新华网上海6月16日专电 (记者 叶锋、胡作华) 一边是大量有住房需求的人买不起房，一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置——住宅市场这种不正常现象，成为困扰楼市健康发展的症结之一。

　　眼下有观点认为，“30年后，会面临房子过多的问题”，此类“奇谈”却引起热烈反响。从另一个角度看，“房子是不是过多”指的是存量房问题。记者采访发现，部分城市存量房市场潜力巨大，一些城市二手房交易量近年来已接近或超过一手房；而与此同时，大量已售住宅遭遇空置。业内人士提出，楼市调控要强化“调存量”，通过提高持有成本、“精确”打击投机、优化租房环境以及由政府收购房源用作保障房储备等多种手段，激活存量房市场。

　　房屋市场的“结构性过剩”

　　有观点认为，现在一些人拥有两套或两套以上的房子，但再过30年就不需要这么多房子了，因为现在的独生子女，其父母已经为他们买好房子，等他们长大了就不需要买房子，到时候，“房子就会是一个问题”。

　　除去“独生子女因素”，部分人群“房子过剩”的现象的确存在。比如，记者日前在青岛市区环海的东海路上看到，路旁遍布各类高层住宅和低密度别墅。但奇怪的是，不少住宅看起来虽然至少两三年以上的房龄，但均是门窗紧闭，阳台是毛坯模样，空调机位也是空着。晚上，小区内一片黑灯瞎火。显然，不少房屋长期无人居住。一问中介，却得知它们早已售出。

　　长年研究上海楼市的中国指数研究院副院长陈晟说，住宅空置的现象在上海或多或少都存在，尤其是在高档住宅领域更为突出。他说，他身边有两三套房子的人已很普遍，有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源，房源全部交给中介打理，有些房屋自己看都没看到过。

　　在杭州，位于朝晖路上的“深蓝广场”、文二路上的“枫华府第”，都是前两年竣工的知名高档楼盘。尽管地处市区中心，交通便利，环境优美，但是不少房子交付以来一直处于闲置状态。杭州城北供电局的一位电力班长说，电力工人每两个月抄一次电表，这些小区中有约20%的房屋用电量都是“零”，应该是从来没人住过。另据介绍，位于杭州市武林商圈的“白马公寓”，也有10%-20%的“零用电量”住户。

　　杭州市民李昌华说：“有房的人不住，想住的人却没房，大量住宅成了投资者的工具，却离本应有的居住功能越来越远，这种现象很不正常。”

　　“存量房”市场潜力有多大？

　　“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源，其潜力之大从几个一线城市的二手房交易量中可见一斑。中原地产研究中心提供的数据显示，2009年，上海一手住宅的成交面积是2658万平方米，二手住宅成交量是2583万平方米，后者为前者的97%。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为1790万、944万、661万平方米，而二手住宅成交量分别为1853万、1154万和1375万平方米，三大城市二手房市场均已超过一手房。数据还显示，今年一季度，深圳二手住房成交面积为202.12万平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。

　　调控政策对以“散货”方式交易的存量房市场往往能起到“立竿见影”的效果。比如，在一些打击投机、增加供应政策的作用下，上海“网上房地产”数据显示，5月28日上海二手住宅挂牌量为114495套，一周以后增加5000余套。至6月7日，增加到124959套。而同期一手住宅的供应却增减不定，5月的新房供应还少于4月。

　　长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣还指出，开发商经常渲染的“房荒”是对新增房源供求形势的过度渲染，一个成熟的房地产市场是不可能出现“无房可卖”的情况的，因为其存量房的成交量完全可以占据主导，关键是如何“激活”。一直以来，我国的住房市场结构过度倚重一手房市场，二手房市场培育相对滞后，此种局面应引起重视并逐渐调整。

　　专家认为，近年来我国的房地产市场调控多着力于直接供应，即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段，加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺，一手房市场调控的空间已越来越小。此外，现实也多次证明，在投资投机性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情况下，新增再多房源都可能被投资客买入囊中成为获利“锦上之花”，而难以成为自住者的“雪中之炭”。一些开发商和利益机构则会不断借故“喊渴”，一味呼吁增加土地供应，为炒房者不断提供“投资工具”。

　　楼市调控需进一步“调存量”

　　业内人士认为，调控楼市亟待把大量投机者、囤房者“赶”出市场，把存量房“逼”入市场，或出售或出租，发挥其真正的居住功能。

　　黄鸣建议，“逼存量”的关键是要增加房屋的持有成本，压缩投资投机者的赢利空间。不过，这其中需要注意一个问题：当存量房“换手”后，“接棒者”依然可能是投资投机者。因而专家建议，税收政策和信贷政策应“组合出击”，加快研究出台实施房地产税收政策，同时对多套房实行长期的信贷从紧政策，同时对首套房贷适当放松以避免“殃及无辜”。

　　陈晟还提出，各地有一些存量房房龄超过10年，银行信贷对此类房源交易一般不提供支持，自主交易存在困难。地方政府可以通过住房保障机构对此进行收储，进行简单改造后用作保障性住房房源储备。

　　业内人士还建议，进一步规范和整顿二手房市场环境，对经纪公司代理行为和履行职责问题制定明确标准，并加强监督与违规惩处力度；此外，还应完善住房出租的管理制度，完善住房租赁体系；还可以考虑对普通出租住宅予以一定程度免税，节省交易成本，增强出租意愿。