传闻中的迪士尼项目所在地，农田和生态林较多。
传了十多年，“米老鼠”终于要来上海了，上海市政府以一纸传真将此消息公之于众。根据上海市政府和华特迪士尼公司双方的说法，项目的具体细节仍在磋商之中。新华社的报道称，双方预计于明年上半年签署建设和运营乐园的最终协议，首期开发建设工程需要5至6年的时间完成。
这将是不短的一段时间，而市场上的迪士尼概念投机热已经开始蠢蠢欲动。“迪士尼概念股”今年已经有数轮集体上涨；另一方面，“迪士尼概念地块”拍出“天价”，仅楼板价就达每平方米1.4万元，业界估计建成楼价将近每平方米2万元，直逼上海市中心部分地段的楼价。
记者昨日前往传闻中的上海迪士尼项目所在地探访时发现，因为征地拆迁工作即将开始，那里的村民在高兴之余也开始担心：自己将搬去何处，相关的征地补偿方案是否会如自己所愿。
文/图本报记者周裕妩
据一份未经官方证实的上海迪士尼方项目方案显示，上海迪士尼作为内地首个主题公园，项目预计耗资244.8亿元，一期占地约1.5平方公里，最早于2014年对游客开放。而它的选址主要涉及上海浦东的赵行村、金家村、棋杆村和学桥村等四个自然村。
征地工作已经悄悄展开
记者在这三个村采访时发现，由于该地块在过去的十余年间都处于冻结状态，大型的工厂和建筑群几乎没有，除当地村民的民居，成片的树林随处可见，这或许意味着拆迁的成本将得到有效降低。
而在赵行村村民委员会的告示栏中，记者发现了一份征收土地方案的公告。经辨别，这份公告就是今年9月上海市规划和国土资源网上挂出的上海浦东区政府第29号征收土地方案公告，称8月28日上海市人民政府以“沪府土[2009]480号”批文批准为川沙新镇A-1地块土地储备项目征收集体土地。
该征收土地东、南至布宜诺项目02建设单元(即项目二三建设用地)，西至A2高速公路，北至A1高速公路。该公告被网友转载到网络上之后，有网友留言称，布宜诺项目就是传说中的迪士尼项目，而现在征的是一期建设的土地。
据知情人士指出，“布宜诺(Buena)”与迪士尼渊源颇深。迪士尼公司总部地址为美国加利福尼亚州伯班克市南博韦大街500号(500SouthBuena VistaStreet)，因此，Buena常常在迪士尼的子公司和业务部门的名称上出现。例如，博韦音乐集团(BuenaVista MusicGroup)，此为迪士尼公司负责音乐产品的部门。有时候Buena也作为迪士尼某些项目的代称。
公告显示，该征地项目涉及59家被征地单位，总面积达到4089435平方米(约6134亩)。赵行村村民委员会也在被征地单位之列。
当地村民告诉记者，他们听说是明年5月左右会拆迁，并于日前填写了相关的土地登记单。
不过，对于征地工作的进展，赵行村、金家村和棋杆村村民委员会均拒绝接受记者的采访，他们的上级行政机构——川沙新镇政府则直接以“上面的指示”把所有的记者都挡在了门外。
十多年前就听说建大项目
听说等了10多年的迪士尼消息终于宣布了，他们喜笑颜开，并相互打听有关征地、动迁的消息。
据了解，在赵行、棋杆、金家和学桥四个村中，赵行村是涉及征地面积最大的一个村。赵行村面积为5.2平方公里左右，共有19个村民小组，涉及拆迁的达到16个村民小组。棋杆村紧随其后，村里16个村民小组中有8个小组涉及拆迁，金家村9个村民小组中，涉及拆迁的为7个。
虽然此前有不愿透露姓名的官方人士表示，有的地块目前已经开始启动拆迁，但是，记者昨天采访所接触的几位村民均表示，他们还没有接到有关征地的相关通知。
据村民表示，虽然在十多年前就开始传闻这里要建大型娱乐项目，但是从来没有开过动迁大会，他们现在最关心的问题就是拆迁之后住房问题如何解决，最关心征地补偿方案的内容。
一位李姓村民表示，迪士尼能落户在家门口是好事，但是希望有关方面能建好房子之后再征地拆迁，而且对于拆迁政策也要公布出来，不要让村民自己到处去打听。
一位姓蔡的村民表示，自己已经79岁，一辈子都住在棋杆村，如果国家需要自己就会搬迁，但是到现在为止，自己也毫不知情会搬到哪里去。
记者在采访中了解到，过去的10余年间，传闻中的迪士尼地块都处于冻结状态，只能搞搞农业和养殖，剩余的土地也用做绿化或生态林。当地村民如果要自建房子，需要报上级批准，而如果家里的人均居住面积达到了40平方米的话，自建房子的申请就有可能不被获批。
不过村民们相信，如果房子或公司越大，得到的拆迁补偿就会越多，于是有的人将后院清理后就地再盖了房子，有的村民修建了车库或者鱼塘，还有的工厂在院子里造起了假山，据村民猜测，这也是为了得到更多补偿的一种措施。
地价直逼上海中心城区
在迪士尼“落沪”消息宣布的当天，恰好有两幅“迪士尼地块”周边的土地进行拍卖，其中，A08-03地块更是吸引了众多开发商。
据上海规划及土地资源局网站数据显示，从2005年初至今近5年时间，川沙区域的土地供应总共是7幅，除A08-03地块是唯一的一幅住宅用地外，其余6幅均为工业或商业等配套用地。从地理位置看，A08-03地块与传闻中的“迪士尼项目”直线距离在3公里左右。
在网上竞价阶段，经5次竞价，截至3日16时，A08-03地块挂牌价被锁定在7亿元，比出让底价3.268亿元溢价114%，折合楼板价达到8249元/平方米。
在4日上午的竞拍现场，17家网上竞价企业中有15家企业到场。经过网上最后三轮竞价，最终该地块以11.9亿元的价格成交，楼板价达到14000元/平方米，溢价264.1%。
或许是这个价格出乎了大家的预料，现场竟然没有人举牌竞拍。参与竞拍的界龙实业代表在竞拍后接受记者采访时感叹：“价格太高了，太离谱了”。
上海中原研究咨询部龚敏对本报记者表示，从今年3月至10月，具备“迪士尼概念”的二手房房价已经上涨了30%，同时，目前该区域在售新楼盘的价格在每平方米1.28~1.46万元之间，大部分价格位于1.2万元~1.35万元/m2，A08-03地块的楼板价已经超过了该区域目前在售楼盘的均价。
“面粉比面包贵的现象”已经在该区域出现。
业内人士估算，加上各类税费和开发成本，该地块的保本售价接近每平米2万元，直逼上海市中心部分地段的楼价。
考察过世界多个迪士尼项目的SOHO中国主席潘石屹认为，以目前建成的迪士尼乐园来看，无论是在本土的美国，还是欧洲的法国、亚洲的东京和香港，这个游乐园从来都只是一个位于城市远郊的主题乐园而已，并没有带来当地整体房地产市场以及居民生活的提升。“所谓的迪士尼概念，只是公众的一个想象而已。”
而以香港为例，香港迪士尼周边房价是香港房价最低区域之一。
永安信国际投资董事局主席乔志杰表示，迪士尼对房地产行业来说，没有根本性的带动，尤其是对商品房。
2029-2030年收支平衡
按照未经官方证实的说法，上海迪士尼乐园预计耗资244.8亿元，其中上海市政府下属的企业将持股57%，迪士尼公司持股43%。这一比例结构相似于早期的香港迪士尼，目前香港特区政府仍然背负着巨大的亏损包袱，而上海方面将如何从这笔巨大的投资中获得收益，也颇令外界关注。
在迪士尼的4个海外分号中，目前只有东京迪士尼的盈利是最好的，从1983年开业至今的26年间，年年盈利；巴黎迪士尼经过多年亏损后，终于在2008财年盈利约1620万元人民币；而香港迪士尼虽然并没有对外界公布过盈利状态，但外界估计其从2005年9月开园以来，已经连续三年亏损。
即使如此，迪士尼公司仍然可以从香港迪士尼获得管理费以及经营酒店的收益等，香港特区政府方面却背负沉重的亏损包袱。香港特区政府的投资，预期最理想可在2029至2030年达到收支平衡，但若旅游业发展未如预期，则需至迪士尼开幕后40年，即在2044至2045年度才有望回本。
香港迪士尼的症结被认为是太小，其总面积为126公顷，已发展面积只有15公顷。而现在，它还将面临来自上海迪士尼的竞争压力，虽然后者最快也要5年之后才能对外开放，但是从未经证实的方案来看，上海迪士尼项目仅一期的占地就约达150公顷。
虽然上海迪士尼的建设和运营协议还未最终签署，一直关注香港迪士尼项目的凤凰卫视采访总监闾丘露薇认为，值得上海方面借鉴的首先是分成的问题。
她表示，当年香港特区政府和迪士尼签订的协议被称为“不平等条约”，因为特区政府当初是又出钱又出力，既填海又建周边的建筑，有了57%的股权，但却没有管理权，后来在跟迪士尼谈定的协议当中，虽然股份减少到52%，但是订立的新条约规定，美国总部华特迪士尼总部收取的管理费必须与香港迪士尼乐园的业绩挂钩，而且迪士尼乐园每年必须披露入场的人次到底是多少，之前迪士尼的经营情况，香港政府作为大股东，其实知道的并不多。
闾丘露薇表示，在目前中国经济推动内需的情况下，大家期待迪士尼为上海带来一个产业升级，但这样的心态会不会让大家在谈判的时候反而处于劣势，这一点也值得注意。
