广铁经济适用房。

万汇楼。

广州金沙洲社区。

　　市住房保障办有望成最大建设主体 鼓励多种社会力量参建

　　1000万套！如果今年全国这一庞大的保障房建设供应体量得以实现，那么，我国的保障房供应规模今年将首次超过商品房。

　　“十二五”住房规划明确，“十二五”期间全国将建设保障房3600万套，全国城镇保障性住房的覆盖面积达到20%左右，其中，今年全国将建1000万套保障房。而去年全国商品房供应量仅900万套。不少专家学者认为，这一大动作背后隐含的是中国住房制度的变革，“住房供给不能只靠市场，未来将实现市场和政府双轨并行，商品房和保障房共同唱主角的分层次的完善的住房供应体系”。

　　按照中央要求，3月底广州将公布今年房价调控目标，同时，广州今年的保障房建设计划也在紧张制定之中，虽然正式的数字还未向外公报，但广州市住房保障办相关负责人已经表示，该办将有望成为全市最大的建设主体。

　　“今后在广州，保障房概念将不再是传统的贫民窟概念，不再只是穷人住的房子，而将扩展到更广大的人群，包括外来人员、刚工作的年轻人、引进的高层次人才等等。”广州一位局级官员对记者强调说。

　　专题撰文/记者赖伟行、何颖思、李大林、李婧 　图/记者乔军伟 实习生罗知峰

　　个案直击1

　　万汇楼:“民间廉租”400~650元/月

　　其实，近年来随着商品房售价的不断上升，社会力量探索建设保障房的步伐就一直从未停止过。本报记者昨日就先后走访了其中一些个案。

　　万科探索解决中低收入人群居住问题的实验项目万汇楼，位于广佛交界处的金沙洲，已运营了两年多，提供280多间公寓和8间青年旅舍。以35平方米的小户型一房一厅、二房一厅为主，整体出租率保持在90%以上。

　　“现在要申请租住的话，要先登记再排队，有空房子才能腾出来。”昨日上午，万汇楼现场的工作人员就向记者透露，万汇楼目前有十几个申请者在排队。万汇楼的租金为400~650元/月，申请入住的租户需满足“月收入2600元以下，且无房无车”。与政府廉租房最大的区别是，万汇楼的住户都很年轻，主要是有大学以上学历、在广州及周边工作的非广州户籍的外来务工人员。

　　不过，万汇楼的模式目前也遭遇困难。开发商表示，万汇楼的管理人员已精简至6人，但每月租金收入扣除管理运营费用后的利润仅为5万余元。包括土地价款1166万元在内的总投资为4624万元，其中1500万元是万科的“企业公民社会责任”的专项费用，其余3124万元成本需要57年才可以收回。

　　按照业主方的计划，万汇楼项目3年的试验期今年7月即将到期，这种面向城市中低收入的“民间廉租”模式未来会不会继续下去还未有确切答案。

　　个案直击2

　　广铁经适房限价5748.45元/m2

　　几年前，广州曾经有几家单位获批自建经济适用房，包括广钢、广船、广铁等单位在内，都曾榜上有名。不过，至今只剩下广铁经适房等为数不多的几个项目还未收尾。

　　记者昨日来到站前路广铁集团正在施工的经济适用房工地看到，两栋高层经济适用房框架已经基本完成。记者从施工现场公布的资料上看到，本工程是广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司为解决铁路系统职工居住问题建造的经济适用房。一期工程由两栋高层住宅以及一个配套幼儿园组成。

　　据了解，这栋楼最高限价不得超过5748.45元/平方米。

　　观点

　　鼓励开发商

　　建设保障房

　　广州新城市地产董事长曹志伟建议，广州政府的保障房建设计划应在十二五规划中有计划地分批建设、逐步实施。可以发动开发商参与廉租房和公租房的建设，既可采用由政府提供土地、指定价格并制定建设标准委托兴建，即“代建制”；又可采用由政府提供土地、开发商出资，建成后分成，政府所得房屋全部用作廉租房和公租房，即“配建制”。

　　他山之石

　　开发商介入可配建代建

　　目前，开发商介入保障房建设，主要是通过配建和代建两种模式。

　　配建模式：目前四川省也在进行这方面的探索，四川省住建厅有关负责人近期表示，希望有30%的保障房通过配建实现，并形成一种机制。

　　代建模式：今年1月，杭州市城建开发集团等7家开发商入选该市第二批拆迁安置房（人才专项用房）项目代建单位预选名录。

　　建设模式

　　数据显示，“十一五”期间，广州共开工建设保障房600万平方米、8.1万套，其中2010年开工建设保障房308万平方米、4.1万套，保障房建设规模是“十五”期间的5倍多，居广东省首位，在全国也处于前列。不过，由于今年广州保障房开工量将铁定超过去年，建设供应进入“大提速”，保障房建设总量有望首次超过商品住宅。记者昨日独家获悉，由富力地产参与建设的广州金沙洲保障房项目即将正式破土动工，这也意味着广州的保障房建设将加速进入政府与企业“共舞”的时代。广州首个由开发商参与建设的保障房项目也将进入最后开工倒计时。

　　模式一：

　　富力保障房用地

　　原是限价房用地

　　金沙洲今年将开建保障房的地块前身是富力地产在2006年底拿下的编号为B 3734F01、02和04限价房地块。记者昨日来到地块走访发现，地块位于环城高速旁，与已经建成的限价房中海金沙馨园项目只有一路之隔。记者从相关渠道了解到，项目离真正破土动工的时间已经越来越近。

　　据悉，为了因应建设内容的调整，该项目申请在容积率不变的情况下，拔高楼层，减少楼体，而节省出来的空间，将作为商业、肉菜市场等公建配套。根据相关规定，此前该地作为限价房最高能卖6050元/平方米，如果作为经济适用房对外销售的话，利润就只能控制在建造成本的3%以内。

　　模式二：

　　“三旧”改造用地

　　配建保障性住房

　　广州今年保障房建设的重点任务之一就是在加大政府投入的同时，激励和吸引社会力量参与保障性住房建设。一方面，会进一步加大保障性安居工程建设力度，将保障性住房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高到13%。同时，在部分商品住宅用地的出让中，还会要求开发商配建保障房，而本周刚刚发出拍卖公告的荔湾高尔夫球场地块已经成为第一个“尝鲜者”。

　　市国土房管局相关负责人还透露，广州今后在“三旧”改造用地中，也将配建一定比例的公共租赁住房等保障性住房。特别是部分旧厂用地，如允许建设保障房，也会优先考虑建设保障房。

　　模式三：

　　鼓励企事业单位

　　存量地建保障房

　　“如何确保工程进度、工程质量、工程安全、财务成本，以及控制廉政风险，带给我们前所未有的挑战和压力。”广州市住房保障办相关负责人透露，目前广州正抓紧制订引入社会力量参与保障房建设的实施办法，计划通过团租集体土地上的房屋、利用空置直管房、配建公共租赁住房等多种方式拓展保障房房源。通过采取多方面的措施，争取实现“居者有其屋”的目标。

　　另外，广州市还计划制定优惠政策，鼓励机关和企事业单位利用自有存量土地，在符合城乡规划的前提下建设保障性住房，优先安置本单位符合条件的职工。