编辑先生:

　　日前，有学者高调宣称:“所有反对房地产复兴的想法都是危害国家利益”，“没有房地产业不能救中国，房地产业将再次拯救中国”。

　　网上的朋友们则认为这是瞎忽悠。请问:房地产业在中国经济中到底应该居于什么位置？

　　读者吾爱吾家

　　政府该不该出手救房市？中国是否亟须制定房地产业振兴规划？在金融海啸余威未减、世界经济衰退仍未见底、国家出台一系列扩大内需措施的大背景下，近来有关房地产业在国民经济中地位的争论炒得沸沸扬扬。有人说房地产能够刺激经济增长，宣称没有房地产业不能救中国、房地产业将再次拯救中国，有人认为这种说法因果倒置，房地产的作用被严重夸大了。这些争论基本上源于对房地产业与宏观经济关系的不同认识，也与我国房地产业的特殊发展历程有关。

　　一

　　房地产与宏观经济的关系是一个老话题。1938年2月1日，为帮助美国走出大萧条的泥潭，著名经济学家凯恩斯致信美国总统罗斯福，建议增加住房、公用设施和交通的投资。他写道，“住房有大量、持续的潜在需求，这种需求的地理分布广泛，且住房融资很大程度上与股票交易不相关，所以目前住房最有助于经济复兴。我建议你把大部分鸡蛋都放在这个篮子里，把它放在第一位来关心，并确保它们尽快孵化出来。”

　　二战之后，与我国原先将住房建设列入非生产性领域类似，许多国家早期也认为住房建设会减少资源在生产性领域的使用，只是为了解决社会和政治问题才需要推动住房建设。最近几十年以来，风向变了，不少学者认为住房建设有可能促进经济增长，且住房条件的改善在就业、健康、财富积累和社区安全等方面有正的外部效应。不过，罕有学者因此提出要对房地产、住房建设另眼相看。相反，绝大多数研究认为对各个产业应该一视同仁。

　　研究发现，住宅投资占GDP的比重与经济发展水平有着明显的倒U形关系:在经济发展的低水平阶段，住宅投资占GDP的比重很低，约为2%；随着经济发展，中等发展水平的国家住宅投资占GDP的比重可增加到8%；到工业化发达阶段，住宅投资占GDP的比重平均在3%~5%之间。过去30年来，我国住宅投资逐年增多，2007年住宅投资占GDP的比重已经达到了10%。在这样的背景下，通过住宅、房地产投资来推动经济增长，是否还具有可持续性是值得思考的。在美国由次贷危机引发的经济衰退背景下，上述凯恩斯的论点重新引起关注，但不少学者都认为时过境迁，“住房融资很大程度上与股票交易不相关”等条件已不具备。

　　二

　　一些人有关房地产业地位的认识还与我国房地产业的特殊发展历程有关。在我国，房地产业是改革开放以后重新起步、需要补课的产业。为推动其发展，20世纪80年代以来的研究大多从正面角度评价房地产业的地位和作用。作为房地产业主管部门的领导，建设部副部长叶如棠在1994年《城市房地产管理法(草案)》的说明中也强调“房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济的支柱产业之一”。与此相随的是，直到上世纪90年代初，还有不少学者担心随经济发展而扩大的住房投资，会使大量资金从工农业和基础建设领域转向住房建设和维修，加剧工农业发展后劲不足和基础设施落后的状况。

　　重要的转折发生在1996年前后。为应对当时的经济不景气，1996年7月国务院副总理朱镕基提出发展住宅建设有可能形成新的消费热点和新的经济增长点，年底李鹏总理进一步提出“加快普通居民住宅建设，可以带动许多产业发展，发展住宅建设是形成新的经济增长点的重要方面”。随后，理论界探讨了住宅建设是否够得上是新的消费热点和经济增长点，还讨论“为什么只提住宅建设而不提房地产业”等问题。1997年3月，建设部部长侯捷在全国房地产工作座谈会上指出，从中央到地方，社会各界对住宅建设成为新的经济增长点和消费热点的必要性和可能性已由关注到形成共识。国务院住房制度改革领导小组办公室负责人同年4月则专门强调说，“众多媒体把房地产业作为新的经济增长点的宣传有误，国家作为新的经济增长点培育的不是房地产这个大概念，而是把经济适用住宅建设作为新的经济增长点，通过房改，实现住房的商品化来解决新的经济增长点的问题。”

　　中国的古人说“众口铄金，积毁销骨”。可能正是由于一些媒体的扭曲和放大作用，政策的解读在从“住宅建设”扩大为“房地产业”，“有可能成为新的……”变为“将成为新的……”和“是新的……”之后，房地产业从“国民经济的支柱产业之一”转成了“国民经济的支柱产业”，似乎慢慢成了板上钉钉、顺手拈来的日常说法。今年的政府工作报告以较大篇幅布置了促进房地产市场稳定健康发展的工作，有的房地产业界人士甚至认为“总理的政府工作报告表明，房地产在拉动产业振兴的地位上不仅仅是一个‘支柱’就可以诠释得了的，而且居于‘元帅’地位”。

　　三

　　除了“支柱”、“元帅”的提法，国内类似的提法还有很多，如主导产业、带头产业、基础性产业、先导性产业、火车头工业、后推式火车头工业等。这与我国台湾地区一直流行的房地产业是国民经济的“火车头产业”的说法十分相似。

　　但是，从20世纪80年代到最近几年，台湾学者的诸多研究均打破了“房地产业是火车头产业”的传统论点。例如，台湾国立政治大学的几位著名学者认为将房地产称为火车头产业是未经学术严格定义的说法。他们利用台湾1971、1976、1981、1986年的投入产出表和产业关联分析法，发现“尚无充分的证据支持房地产业具有极大的后向关联效果”。在此基础上，他们又探讨房地产景气与宏观经济景气在时间上的领先或落后关系，发现宏观经济景气领先房地产景气。通过以上研究，他们否定了“房地产业是火车头产业”的说法，并指出“政府不必意图以房地产业为振兴经济的逆循环政策，而应回到市场机制的调控”、“政府不必为总体经济的不景气而企图刺激房地产景气以为总体经济之复苏，亦无须强调总体经济过热而打压房地产景气”。2008年11月，台湾“行政院”在与房地产业者会谈后提出了八大救房市措施，亦因缺乏理论和实证基础为众多学者所反对，而放宽贷款以鼓励购房、以政策支撑房价的措施，也被质疑是政府与房地产业者联手，要将购房者财富和银行资金转移给部分经营不良的房地产业者的做法。

　　内地不少学者也利用投入产出表研究房地产业的关联作用，大多发现房地产业对国民经济的拉动能力和推动能力均低于平均水平，关联作用非常有限，处在国民经济各部门中倒数的位置，与通常所说的房地产业关联度高、带动力强的观点相悖。

　　四

　　作为国民经济行业分类20个门类中的一种，房地产业当然是国民经济中的一个重要产业。但是，有哪个产业不重要呢？和其他产业也会强调自己的重要性一样，房地产业界人士自认是支柱、元帅，希望政府另眼相看，也是常情。不过，到目前为止，并无充分的证据可以证明房地产业具有很大的产业关联度、房地产景气具有领先宏观经济的特性。

　　且不谈口号式的“没有房地产业不能救中国”，也不必着急说用了将来时态、看似未卜先知的“房地产业将再次拯救中国”，这种论点的提出者最好先拿出证据，证明过去什么时候房地产业救过中国吧！长期以来，“支柱说”、“元帅说”真的都是“说”出来的。另外，就算真是“支柱”、“元帅”，也不必非得整天拿出来显摆不可。支柱可以有很多根，元帅也可以有好几个——就像有的大型建筑物，光正面的大理石门柱就有十几根之多，而我国赫赫有名的十大元帅也是众所周知的……

　　所以，吹牛不能吹得太离谱，最好有点根据，而听众当然要有自己的判断，不要轻易就被忽悠了。