在“2009春季上海一、二手房交易展示会”上，购房者观望气氛依旧很浓 陈意俊

　　记者 晏秋秋

　　5月以来，申城楼市进入难以言说的阶段。

　　在上海的西北角，一个楼盘5月份新推出房源，销售效果极佳。几天之内销售超过40%。兴冲冲的销售公司总经理，跑到总部“报功”，却被一顿猛批：卖这么快干什么！几天之后，该楼盘销售速度放慢，价格上涨……

　　对上海的老百姓来说，申城楼市的转变，似乎在一夜之间。而许多“圈内人”敏感地意识到，今年2月和3月时，这个市场“连投资客的影子都看不到”，而如今，老百姓“买涨不买跌”的心态搅动了申城楼市。

　　房价上涨带来冲击

　　官方数据显示，5月和6月，申城楼市的供应量、成交量、成交价格明显上涨。

　　以6月22日为例。“网上房地产”显示，这一天，上海有一个“郊环以外”的楼盘新开盘，推出30套房源，面积为6489.44平方米。

　　与此同时，一天之内共预售各类商品房843套，面积8.84万平方米。其中单价低于7000元，共计33105.94平方米；单价在7000-10000元，共计17513.13平方米；单价在10000-17500元，共计20466.4平方米；单价大于17500元，共计17322.82平方米。

　　而在“一手房区县可售统计”中，至昨天下午3时，黄浦区只有13套普通住宅可售，卢湾区27套，徐汇区156套，长宁区105套。

　　如果“成交均价”上涨，不能全面反映情况。那么，单个楼盘价格的上涨，给老百姓带来的心理冲击，更为直接。

　　上周末，上海有将近20个楼盘推出新房源，嘉里不夜城、旭辉依云湾小城二期、浦江颐城、象屿都城、保利西子湾等项目均取得开门红。一个楼盘推出315套住宅，周末销售了120套，均价在2.7万元到2.8万元之间。这个价格，就连楼盘相关负责人都承认“不算低”。

　　二手房的价格，也在上涨。与年初相比，如今的卖家“底气”足了许多，“跳价”不断。一名中介人员抱怨，自己代理的一单，卖家先后“跳价”5次，最终成交价比原先的报价，足足高出21万！就连这个价格，卖家也不满意，口口声声地说“卖早了”。

　　在浦东新区一个住宅小区，一套114平方米的房源，5月份挂牌价是240万元，到了6月份，就抬高到了260万元。

　　排队购房只是表象

　　然而，老百姓看到的，许多只是表面现象。

　　上周末开盘的许多楼盘，直接采取了“排队拿房号”的方式。然而，当楼盘外拥起人山人海，一个房号至少值3000元时，开发商也在不断调整着自己的“心理价格”。

　　“开盘价并不能反映客观事实。”一名业内人士透露，“那边在排队，这里就可能将部分位置、朝向较好的房源销售单价调高1000元。”

　　在开盘现场，人为制造的紧张气氛也常让买房人陷入“再不买就没了”的恐慌情绪。许多买房人最终买下房子的价格，比自己的预算要高出三四十万。

　　另一个炒作手法是，宣称自己的楼盘有“抄底资金”进入。一张温州身份证，有时会显眼地放在销售中心接待台的一角，销售人员常有意无意地提起某个“温州老大”。

　　上周五，一家房产公司的董事长获悉相邻楼盘的开盘价后，十分兴奋：“他们开盘定了这个价格，再过几个月，我开盘，至少单价要上去1000元。”

　　对销售中介机构来说，春天来了。去年年底，许多机构无奈地关掉一家又一家门店，如今，机构又在“布点”。在记者的电子邮箱内，有时一周能收到20多份来自不同研究机构的房产市场报告。

　　不止一名房产专家提到，申城楼市的上涨，因为“利好因素很多”，包括上海建设国际金融中心和国际航运中心的规划“落地”，明年将召开世博会，迪斯尼项目“敲定”、居转沪细则出台等等。

　　与此同时，众多专家认为，在申城楼市新一轮上涨中存在泡沫。

　　开盘背后的“小九九”

　　买，还是不买？对许多老百姓来说，这个问题纠结于心。买一套房子，少则七八十万元，多至几百万元，毕竟不是买菜那么简单。“房价跌时，许多买房人的心态倒是很稳，一点都不急。而房价一涨，买房人就急了，千方百计要买到一套房子。”在专家口中，这样的“怪状”，让许多买房人“踏空”。

　　从上海楼市的现状来看，远未到“不顾一切入市”的疯狂地步。其他不说，在上一轮价格下跌时“套牢”的许多楼盘，价格并未显示出“强劲上涨”趋势。

　　在申城楼市转暖前，许多地处外环线以外、没有成熟配套的楼盘处境尴尬。“价格已涨上去了，要跌下来，难上加难”。一些楼盘降价推出新房源时，门口站满了前期买房的业主，要求退房或“退差价”。

　　一直到今年5月1日的“假日楼市”，许多大型房企仍在紧张地准备应急预案，“万一在售楼现场，出现‘退房团’怎么办！”仅仅一个多月后，“退房风波”似乎消失了。开发商的“底气”也足了不少。“房价上去了，业主的不满也没有了。”一个地处松江的楼盘销售人员明确表示。

　　对于开发商扎堆开盘，一种说法是，不少开发商希望尽快回笼资金，并在土地市场上“抄底”。从住宅用地市场来看，今年以来，上海频有大动作。今年以来上海市规土部门共已发布45个土地出让公告。第45号公告涉及闵行、嘉定、浦东新区、青浦共计4幅国有建设用地使用权，其中包含2幅纯住宅用地。其中，最吸引人眼球的是青浦赵巷镇特色居住区10号地块，这幅地出让面积达21.0228万平方米，是今年以来上海土地市场出现的最大一幅住宅土地。

　　然而，另一种说法是，如果不是开发商资金链出现问题，那么，扎堆开盘最主要的原因，是部分开发商觉得“该出手了”。并不是所有的开发商都认为“上海楼市会一直这么涨下去”。

　　“选对房”究竟有多难

　　其实，在“热气腾腾”的5月和6月，开发商们还是听到了许多不愿听到的“声音”。

　　就在不久前，传出了申城启动新一轮大型社区建设的消息。在5月25日的大型居住社区规划工作专题会议上，相关负责人听取了市规土局初步确定的本市15个大型居住社区规划选址方案，其中包括以保障性住房为主的近郊6大基地和以中低价普通商品房为主的9个大型居住社区。与此同时，作为上海市最大的保障性住房基地之一，三林基地已全面开工。相关专家认为，上述举动对调控申城的房价“有很大的作用”。

　　在规划中，大型居住社区将尽量与快速交通“对接”，同时，大型居住社区内的卫生、学校、治安、公交、储蓄、邮政、菜场和商业等要做到配套齐全、方便居民。

　　“建设大型居住社区消息的传出，对许多开发商选择在上周末推盘，应该有一定的影响。”相关人士分析。值得注意的是，在未来大型居住社区的规划区域内，不少开发商已“闻风而动”。

　　研究人士指出，5月和6月的“井喷”，未必会一直延续下去。“关键看成交量，成交量下去了，楼市就存在变数。而现实状况是，成交量不可能一直往上。”

　　“如果没房子住，那我建议早点买房。但是，如果是改善型需求，那就建议买房人，千万别头脑发热。”一名专家建议，“出于投资需求，希望买的房子能保值，最该重视的应是地段、交通和房型。”

　　对那些持币待购的买房人，专家们的意见是“关键要选对房”。“现在每个人都在谈论通胀预期，但就算如此，也应该选质量好的资产进行投资。”

　　不是所有的房子都可以买。这，大概是申城楼市热的背后，买房人最应该明白的一个道理。