9、10月成交均价对比。数据来源:北京中原地产
北京接棒
业主维权并没有阻挡降价潮的蔓延,近日,北京楼市降价也已渐成燎原之势。
11月1日,记者从位于昌平的金隅万科城获悉,该项目将于11月底推出三期新房源,合计600余套,户型为80-110平方米2-3居,均为精装修交房,暂定均价为14000元/平方米,较上期房源低3000元/平方米。对此,记者致电售楼处,接电话的一位销售人员告诉记者,与前一批房源相比,即将推出的这批房源在绿化、景观等方面都要差一些,而且临近附近某公司的大烟囱,视觉效果也更差。尽管如此,在超低价诱惑下,截至目前的排号人数已经达到600余人。
除了昌平,大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区也均已出现“底价”楼盘。继京贸国际城近期以13400元/平方米的超低价开盘之后,10月25日,通州又一新盘东亚逸品阁宣布拟以13200元/平方米于年底入市,且赠送10%-15%的面积,相当于在13200元/平方米基础之上又打了8.5-9折,该价格无疑将通州楼市的底价拉至13000元/平方米以下。
继今年6月底旭辉御府等多个大兴楼盘推出17000元/平方米的特价房源之后,近日,大兴楼盘再度加入降价行列。记者从项目了解到,位于大兴新城北区的某项目将于近期以不足13000元/平方米的均价开盘,同样位于大兴的又一纯新盘龙湖时代天街以最低11800元/平方米均价于上周末开盘。此外,位于房山区的翠林漫步以12500元/平方米起价。顺义也先后诞生了顺义金宝城等几个万元以下楼盘,均创出区域最低价。
日前,新浪房产电商频道推出全国性房产促销活动,据其负责人介绍,参与促销楼盘共计300多个在售新盘,分布在北京、上海、广州、深圳等12个重点城市,让利总计可达亿元,其中,单套住宅让利最低为5折。
库存压力骤增
持续的成交惨淡支撑了企业的降价行为。据北京房地产交易管理网数据显示,在传统的金九银十两个月内,北京共成交商品住宅10734套,相比去年19895套的成交数量大幅下跌46%;今年前10月,北京商品房住宅签约套数为69079套,二手房住宅签约为101188套,总成交为170267套,同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。
成交均价也明显下探。前10月房价环比逐月下降,其中10月北京商品房成交均价为19607元/平方米,环比9月的21724元/平方米下调9.6%。北京中原地产分析,10月成交的中低单价和中低总价房源均比9月有明显上涨,其中均价在2万元/平方米以下的占据市场交易量的71.8%,比9月上涨6.6个百分点。
在供应增加、销售低迷的情况下,重点城市的库存压力进一步增大。据中原地产统计,截至31日,10月北京累计供应的9152套住宅供应量创最近4个月新高,但当月签约率只有8.5%。目前住宅库存已经达到11.8万套(另有56个项目预期11-12月入市,提供住宅可能超过2万套),创造了2009年6月以来的最高点。按照目前的库存消耗比,即使不再新增供应,消耗目前库存也需要超过22个月时间。
来自房地产企业的数据也显示,目前已公布三季报的131家上市房企三季度末存货达9838亿元,较去年同期的6788亿大增44.93%,同时,131家房企今年6月底存货为8759亿元,第三季度环比上涨12.31%,存货积压迹象明显。此外,131家房企经营性现金流为-632.5亿元,同比下降16.37%,环比下降19.31%,其中,80家房企前三季度经营性现金流为负值,65家房企同比出现下降。截至目前,近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。
房价拐点将至
“作为成交重点和限购最严厉的城市,北京房价变动在房地产行业中更具标杆作用”,链家地产首席分析师张月认为,因此知名房企在北京价格下调也相对隐蔽和谨慎,但业绩压力并未有所缓解,作用于价格上不仅降幅会继续增加,降价轨迹也渐趋明朗化。全国范围内大型房企降价销售潮虽然是在上海迸发,但预期未来的这种“辐射式”效应将逐渐向北京转移,并传递至其他二三线城市。
根据链家地产市场研究部统计显示,在今年入市的90个项目(多期开盘)中,已有53个调低当期售价,占比达到59%。“这意味着房企累计多月的降价意愿,在四季度已经开始逐渐迸发”。张月称,从“银十”市场情况来看,开发商与购房者之间的博弈程度越发激烈,买卖僵持现状扭转的临界点即将到来。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也对记者表示,目前房价下调趋势已经非常明显,调控效应已经逐渐显现,特别是一线城市,可以说已经非常接近拐点。张大伟认为,如果本轮调控能够持续到明年,那么预期明确的房价拐点将出现在明年3月左右。
大型房企领衔降价,一方面反映了现实的市场压力和企业应对策略;另一方面则表明房价下行的趋势更加明显,不可逆转。21世纪不动产首席分析师常智表示,在现有调控政策不出现松动的情况下,随着更多开发商加入降价潮,房价下行趋势将由一线和重点城市逐步向二三线城市蔓延,一些没有实力的小型房地产企业,被市场淘汰的可能性很大。常智预计,随着更多开发商加入降价行列,更大范围的降价潮或将出现在1-2个月以后。