谨防“限字令”惰化调控

　　对房地产调控不力的官员和部门“问责”，不仅关系到百姓对政策实施的信心，还关系到政府的公信力

　　一年来，从“限贷”到“限购”，再到眼下的“限价”，一连串施放的“限字令”构成了楼市调控政策的新风景。然而，近期《瞭望》新闻周刊调研发现，在部分城市，处于上升通道的房价未见受限，一些城市限购政策产生的“挤出效应”，甚至推高了非限购地区房价，“限价令”刚一出世即被舆论指为“涨价令”。业内人士及专家向本刊记者指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛，需要从根本上予以疏导，谨防“限字令”成地方楼市的调控“惰政”。

　　小涨幅不改大涨价

　　2月份是商品住宅交易淡季，但一些城市的房价仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比涨幅超过1.0%的城市有7个。进入3月份，部分城市房地产成交量和价格开始强劲反弹。以二线城市福建省福州市为例，今年3月，该市城区商品住宅成交量突破1700套，比2月份增长了近100%，接近过去5年来月均成交量的平均水平。

　　日前，本刊记者走访福州市部分楼盘发现，在该市城乡结合部金山一带，只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积25万平方米，别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今，“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米5000元涨至现在的1.35万元，今年1月～3月间就上涨了600元，而月均涨幅显示才2%左右。

　　业内人士指出，虽然从去年下半年至今，不少城市房价涨幅有所下降，但房价已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。福州大学房地产研究所所长王阿忠为《瞭望》新闻周刊分析，今年以来，福州市区有20多个楼盘取得预售许可证，其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上，以高档商品住宅为基调的“春季攻势”，足见开发商“好货沉底”的市场操作。此外，目前市场上流动资金较为充分，投资者实力比较强，提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限。

　　房价持续上涨，居民的购房压力与日俱增。王阿忠告诉本刊记者，目前，福州市职工的平均工资在3000元左右，一个家庭夫妻俩工资6000元左右，年收入7万元。而福州城区平均房价每平方米1.3万元，买一套100平方米以上的房子就要130万元，房价与居民年收入比达20倍。

　　有网友如是调侃道，2010年，楼市流行语是“量跌价滞”；2011年，形容房价比较贴切的就是套用影片《非诚勿扰2》中的一句台词：“你买或是不买，价都在这，难跌易涨。”

　　限购令显“挤出效应”

　　温州、福州等城市在去年12月底继续执行限购商品房政策。本刊记者发现，一部分购房需求从温州、福州等限购城市“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价。

　　福建省宁德市是位于福建省福州和浙江省温州之间的地级市，也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市。近两年来，随着宁德城市建设提速和城区扩展，该市商品房市场开始活跃，从2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采取限购措施后，宁德城区房价在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。

　　近日，记者走访宁德市新开发的东侨片区楼盘“海天水岸阳光”时发现，该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理直言，在这种情况下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。

　　类似现象在福建省福清、长乐等福州周边县级城市也有。本刊记者日前在福清市中心新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情况很好，目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员反映，在福州买不了房的福清人都会回来买房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价上涨的动力强劲，直追福州城区房价水平。

　　“从单个城市房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”不过，在接受《瞭望》新闻周刊采访时，福建省社科院研究员徐峰认为，“市场是流通的，如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价。”

　　“眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。”王阿忠认为，在目前已经执行限购的城市中，大部分城市仍允许居民可再新购一套住房，政策紧中有松，且存在一些模糊地带亟待明确。比如，包括福州市、厦门市在内的大多数已执行限购政策的城市，对已有两套住房家庭，卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内，都未有明确的可操作调控细则。