万科2008年报A股募集资金使用情况

　　近日中国经济网连续关注了万科金色雅筑出现的质量问题，渗水、不隔音、裂缝等困扰着小区的八百多名业主，上海万科也在配合进行整改，对渗水的房屋开始全面整修，在墙壁中全部加入隔音棉，但多户人家整改了三四次仍难解决问题，而且如此大面积的质量问题爆发，使越来越多的业主开始怀疑，这是因为压缩成本、偷工减料造成的，小修小补解决不了问题。

　　分析师：年报数据存在异常与大环境不相符

　　细心的业主在查看了万科2008年年报时发现，在金色雅筑项目上万科预计投入资金7.0亿元，但实际使用资金只有6.61亿元。预计收益仅1.45亿元，但实际收益是2.64亿元，增加了将近一倍。“这就是偷工减料的铁证”，“我们是万科追求高额利润的牺牲品”，业主们对此反应强烈。

　　一位房地产业内分析师表示，仅从这一组数据难以判定开发商压缩成本，因为这只是该开发商A股募集资金的使用情况，但可以作为一种参考。在2007年8月22日，万科曾公开增发A股股票，在其发布的《万科企业股份有限公司增发招股意向书(摘要)》中提到，金色雅筑项目预计总投资7.4亿，其中地价3.1亿，建造成本3.9亿，期间费用0.4亿，拟用本次募集资金投入7.0亿元。从这里可以看出，股票增发融资是该项目主要资金来源，因此这笔钱的使用具有一定的代表性。该项目其实为2007年1月从恒大集团购入，所以此意向书中的预算项目“地价3.1亿”其实是已发生的确定金额。因此，构成万科后期资金投入的部分主要为“建造成本”。

　　“现在投入减少了，一方面可能是因为其他方面的资金增多了，比如自有资金、银行贷款、预售房款，另一方面是开发商可能进行了成本优化，比如采用了新技术、新管理模式，不排除偷工减料、压缩成本的可能性”，分析师说。而在2008年楼市低迷、货币紧缩的情况下，银行贷款、预售房款这样的资金来源似乎是不够现实的。

　　“从收益上看确实存在异常，至少与房地产业的大环境是不相符合的”，这位分析师表示，房地产企业的收入预计收益=预计单价×可售面积-成本，在金色雅筑从2008年8月连续三次降价以后，价格已经下跌了30%，在成本不变的情况下，收益必然会受到影响。但从现在的情况看，投入一定程度上下降了，而收益却上涨了将近一倍，这就形成了一个悖论。他认为也存在另一种可能，就是该公司在做收入预计的时候持较为保守的态度，但差额如此之大还是难以解释的。

　　万科：并未出现普遍质量问题和降价无任何关系

　　房地产业的质量问题一直都是存在的，在房价高的时候，购房者会更多的关注房价，而在房价下跌的时候，购房者对房屋的质量会更加挑剔。2008年年初万科带头在全国范围降价，金色雅筑的降价幅度甚至达到了30%，这也就直接导致出现了所谓的百名业主的“退房潮”。业主们会因为高价买入产生心理失衡，但高价买房而在降价的时候要退房，这在合同还是法律上都找不到适当的支持，这是一个常识，因此在采访中记者也发现，退房的业主大多数并不是因为房价高而要退房，而是在入住的时候开始发现渗水、不隔音等情况对房屋的质量产生了怀疑，“我们只是想要安居”，“我们不想花几百万买一个活动板房”，多位业主一再的强调。

　　降价是否带来了成本的压缩？记者就此问题采访了上海万科公司，首先上海万科认为金色雅筑项目90+户型确实存在渗漏问题，但不认为这是普遍质量缺陷，和降价没有任何关系。另外，上海万科仍然坚持认为出现渗水现象是因为工程参与各方与各方对新工艺的把握不够成熟，沐浴房同层排水的防水层在施工时遭到了破损，他们表示如果有客户对其他问题报修，公司会安排维修。

　　在2008年7月，金色雅筑刚刚开盘几个月房屋总价就降低了20万，引起了社会广泛争议。但万科的解释是，降价是因为原来的20万元的装修标准发生了变化，90+户型确实由A标降低到了C标，而一个90平方米套房的装修标准变化了竟能产生20万元的差额，令人匪夷所思。

　　专家：危机时更应注重质量劝开发商不要干傻事

　　房地产业经受了2008年寒冬的考验，楼市低迷、房价下跌、资金断链煎熬着中国的房地产商们，在这样的情形下，加快工期建设、节约成本、让利促销成为他们加速资金回笼的主要手段，万科带头撕开了降价的口子。有专家预计房地产业仍将持续低迷，今年将有更多的房地产商降价，但在房价降了质量会不会也跟着降了？这个问题值得深思。

　　中国房地产协会的一名不愿具名的专家表示，“如果在这个时候降低房屋质量，这样的开发商是傻瓜，是自己的给自己找麻烦，因为一旦出现质量问题就会没完没了，对下一步的销售也产生影响，第一次能骗得了人，第二次骗得了人？所以我劝告开发商不要干这样的傻事”。他认为，作为一个有社会责任、懂得市场规律的开发商不应该做伤害消费者利益的事情，不要占了小便宜吃了大亏，在行业经历寒冬的时候更要注意产品的质量。

　　金色雅筑小区里渗水的业主家里还在持续整改，电钻的声音此起彼伏，但房屋是不是整体存在问题？业主们的恐慌在扩大，愤怒在积蓄，怀疑在延伸。一位激进的退房团成员甚至曾在上海万科总部门口烧掉了一个花圈，哀悼万科企业道德和社会责任的死亡。(秦音)