土地招拍挂和土地财政是推动房价上涨的罪魁祸首

　　经济参考报：房价后面的关系和问题这样复杂，您认为，稳定和降低房价，能让大多数居民能买得起房，最主要的努力方向是哪里？

　　周天勇：我认为，中国房价“一放就猛涨，一控就冷”的深层次原因，除了土地供应不适应城市化的需要外，特别重要的原因是体制不顺，包括目前土地招拍挂、地方政府卖地和房屋持有成本太低等等。体制不顺要靠改革来解决。

　　经济参考报：众所周知，土地招拍挂竞价出让，是我国从协议划拨土地到土地市场化分配的一项重大改革，您为什么说它是导致房价上涨的第一个深层次原因呢？

　　周天勇：当然，将土地划拨和协议出让改革为土地招拍挂出让，这在土地资源的分配上是一个大进步。但是，市场结构的改善是一个非常复杂的问题。从经济学方面看，市场结构基本的构成是供给与需求，基本类型有垄断与竞争，但是细分起来，它有供给竞争与需求竞争型、供给垄断和需求竞争型、供给竞争与需求垄断型、供给垄断和需求垄断型四类。实际上我们现在的土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场。

　　这种高度寡头垄断的土地买卖市场，还有它自己的一些特点：1、要出让的土地，挂是不连续挂的，是间断性的，有的在某家报纸上只刊登一天，许多购买者不知道；2、可能挂和拍之间时间很短，导致即使知道的购买者，也来不及了解有关土地的信息，信息不透明，不对称；3、土地出让在县、市、省、全国之间没有联网，没有形成一个市场体系；4、一些地区在土地招挂拍方面，免不了内部交易。加上地方政府财政多收的利益驱动，这种招拍挂体制，实际上已经沦为了地方政府高价卖地的一种非常顺手的操作机制。从今年土地招拍挂价格暴涨和房价上涨的情况来看，招拍挂体制已经成了房价上升的一个深层次的重要推动原因。

　　经济参考报：这样复杂，那么，地方政府财政在土地和房产方面有哪些利益呢？土地几十年出让的体制有什么问题，与房价有什么关系？

　　周天勇：政府卖地是有利益驱动的。目前，财政正规渠道中央拿走太多，地方收入主要是卖地和收费罚款，2007年的财政，许多地方政府的收费罚款的部分占到30%多，地方政府卖地加上土地几项税的收入占整个总收入的40.7%，房屋成本中政府税费在40%-50%。地方政府搞建设要花钱，养人要花钱，搞公共服务要花钱。因此，它需要有来更多钱的道。卖地收益最大化，必定成为其政策和行为的取向。

　　我们买房时价格较高的一个重要成因，是将几十年的土地出让金，一年收上来，摊入房价，支出方面也是一年花掉。其实，仔细想一下，这是一种吃子孙饭的不可持续的财政体制。一个城市，规划面积为30平方公里，王书记一任5年卖掉15平方公里，李书记一任5年卖掉15平方公里，出让期为70年，后60年就无地可卖了，也就是说前两任书记、市长把后12任书记、市长的地全部卖光了。

　　应当鼓励在大村庄、小集镇、小城镇搞多层的小产权房

　　经济参考报：小产权房是社会关注的一个焦点问题，您曾经说过，小产权房是合法的，大产权房是违法的，您能解释一下吗？

　　周天勇：从我们的宪法大法来看，规定只有公益性建设项目，才能强制征用集体土地；反之，也就是说，住宅、企业等等，是非公益性项目，是不能征用集体土地的。从这个意义上讲，目前实施的土地法，违背大法。而集体土地，只要符合规划，直接进入住宅等建设市场，不违背宪法的规定。我说的小产权房合法，大产权房违法，是从这个意义上讲的。

　　现在的几难问题是，如果鼓励城镇居民到农村大量地购买容积率较低的院落等，确也存在日后土地复垦、转为建设用地时，补偿成本提高的问题。但如果不让农村居民卖出其宅基地，如果他在城镇中有房了，或者在城镇中工作，他的宅基地又不能变现，不能形成对城镇住宅的全部或者部分购买能力，导致两栖居住，土地资源的浪费更大。

　　因此，我认为，可能要限制一些基本农田区域中的宅基地被城镇居民购买，以防止复垦时，成本太高。对于基本农田中的宅地，如果农民在城镇中有房了，或者想购买房，政府财政应当有一笔国土整理的基金，予以收购，复垦为耕地。而政策上应当允许符合规划的集体建设用地，不再经过征用，直接进入土地建设市场，在一些人口集中的大村子、小集镇、小城镇、城市郊区，允许建设多层的所谓的小产权房，以利于村庄的整理，腾出更多的土地来。

　　小产权房的重要作用是，有了一个重要的低一个层次的供应市场，对目前的大产权房的房价上涨形成抑制。

　　开征房产税是抑制住宅投资和投机推动涨价的唯一手段

　　经济参考报：温家宝总理前几天在上海、江苏考察时说，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。在您看来，抑制投机性购房有哪些手段呢？

　　周天勇：购买住宅无非有两种需求，一种是自己住，一种是当做资产投资赚取利益，后一种需求，当然希望房价越涨越好，如果一套房子从每平方米三千元涨到两万元，那投资者将非常兴奋。这是资产性需求。从经济学上讲，资产的持有成本高低与投资与投机的活跃性是高度相关的。中国目前的房屋持有成本几乎为零，不收房产税，有的如果不住，物业费、水电等等费都不交。中国许多城市中的住宅小区，晚上黑灯率很高，入住率有的只有30%。中国城乡居民，如果都有两套以上的房屋，甚至四五套房屋，住宅用地将翻番，还需要3到4亿亩耕地。虽然房屋投机使投资者的财富增加，但是，从中国人多地少、粮食还不安全的国情来看，房子的闲置，实际是土地资源的极大浪费。抑制房屋投机和投资，其方法是提高房产的持有成本和风险，开征房产税。房产税对投机需求抑制非常大。房屋是不是闲置，美国和澳大利亚就不一样，澳大利亚是不征房产税的，晚上住宅黑灯比例非常高。美国人口那么少，土地资源那么多，但是有两套房子的人非常少，因为要征税，各州1.2%到2%不等。一套50万美元的住宅，一年要交1万美元的税，房屋的持有成本很高。

　　严格控制村庄用地适当放宽城市建设用地

　　经济参考报：您提出，控制土地浪费的重点应当是农村，而不是城市，这怎么理解？

　　周天勇：因为如果对城市建设用地，特别是城市住宅用地控制太严格，地价上涨，导致房价肯定会上涨。我提出一个观点，我们控制建设用地也要城乡统筹。我们过去控制建设用地，总是紧盯着城市用地。实际上我今年搞了一个研究报告，发现1978年的农村村庄用地只有7000多万亩，2007年达到了27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，而农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区，改革开放初为2600多万亩，2007年为7600万亩左右，30年来城市建设用地扩大了5000多万亩，却转移和增加了4.1亿人口。哪个合算？应当把房价降低下来，让更多的农村人口进入城市。一些农村衰落了，复垦成耕地，严格控制农村宅地的供应，多拿出一些土地进行城市建设，并且在城市中发展小企业和服务业，转移农民，这是多好的办法。到最后，算总账，还能多出土地来。

　　住房状况不善会给未来造成社会问题

　　经济参考报：房屋土地不仅仅是经济问题，它在很大程度上还是个社会问题，有时它的社会属性还重于经济属性。我看到您提出，土地、房价与中国的城市化道路有关，如果不能理顺，可能造成非常严重的社会后果，能不能具体谈谈。

　　周天勇：各国有各国的城市化道路，城市化就是农村人口不断地向城市转移，最后，城市人口的比例不断地上升，变成一个城市人口在75%以上的工业化国家。

　　城市化的过程，有许多因素，比如要进得来、有工作、留得下。国内许多学者提出限制我们城市化的主要是户籍制度。这是一个因素。我认为，临时居住证制度和可以在城镇中务工的制度，很大程度上解决了农民进得来和有业可就的障碍，妨碍城市化水平提高的主要因素实际上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都买不起房，何况进城的一般农民。

　　现在我担心的是，中国10年后，20年后，30年后，城市化会是一个什么样呢？目前，城市中房价与两个农民工的收入比，已经达到了30，房价还在继续上升，居住成本太高，农民根本不可能买房留在城市中。而如果2030年城市化水平达到70%，将有4亿人口要城市化，还有目前城市中的流动人口2亿，他们能留在城市中吗？

　　工棚式居住、城郊农民家中简陋式居住、集体宿舍特别拥挤式居住，是中国进城农民的居住方式；人口在城乡之间剧烈流动；夫妻分离、上下代分离，家庭不能团圆；青壮年到城市贡献，老年回农村，农村老龄化速度要远比城市快。而且，城市中形成有房食利和租赁交租的两个阶层，形成两极分化。是家庭团圆的社会稳定，还是妻离子散、单身在外的社会稳定？是人口在一地稳定居住的社会稳定，还是人口在城乡之间、区域之间剧烈流动的社会稳定？是老年人口均匀地分布在城乡，与下一代离得较近的社会稳定，还是老人和下一代人天各一方的社会稳定？是城市中大家都有房的社会稳定，还是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社会巨大心理反差和失衡的社会稳定？

　　必须用改革的办法来解决难题把房价稳定和降下来

　　经济参考报：看来中国的这种土地制度和房屋体制，确实已经到了不改革不行的地步了。您认为，应当如何调整和改革？

　　周天勇：我认为，首先，思路上要进行调整，即粮食安全和城乡居民的住房安全同样重要。土地资源要在吃饭和居住方面合理进行分配。要严格限制农村宅基地的供应，适当扩大城市住宅用地的供应。每年的城市化需要的住宅要合理地预测，农民工是多少，城市人口需要多少，转移进来人的需要多少，国土资源部每年需要供应住宅用地多少。住宅用地应当分类按比例下放到地方，从上到下严格规定不能挪作他用，以防止住宅供应土地少而导致房价上涨。

　　要鼓励小自然村并到大村子和小城镇，鼓励宅地复垦，老百姓把宅基地让出来变成耕地，中央财政或者是地方财政应当拿钱给他补，鼓励把它变为耕地；一部分腾出来的宅基地，可以搞建设用。

　　其次要推进改革，思路为：一是把政府寡头垄断的土地招拍挂供应市场，改革为信息对称和供给方也充分竞争的市场；二是把政府土地招拍挂，一次性将土地和房屋几十年的收入收上来，改变为长期可持续的收入；三是把建设中分散繁多的有关房屋税费，改革为购买后简单的两三种房产税，改购买时收大部分税费，为住了以后再收，而土地交易政府收取增值税。这样的好处是：1、把地方政府吃子孙饭和不可持续的收入流程，改革为稳定和持续的收入流程；2、对收入少而需要买房的，降低了成本，对于收入多且有了财产的，政府用税收来调节，缩小贫富差别。

　　解决土地市场结构问题的经济学思路为：形成竞争性的土地供给市场、竞争性的土地需求市场，抑制土地的价格，供需信息对称和对接，网上撮合形成均衡价格。具体改革措施为：需要国土资源部门出台条例，或者立法制定限制地方政府囤地的条款；在符合建设规划的前提下，集体土地、城镇国有土地，不论什么类型，全部自由地进入市场；能供应的土地，经常性地在市场挂牌；形成县、中心地区、省甚至全国性的交易市场，要联网，形成网络层级性的市场，网络交易，属地管辖；改善土地需求市场的结构，经常性地网上挂出需求信息，对大面积购买土地有囤积目的的开发商进行限制。

　　而从地方政府有关房地的财政收入渠道看，需要有这样的理顺：一是废除目前的土地招租，将几十年收入一次性收上来的体制，改革为对交易的土地，不论何种所有制，不论谁在使用，不论在谁手中，在交易中收取交易增值税，土地交易增值部分，国家、集体、企业、使用者之间合理分配。二是按照房屋市场价格征收房产税，对于城镇房改房、已经含有土地出让金的房，前者明确产权，按照市场价征税，后者按照出让金多少，逐年先征后抵扣返还出让金部分；对于超过一定规定面积的，进行累进征税；别墅可以按照所处区位的不同，如在平整的地区或山坡上等等，除了征收一般和累进的房产税外，还应当征收不同程度的土地使用税；对于一些特殊的领域和不同体制内的情况，可实行老人老办法、新人新办法的政策，进行过渡。三是进行房屋普查登记，税务部门建立房屋评估机构，为开征房产税做好基础工作，并且清理土地和房屋建设中的各种税费，合并简化地方政府的房地收入。

　　土地交易增值税、房产税、别墅土地使用税，都应当作为县市级政府的地方税收，全部留给市县级政府使用，中央和省级政府不进行集中和分成。

　　我认为，晚改不如早改，改革越拖越难，应当考虑社会大多数人的利益，考虑国家和民族长期的利益，避免因居住和房价问题而引起社会动荡，应当实现人民的乐业和安居，实现中国人的住房梦。