999年的使用权，这个时间近乎世袭。而我国在这个时间的规定上，基本上是估算一家祖孙三代的使用期限，因为时间太短怕购买者接受不了，时间太长又有私有化的风险，在这样的背景下产生了70年的使用权期限。

　　据北京时代九和律师事务所合伙人王建文介绍，这也是逐步摸索出来的，因为我国在建国后相对长时间内并没有真正的商品房，而在上世纪80年代初期，在深圳开始了试验，当时给出的使用期限是20年，后来发现这个时间并不适合。

　　王宏新认为，这次《土地管理法》的修订稿应该与《物权法》的相关规定保持一致。据悉，在“征求意见稿”中的第103条，单独列了一段表示“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期”。据了解，这也是为了对接此前《物权法》的相关规定，只不过相比于2008年夏天的那一版“草案”， “无偿”的表述不再明确。

　　如果收费：对居民住宅可能是象征性的

　　业内人士认为，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”——因为全国的地价差异太大。而针对北京市场，流传出1300元/平方米价格续期的说法，尽管只是些小道消息，但是这样高的收费已经让有些人感到恐慌。

　　在我国，如果住宅70年大限到期后，真的要执行“有偿续费”，那么我们购买的房子真的只是“房子”，而不包括土地。我们一直以来购买的房地产也就会只剩下“房产”而没有“地产”了。

　　王宏新认为，到底是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。他认为，如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，既有可能是无偿，也有可能是有偿，这样就有了回旋的空间，届时视情况进行灵活处理。因为涉及了每一个人的利益，所以应该加强公众的参与，甚至可以举办听证会来决定。

　　王建文律师也认为，收费的可能性是存在的，因为从逻辑上来说，购房人出钱购买的是房屋70年的使用权，这一点在合同中就有明确的规定，换句话说，这房子是你的，而地还不是你的。但是，对于六七十年后的具体发展，王建文表示，变数太大了，不收费的可能性更大，即使收也会是象征性的。

　　对商铺和写字楼影响更大

　　除了住宅的70年大限外，很多人购买的商铺和写字楼也有不同的使用年限，根据国家规定，商业用房土地使用期限一般为40年,工业和办公用地土地使用期限为50年。根据《物权法》的规定，土地有使用期限，房产无使用期限，针对住宅物业、土地使用期限到期后自动延期，其他类型物业到期后补交土地使用费或由政府收回。

　　这一次《土地管理法》的修订大家的焦点主要都集中在住宅用地期限上。实际上，业内人士普遍认为，如果真正采取有偿续期的话，此政策可能对商铺和写字楼的影响会更大一些，一方面因为本身这两种物业形式的使用年限就相对较短；另一方面，这两种物业形式的持有者要么是公司，要么是投资人，他们本身通过持有这种物业就获得了一些收益；另外，这部分人对于税费的敏感程度也比较宽容，所以，估计商铺和写字楼的续期会采取有偿的可能性比较大。

　　市场反响：不会影响当前房价

　　至于住宅70年大限到期后的各种可能性对于当前房地产的影响，业内人士普遍认为极小。因为影响房价的是很综合的因素，对于新房来说所有的房产使用期限都是一样的，既然站在同一起跑线上这个影响就可以忽略不计了。而对于二手房来说，也是同样如此。某知名房产中介的市场总监认为，因为目前在相同的地段上，新一些的二手房(五年以内)和老一些的二手房(十年以上)本身就存在着一两千元的价格差异，这个价格差也就决定了新一些的二手房更受欢迎。70年大限的房子如果无偿续期，基本上会维持目前的市场情况，而一旦有偿续期，就会使买家更多考虑更新的房子，毕竟有偿续期所产生的费用与房屋的价格相比，只是很少的比例。

　　网友强烈反对有偿续期

　　在焦点房地产网推出的针对这一问题的舆论调查中，网友们对这一传说中的政策变动表达了强烈的反对意向。

　　在回答“您赞成住宅使用70年后有偿续期吗?”这个问题时，回答赞成的网友只有15%，他们认为建造住宅的土地属于国家而非个人，不能一次付款无限期使用。而表示反对，认为公民付款购买了住宅，此住宅即是公民私有财产，应免费续期的观点占到了79%。另有6%的网友认为不好说，有利有弊。 (侯振威)