广州写字楼租金、空置率明年可企稳

　　经历了2007年的供应和吸纳高峰期以及金融危机的冲击，广州甲级写字楼市场开始进入新一轮的循环周期。戴德梁行7月29日发布的研究报告指出，2008年至今17个月内，广州甲级写字楼租金“开倒车”，下跌至2005年第4季度的水平，甲级空置率在没有新增供应的基础上却有增无减，仍在平缓上升。

　　这个夏天，房地产住宅市场“门庭若市”，那边写字楼租赁市场却是“门可罗雀”，两者形成强烈反差。

　　戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部董事黎庆文在接受本报记者采访时指出，广州写字楼租金的惯性下跌仍持续，要到明年上半年才会企稳。而广东中原(工商铺)地产代理商业部营业总监朱辉则表示，趁着现在写字楼市场未被炒高，现在已有不少资金流入商业地产“避难”。

　　由“急泻直下”到跌幅收窄

　　“其实现在租金的跌幅已开始收窄，下跌速度有所放缓。”黎庆文指出，与住宅市场的反差不会一直持续下去。中立地产写字楼部总经理文志坚则认为，之前租金“急泻直下”的主要原因在于金融危机的影响下，大量受灾严重的进出口企业没有得到资金援助，对写字楼租赁承接力度的减弱而搬离。但现在中国的宏观经济已开始复苏，搬离的企业已逐渐减少，以天河北、珠江新城、环市东为例，现时租金已基本稳定，正在底部“兜转回旋”。至于会否上升，他则认为“几率不大”。不过，客户搬离的个案减少，也称得上是一个积极的信号。他表示，待全球经济复苏，美国、韩国、日本经济基本好转，进出口企业也会纷纷回归中国，对国内写字楼市场产生新一轮的需求。

　　预计还有5%的调整空间

　　“从2008年第四季度到现在，租金调整已超过20%，预计年底各单位还有5%的调整空间。”朱辉则指出，如今高品质写字楼出租价格已基本止跌。但整个市场来说，下调空间依然存在，预计下半年调整到位，春节时候还会有一个相对大的调整，然后趋于稳定。相信明年的租金价格不会下跌，上升的可能性还得视乎需求(例如外企的加入)和中国经济复苏情况。对于空置率情况，他认为，今年下半年的空置率将会达到最大值，预计经过一轮消化，明年会有所下降。现在投资写字楼是否合适？朱辉认为，投资写字楼，让资金流入商业地产进行“避难”，也许能为“反弹”创造条件。趁着写字楼市场仍然健康，价格未被炒高，尽早入市，然后“高卖”，投资回报率可能会更高。

　　新增供应放大，老牌写字楼受冲击

　　戴德梁行的研究报告显示，2009年下半年至2011年，体育中心CBD和珠江新城CBD将有超过57万平方米的新物业交付使用。供应量相对2009年的大幅上升，将令广州甲级写字楼市场面临巨大的消化压力。

　　友盈房地产投资服务有限公司董事张智聪认为，2008年至今，写字楼售价上涨，租金下跌，投资率回报被拉低，风险增大。写字楼市场的投资风险要大于住宅市场，一般来说，住宅回报率较低，约4%—5%，甚至低至3%，而就写字楼市场纵然现在不是很乐观，但回报率也还能保持在7%—8%，正因为回报率大，风险自然也就随之放大。

　　文志坚也对明年下半年可能出现的“大搬迁”潮表示担忧———新物业的地理位置优越、软硬件设施齐全、租金不高，吸引大量租客从旧的甲级写字楼转移到新的超甲级写字楼。用户流失、空置率上升无疑对老牌写字楼带来巨大的冲击。不过，文志坚同时指出，明年恰逢2010年亚运盛典，一批与亚运有关的服务企业便会应运而生，由此催生出来的短暂需求可为写字楼的租赁市场补充客源，空置率也会随之降低，进而促进市场升温。