北京租赁市场违规中介猖獗

　　随便找个理由，租房交给中介的押金不退了；没经过房主同意，中介把房子擅自打隔断并群租……在租房过程中，遇到这种事，维权往往需要付出几个月的时间，上法院成本更高；而忍了的后果是违规中介更加猖獗。一边是难以承受的“成本之重”，一边是违规中介的日益嚣张，房屋租赁行业正面临维权的“二难命题”。

　　林女士就经历了一场与中介的官司。中介擅自将她的房子打隔断，用作群租房。历时4个多月、3场官司、耗费2万多元，最终打赢了官司——换来一纸“恢复原状”。而现实中，选择忍让与沉默的，还是大多数。

　　高成本维权的背后，是法律的漏洞与监管部门的缺位。

　　租客

　　退一月押金

　　连跑三个局

　　2010年1月，从国外留学回来的Jade以每月2100元的价格从一家中介公司手里租了一套房，37平方米，押了一个月租金。今年1月，租赁到期，Jade按时交房。中介公司检查后说，一个衣柜有损坏。Jade从网上查了一下，同款新柜市价289元，就答应赔个新柜子，并要求中介退押金。当时临近过年，中介公司说年后退押金，Jade没多想就回老家了。

　　今年3月，Jade多次讨要押金，中介也不说原因，就是不退，Jade致电其总部，总部也说不退。

　　没有理由，押金就成了“浮云”了？随后，Jade投诉到北京住建委，第三天，就得到片区朝阳建委的回复。朝阳建委称，该中介机构未在朝阳备案，其经营资质仅限注册地丰台区，所以非法经营的中介机构不在他们的管辖范围内。Jade建议取缔该中介，以避免更多人上当。朝阳建委回答：“我们不是法律强制单位，取缔不了。”Jade又投诉到丰台建委，丰台建委也说没有备案，管不了，建议投诉到工商局。

　　打了五天12315电话后，Jade终于打通工商局电话，负责这事儿的方庄工商局同意调解，但需要Jade送一趟相关证据，Jade请了一天假去送材料。前脚刚从工商局出来，后脚就接到中介电话，听筒那边不是脏话就是威胁性语言。Jade折回去向工商局投诉，工商局说这事属于110管了。Jade说，钱没要回来，工商局对中介就没有什么处罚措施吗？工商局明确表示没有，只能调解。

　　Jade又给110打电话，110答复说事情没发生，不能备案。Jade又打电话给劲松派出所，派出所也说，没真把你怎么样，备不了案。Jade针对对方欠钱不还要求报案。劲松派出所答复：“欠你钱，应该走法律途径。”此时，中介又打电话威胁Jade，态度很嚣张：“投诉哪儿都没用，劝你有这时间干点别的。”

　　Jade气愤地上网发帖寻求帮助，网友意见分两派，一派主张武力解决，一派主张认栽了事。好吧，认栽了，Jade说：“为了2100元钱，真折腾不起时间。最近，为跑这件事，工作耽误了，心情很差，晚上回家还担心小区门口的中介打击报复，算了。”目前，她能做的，只能是等着工商局的协调解决方案。

　　房主

　　2万元只换回“恢复原状”

　　在“维权”与“忍了”之间，林女士选择“起诉”。

　　去年5月份，林女士想把北五环外闲置的一套三居室租出去，就把房子的信息挂到了网上，当天就有两名男子来看房并承诺自住，双方约定租金“押一付二”共10500元，租期1年。

　　没想到刚过几天，林女士就接到邻居的投诉——她家在打隔断。当天晚上她急匆匆赶到房子处，发现客厅已经被打上隔断出租，并群租给多个租客。当初承租的男子实际是中介公司的。她当即表示解除合同、并要求对方尽快将房屋恢复原状。但对方迟迟不给回复，林女士不得已走上了周折的维权之路。

　　一开始，对方的方法是磨，承诺林女士合同到期就恢复原样。遭拒绝后，又开始拖，在为期半个月的时间里，林女士找过对方多次，对方总是声称很忙，但在林女士的坚持下，对方最终还是写下了“尽快调走租户，解除合同”等内容的字据一张。几天后，林女士发现，对方不但没腾房，还在带人看房，她顿感对方毫无诚意，决定请律师，通过起诉的方式维护自己的权益。

　　6月份，此案在法庭立案，7月中旬和9月中旬，分别开了两次庭。在漫长的等待宣判的过程中，中介还在把这套房子对外出租，但停止了向林女士支付房租。同时宣称，官司判下来，他们会再上诉，到最终结案，也就快1年了。朋友也劝她：“算了吧，已经这样了，别费这么大力气，租金也收不回来。”

　　林女士说，几个月的时间，她的白头发多了许多。所幸的是，去年11月份，判决结果下来了，让对方立即腾房，并赔付她一个月的违约金。为了拿到违约金，她又花费了1个多月的时间。另外，房子按说应该恢复原状，但林女士收拾了很长时间，现在，刚刚才有点儿“原状”的痕迹。

　　林女士给记者算了一笔账，包括律师费、误工费、交通费，以及中介几个月未付的租金，林女士这次维权的成本达到2万元。她说，如果想要讨回那几个月的租金，还要再打一场官司，现在的她，没有那个心力了。

　　现状

　　鲜有职能机关

　　处罚违规中介

　　近年，因中介原因导致的房屋居间合同案件数量持续上升。朝阳法院曾专门对这类案件做了调研，并将原因归结为三个方面：一是制度规范层面上的问题，二是监督管理层面的问题，三是中介机构和从业人员自身的问题。

　　其中，立法层级低、缺乏可操作性，致使管理房地产中介难以做到有法可依，是出现此类纠纷的深层次原因。监督检查执行不到位，是此类问题突出、屡禁不止的现实原因。比如负有监管职责的行政机关履职不力。目前，此类投诉很多，但鲜见有职能机关处罚违规中介，反而是房地产中介超范围经营、非法异地经营、无照经营和未办理备案登记经营的比比皆是。

　　朝阳法院认为，根本上，还要从完善立法、提高立法层级、加强立法的前瞻性和可执行性并强化执法手段和监督惩戒力度、严格落实房地产从业人员资格认证制度上着手，另外，还应重点加强推行统一的房屋居间合同范本并加强监管；严格市场准入、建立中介公司等级评定和信用档案制度，并向社会公示，推动中介市场优胜劣汰，为购房者提供区分良莠的依据。

　　预防

　　房主或可求助

　　法律援助机构

　　租房人和房主自身怎么避免这类问题呢？昌平法院的李春香法官处理过不少类似案件。她指出，重点还应该是对合同细节约定的完善，如房屋租赁用途、装饰装修的归属、是否可以转租等，都应在合同中注明。另外，中介转租应经过房主书面同意，因为口头约定的，不容易举证。“我们在案件审理的时候发现，许多房主、租客的权益得不到维护，就是因为当初的租赁合同约定的很笼统、很模糊，很多问题不容易界定。”

　　还有一个就是应明确违约责任，许多房主、租客在签订合同时对违约条件、违约责任不够重视，在履约过程中自身的权益受到损害，也很难索赔。加之中介对房屋租赁的相关规定非常了解，如果约定的违约成本很低，容易造成中介恶意违约。

　　如果是和中介签合同，要把中介的违约情形量化细化，可以把中介方的违约金定的高一些，因为它毕竟是一个公司主体，相对个人，要强势一些。另外，对于常见的退押金问题，也应该在合同中明确约定，如满足一定条件，必须退还押金，无故不退还押金，可以无条件使用房屋、不腾房或支付一定数额违约金等内容。

　　对于维权成本高的问题，李春香法官特别强调，因为目前司法实践中尚有争议，如果没有在合同中约定，即使是守约方的官司赢了，守约方在维权过程中的律师费、交通费、误工费等相关支出也很难得到支持；但双方在合同中如对此有明确约定，守约方就可以同时主张因维权支出的相关损失。所以，租房人和房主在签合同时，尽量加上这一条：如一方违约，违约方应赔偿守约方在维权过程中支出的交通费、误工费、律师费等相关费用。这对有效保护自己利益、避免中介恶意违约是十分必要的。

　　对维权存在时间和经济困难的问题，李春香法官还提出一条具有现实意义的建议。现在，很多大学都设有法律援助机构，如房主、租客没有时间和精力准备诉讼，也不愿花钱聘请律师，可以向这些机构申请法律援助。法律援助是完全免费的，而且是由法学专业的老师和学生全程代理案件，既节约了诉讼成本，又能很好地维护自己的权益。D155

　　网友

　　大部分人沉默中“算了”

　　不在沉默中爆发，就在沉默中“算了”。在记者采访的10多位被扣押金、被吞房租、被威胁的房主和租客中，像Jade和林女士这样奋力维权的，只是少数，大多数人因惧怕维权困难或因工作忙碌，不想为了几千元钱浪费时间和精力而选择沉默。

　　在网上，因租房利益受损而声讨不良中介的帖子比比皆是，有的几十条帖子目标针对同一家中介，甚至还有网友专门开了针对一家不良中介的博客，召集被这家中介欺骗的租房人集体维权。但事实上，这家中介换了几个名字后，还在继续干着。

　　有网友说，有的人该跑的也跑了，该告的也告了，建委、工商、公安局、法院都不能把他们怎么样，我们选择沉默，实属无奈。

　　Jade也对记者说：“没有备案的中介机构根本就没有营业的权利，但法律监管的漏洞，又默许了它们的生存空间。没有相关制度的管理，也没有相应的处罚措施，受害者最后还是得通过司法程序来维权，这样成本又很高，几个月下来，维权的成本比违法的成本还高。作为弱势群体的个人，很难承受维权成本，不忍了，又有什么办法呢。”