2007年楼市快速上升时有人估算，当时的住房存量，市场至少需要消化三年。然而两年还没有过完，市场就再次出现了"供不应求"的景象。中国楼市在即将跨入2010年时由"火爆"演变成了"疯狂"。那么，是谁制造了这楼市的"疯狂"？

　　据新华社北京12月15日专电岁末年终，中国楼市再次掀起了一阵量价齐涨的高潮。短短一个月，包括北京、上海在内的房地产一线城市成交量剧增，成交价格大幅上涨。二、三线城市也迎来了一轮上涨高峰。中国楼市在即将跨入2010年门槛时由“火爆”演变成了“疯狂”。

　　楼市的“疯狂”，并非完全源自人们自住或是改善性的居住需求。相反，在涨价预期和房源稀缺氛围的影响下，再加上大量投资客的入市和开发商捂盘惜售的推波助澜，房价越来越偏离普通居民的购买力。

　　一套房两个月涨了100万

　　北京一位姓胡的业主在9月份以190万元的价格购买了一套南三环附近时代芳群小区135平方米的三居室，11月份就将它以290万元的价格在房产中介处挂牌，虽然业主告诉记者，价钱还有商量的余地，但一套房子涨价100万元只用了两个月的时间，这依旧让人大跌眼镜。

　　国家统计局最新发布的全国房地产运行情况数据显示，11月份上海商品住宅成交均价达到每平方米18686元，环比上涨15%。另据数据显示，北京、杭州和重庆等城市11月份一手房的成交均价也已达到历史最高水平。

　　房价的高涨丝毫没有影响购房者的积极性。年底，杭州、北京等地再次出现了购房者排队抢新盘的情景，导致多处楼盘被迫提前开盘。

　　北京我爱我家南三区的经理苏磊告诉记者，11月份，我爱我家在北京方庄的一间中介店面总共卖出了40多套二手房，仅中介佣金就完成了130多万元，中介费仅占房屋成交价格的3%，而这样规模的店面我爱我家在北京就拥有350个。房地产交易的火爆程度由此可见一斑。

　　宽松政策下的投机狂潮

　　“投资” “保值” “为孩子毕业后做准备”……记者在调查中发现，在年末的购房者当中，有相当数量的人并非出于单纯的自住需求，带有投资性质的买房开始成为市场的主力。

　　我爱我家一位名叫罗鹏的地产经纪人告诉记者，从他年内经手的多宗二手房交易来看，单纯的以自住为目的的需求不到一半，更多的买房者是出于对通胀的担忧和对房价持续上涨的预期而进行的投资或半投资性质的买房。

　　而那位买房两个月就放盘的胡姓业主则表示，由于今年贷款利率低，房价上涨快，个人投资房地产的回报率非常高。年初买房，年尾卖出就能挣到将近一倍的利润。

　　我爱我家市场研究部研究员秦瑞告诉记者，除了零散的投资性需求，随着房地产市场的升温，投资客集中进场的情况也开始出现，尤其是在国家进行了矿产资源改革后，原本在山西、陕西和内蒙古进行矿产投资的民营矿主开始将资金转向稳步上升的北京楼市。

　　花样频出营造出的稀缺氛围

　　2007年楼市快速上升时曾经有人估算，当时的住房存量，市场至少需要消化三年。然而两年还没有过完，市场就再次出现了"供不应求"的稀缺景象，这其中固然有短期市场因素波动的影响，同时也与部分售房者处心积虑"造势"密切相关。

　　根据北京市房地产交易管理网公布的数据，11月，北京二手房网上签约超过3万套，达到历史最高点，但与此同时，个别中介公司11月份“网签”签约退房率却高达14%，远远超过了正常退改签量6%的上限。秦瑞告诉记者，网签并不等于实际签约，网签规则规定，同一套房源只要有一家中介通过网签报了成交，其他中介就不能再成交了。

　　业内人士指出，出现网签量与实际签约量大幅出入，其原因就在于，部分中介机构出于争夺房源的目的，通过退改签“锁定”房源，同时变相造成房源紧俏的情况，促使很多买家着急出手购房。

　　与二级市场给成交量“注水”相比，一级市场开发商捂盘惜售的情况也不断上演，月初举行的上海房地产交易展示会上就出现了开发商“只展不售”的奇怪现象。由于年内房价始终在高位上热销，使房企收入倍增，再加上宽松的信贷政策，房企的资金面相当充裕。有开发商说：“即使现在一栋房子都不卖，撑一年都没问题。”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，部分开发商捂盘惜售，导致房源在短期内供不应求已经明显影响到了市场预期，推高了房价。

　　“恐慌心理”下的非理性预期

　　对于年末房地产市场的火爆，此前流行的解释是房地产优惠政策到期引发的“末班车”效应。虽然营业税政策到期后购房者的购房成本将有所提升，但从短短一个月内房价的涨幅来看，多涨出来的价格早已大大超过了政策能够给予的优惠。

　　记者在北京多家二手房交易现场采访时发现，在政策走向基本明朗后，仍有不少购房者在积极入市，很多人都是当天看房当天下订金，生怕业主会继续涨价，或是被别人以更高的价格买走。快速上涨的房价使很多购房者形成了一种“再不买就会更贵”的恐慌心理。大量购房者已经惯性地认为，在地价不断提升，城市土地不断减少的情况下，房价只可能涨不可能跌。市场预期已经被日益上涨的房价拖入了一个单向前行的非理性轨道。

　　12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策，出台了四项措施，特别提出要加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。杨红旭表示，随着房贷、税收等具体措施的出台和现行政策的微调，相信市场预期能逐渐回归理性。

　　建房买房仰仗银行

　　— —透视“杠杆效应”催生的市场风险

　　据新华社济南12月15日专电地方政府视房地产开发商如“财神”，将这种堆砌钢筋混凝土的产业视为经济支柱，大力扶持；银行信贷闸门宽松，利率优惠；房地产开发自有资金门槛低，与“炒房”者一样以小投入博大收益，如鱼得水、底气十足……

　　记者近期在内蒙、山东等地了解到，房地产开发、信贷、投资等现行政策的叠加效应，进一步加快了房地产业独大、独热的畸形经济结构形成，潜伏着巨大的风险。

　　房地产开发投资高“杠杆化”

　　我国的金融市场相对封闭、监管较为严格，信用金融不够发达，但房地产开发投资呈现出令人担忧的高“杠杆化”融资态势。

　　内蒙古一家房地产公司的经理郭建伟说，包头、鄂尔多斯等地的中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%，其他运营资金主要为银行贷款。

　　银行业统计数据显示了房地产开发投资中的高“杠杆化”融资态势，今年前7个月，山东省房地产开发投资资金来源中，银行贷款占比23.4%，同比提高2.2个百分点；自筹资金占比40.8%，同比降低3.3个百分点；其他资金占比35.3%，同比提高1.5个百分点。而仔细分析，所谓“其他资金”，其主要构成为购房者的定金、预付款和个人按揭贷款，而这部分资金来自银行贷款的比例在60%左右。

　　“低首付、低利率”助长投机心理

　　近年来，房地产市场明显出现了“外来购买者增多、投资性购房增多”的趋势，而在投资性购房中，依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出。

　　在山东海滨城市乳山，其位于银滩旅游度假区的“海景房”面向全国推广销售，其购买者半数以上来自乳山以外的地方；在山东新兴海滨城市日照，当地房产管理部门测算，超过40%的购房者来自日照以外的地方。

　　与外来购买者增多的趋势相比，本地投资性购房增多的态势更加明显。在山东省会济南，从今年5月份开始，多年来温和上涨的房价开始一路狂飙，部分楼盘每平方米价格半年内涨幅超过此前两年内的涨幅。“不差钱、不缺房”一族成为追涨购买的主力。

　　城市健康发展不该过度依赖房地产

　　我国不少地区的经济发展特别是财政收入过分依赖“房地产经济”的情况日渐突出，房价收入比失衡的现象正愈演愈烈，应该引起重视，及早防范。

　　山东银监局局长周忠明认为，从短期来看，在对房地产开发融资“去杠杆化”过程中，可以根据经济回暖的情况逐步提高房地产开发中自有资金的比率，相关部门应严格检查开发商自有资金到位情况，强化自有资金到位的“硬门槛”效应。

　　日照市住房委员会办公室主任厉建伟、山东社科院经济专家冯群力等专业人士认为，尽管短期内房地产可有力拉动就业，增加财政收入，推动经济增长，但如果经济过度依赖这种靠贷款驱动、缺乏技术含量的劳动密集型产业，不仅经济基础似“沙上筑城、根基不牢”，城市综合竞争力也很难提高。