补差价 增值回购 无条件退房

　　11月下旬以来，一线城市楼盘价格战愈演愈烈，不少楼盘价格宣称大幅降价，推出六折、七折优惠，但中国证券报记者实地走访发现，降价确实是真，但折扣却有很大的水分。很多楼盘通过报高之前的价格，或者推出品质较差的特价房来吸引购房者。

　　上海住宅成交跌入谷底

　　上周末，上海外环外的闵行区浦江镇、宝山区顾村、罗店推出了3个新盘，价格较之前都有所下降。位于宝山区罗店的旭辉澜悦湾，11月27日推出150套房源，开发商宣称原价每平方米1.2万元，当天开盘折后均价每平方米9800元，最高一套可优惠将近30万元。这也成为上海市区罕见的单价跌破万元的新楼盘。

　　上海市中心区域的一些新盘也开始通过不同方式降价促销。闸北区项目复地新都国际上周末开展竞拍，竞拍为面积70多平米的两个单元，以100万元开拍，吸引大批购房者关注，活动当天有50多人参与竞拍。这两套房源最后以225万元和230万元成交，相比原总价280多万，有20%的优惠幅度。作为内环的高端楼盘，这样的优惠在上海楼市并不多见。

　　北京楼市也不断涌现“零利润”楼盘。11月19日，位于北京大兴区的龙湖时代天街项目以11800元/平方米的起价入市，这一售价吸引了大批购房者。近期除通州区的京贸国际城、润枫领尚、东亚逸品阁、大兴龙湖时代天街等项目几乎“零利润”销售外，房山区的翠林漫步、首开熙悦山、顺义东香庭等项目的定价也较周边楼盘均价低2000-4000元/平方米。

　　根据网上房地产数据统计，11月21日至27日一周上海商品住宅成交面积为9.75万平方米，环比上一周下跌12.7%；成交套数878套，环比下跌13.8%。商品住宅周成交量再度跌破10万平方米，最近4周里已有3周的成交量低于10万平方米。11月1日至28日，上海市商品住宅累计成交面积为38.2万平方米，成为近6年以来的最低点。德佑地产研究部主任陆骑麟表示，尽管刚需群体庞大，但多数楼盘的价格仍然相对偏高，无法吸引以刚需为主力的购房者入市，这是当前楼市成交仍然低迷的主要原因。

　　优惠促销水分较多

　　就在开发商宣称大幅降价的同时，中国证券报记者调查发现，部分楼盘折扣存在较大水分，或者只推出少量特价房源，且品质相对较差。有些开发商仍对后市存在乐观预期，少量分批推出特价房，甚至将好的房源留起来以后再卖。

　　以上海的新盘旭辉澜悦湾为例，该项目此次获得预售证共计有332套可售住宅房源。该楼盘对外宣称办3万会员卡就能享受最高30万的优惠，折后均价9800元/平方米，单价比原定价低了3000元。开盘当天，旭辉澜悦湾实际推出的可享受优惠的房源仅为150余套，剩下的一半房源被“雪藏”。

　　有些楼盘通过特价房、拍卖房、团购房等形式，或明或暗的进行“半捂半降”的降价策略。如上海浦东的万科清林径，降价房源用分批的方式向市场释放。

　　更有楼盘通过抬高报价，来虚构出大幅折扣。上海的高端楼盘世茂滨江花园宣称，目前报价在10万元/平方米以上的4号楼通过团购可享7.5折优惠。但实际上7.5折左右的折扣价正是目前世茂滨江花园的实际成交价，所谓的大幅价格折扣并不存在。松江区的九城湖滨项目，对外宣称原价23500元/平方米，通过团购最高优惠可达50万元，而实际上优惠后的价格才与该区域其他楼盘价格相当。

　　宣称价格打五折的北京楼盘——中弘北京像素，正在销售的南5号楼拟售均价为22500元/平方米，实际在售均价为11600元/平方米。据透露，大幅优惠的南5号楼与之前房源品质差别较大，紧邻马路边，没有天然气且是商业水电，一层30多户全部开间，居住密度高，产权不足50年。

　　上海中原地产研究总监宋会雍指出，之前上海市场大幅降价的龙湖、中海等项目，可能是因为资金链比较紧张需要回笼资金，或是项目销售指标给出了硬性要求。而近期出现的一些降价楼盘可能资金压力并不大，销售目标弹性也相对大，仅仅是希望借降价来炒热市场。