□文 李 琳

　　 能够买一套属于自己的房子，是很多人孜孜以求的奋斗目标。然而一路飙升的房价令囊中羞涩的普通老百姓只能望楼兴叹。公众在思考房价高涨原因时，大多把矛头指向地方官员的政绩观、开发商的利益图谋和购房者的被逼无奈。其实，在畸高的房价中，有一个重要的成本往往被大家忽视，那就是腐败成本。近年来一批高官先后落马，已经为房地产业的腐败成本做了生动的注解。

　　 高官落马多涉及房地产

　　 “有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”房地产是管制最严、与政府关系最为密切的行业，无论是卖地的官员，还是融资的银行以及审批的部门，贪腐势力都有机会层层伸手。房地产业也因此成为我国当前社会中最能展现权钱交换关系的典型领域，官员的腐败与开发商的暴利，如同魑魅魍魉一样沆瀣一气。

　　 近一年来，一场涉及全国的反腐行动悄然展开。迄今为止，已有多名副省级官员被中纪委“两规”。从目前披露出来的高官落马事件来看，此次反腐风暴与风声鹤唳的房地产市场有直接联系。我们不妨对其内幕进行一次盘点式梳理。

　　 2005年10月，北京市国土局以未在约定的期限里付清全部地价款为由，宣布收回公寓和酒店主体结构建筑已基本成型的“摩根中心”。随后“摩根中心”以“朝阳区大屯北顶村项目”的名义重新进入土地市场招标，并被北京首创集团与广西阳光股份有限公司组成的联合体以17.6亿元收入囊中。而北京市原副市长刘志华的情妇正是首创集团下属公司的股东，操作所有这一切的幕后指使者正是刘志华。于是“摩根中心”的背后老板出了“狠招”：用一盘长达60分钟的录像带揭露刘志华堕落奢靡的私生活，直接将其扳倒。

　　 江苏省原人大常委会副主任王武龙的出事，也主要是受其弟弟地产商王文龙的牵连。王文龙与南京益来房地产开发有限公司董事长白松关系非同寻常，而益来公司曾在南京市开发“金陵御花园”、“金陵御庭园”、“益来国际广场”等高档地产项目。这些项目都集中于玄武湖附近和南京中心地带，南京房地产界对这些地块的竞争非常激烈。益来公司能以低价顺利拿到土地，坊间确信与王文龙巨大的个人活动能力密切相关，而王文龙的活动能力无疑来自于时任南京市委书记的王武龙。

　　 山东原省委副书记、青岛市委书记杜世成也倒在了房地产上。杜世成涉嫌与2003年发生的崂山违法批租土地大案有关，杜在青岛任职期间鼓吹“房价不能倒”的谬论，导致官商勾结腐败大案频发和房价疯涨。杜的儿子插手青岛诸多大型工程建设，并参与倒卖土地，帮助一些房地产公司修改规划，从中收取贿赂。杜还帮助他的外甥田某，在青岛即墨区低价甚至无偿取得29平方公里的用地，经营建设和旅游项目。

　　 此外，上海市原市委书记陈良宇、安徽省原副省长何闽旭、天津市原检察长李宝金、湖南郴州市原市委书记李大伦等高官的落马，无一不与房地产腐败案有关，媒体称，“这些落马高官，大多与房地产商形成了一条权钱交易的利益链条。”

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　　 解密腐败“铁三角”

　　 官商勾结已成为房地产业的潜规则，是这个行业获取暴利的基础，房地产商与地方政府的一些领导干部、银行的部分领导干部已结成了坚不可摧的利益“铁三角”。两三年来，这个“铁三角”以各种各样的形式联合起来化解中央政府的地产调控政策。

　　 疯涨的房价是权力腐败的市场映射。从目前已经破获的房产腐败案件看，房地产开发的各个监管环节，从土地、规划、贷款到销售，腐败的烙印无处不在。某业内人士说，开发商要想做一个楼盘，各主管部门的菩萨都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%到5%。不言而喻，有些地方政府不积极支持公开房价成本，在很大程度上是为了掩盖其中的腐败成本。

　　 拿地环节是腐败的重头。2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，其余是协议出让。而一块地定价多少，有些时候就由领导手中的一支笔来决定。有些开发商看好原本是农业或工业用地的地皮，通过行贿来搞定国土资源部门的官员，让政府收回土地，将其性质转变为房地产开发用地。现在虽然土地出让必须采用公开招投标方式，但依然存有可供操作的空间。而几年前就有媒体报道，上世纪八十年代末以来，中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要超过100亿元。其中多少被开发商以灰色成本方式返还给手握签字大权的人，不得而知。

　　 土地到手后，接着是规划设计。容积率的高低直接决定可建房屋面积的大小，影响的收益以数百万元甚至千万元计，而更改容积率的大权掌握在规划部门手中，于是开发商便通过行贿在提高容积率上做足文章。某房地产公司老总直言不讳：“我在一块地上建10万平方米房子还是12万平方米房子，都由规划部门手中的容积率确定，如果一平方米是2000元，多1万平方，便是现实的2000万元收入，我花多大‘公关’代价也愿意。”

　　 除了国土、规划部门外，一个项目还需经过人防、消防、环保、园林、卫生防疫、交通、市政等部门的审批或备案。从审批到验收，开发商行贿费用往往要重复支出。因为在每个部门里，审批时是一个人，验收时是另一个人，疏通关系的原则是“一个都不能少”。

　　 房地产业与金融业之间存在着千丝万缕的联系，也是不争的事实。房地产开发资金的70%以上来自银行，一笔资金该贷给谁不贷给谁，怎么才算是符合贷款条件，贷款利率该高于或低于基准利率，其实都有很大的操作空间，这自然也就为权力腐败创造了条件。

　　 开发商向官员“公关”有一个特点，即先托人牵线，请吃饭，交朋友，铺路子，这是一种渐进式的方法：由陌生变熟人，最后成为过从甚密、失去原则办事的“朋友”。一些地方领导在政绩、人情和谋利心态的驱动下，容易被开发商俘获，与开发商结成利益集团。

　　 当炒房者用银行的钱来炒房，当腐败官员用受贿之财来炒房，当开发商利用自身便利来炒房，当掌握批地大权的官员拥有房地产公司的股份，房价如何根本性地稳定甚至回落，就是一个大大的问号。在暗箱操作发生的场景中，并非没有监管制度和规则。问题是，在权力面前，这些制度和规则显得软弱无力甚至根本不起作用。在权力暗箱操作模式中，“领导批示”、“领导打招呼”，有时甚至是暗示，都是其中重要的元素。

　　 狂飙突进的房价，已经背离了经济规律、远离民生根本，幕后推手并不仅仅是贪财逐利的无良商人，还有别有用心的政府官员。从“国八条”“国六条”到“国十五条”，国家宏观调控政策在某些地方被太极推手化为无形，无数次的房价挤水行动以无奈告终，关键原因恐怕在于刘志华之流阳奉阴违地偷偷用权力托市。其冠冕堂皇的理由是，房地产对经济发展具有拉动效应和波及效应，背后不可告人的秘密却是，可以从漂亮泡沫中分利分肥——从政绩、声望、权势到金钱、私利乃至美色，借机一网打尽。

　　 阳光工程打通房价下降通道

　　 一系列城建高官腐败案显示，房地产能够满足地方官员两方面的需求，一方面，房价快速上涨带来的是税收增长，同时房地产发展能提升城市形象；另一方面，一些地方官员也通过权力寻租满足了私欲。这条隐藏的铁律不打破，房价调控效果将大打折扣。

　　 反腐风暴中，腐败官员一个接一个地落网，显示了中央斩断官商勾结链条的决心，起到了釜底抽薪的作用。近年来，我国房价持续快速增长，导致越来越多的人买不起房，既容易造成房地产泡沫，也给国家经济安全和社会安全埋下隐患。中央果断出台了调控政策，但由于官商勾结，首次调控政策成效甚微。在第二次调控政策出台时，中央特别强调检查和问责制度。但是，一开始，许多官员仍无动于衷，默认房价逆势上涨，直到2006年6月份开始，腐败官员纷纷落网时，他们才恍然觉醒，立即行动，加大了对中央宏观调控政策的执行力度，这对房价理性回归起到了一定的作用。在反腐风暴的震慑下，那些平常与开发商勾肩搭背的官员，必然会有所收敛以避嫌疑，这也将给开发商心理上带来影响，削弱他们强硬拉抬房价的精神支柱。

　　 “任何猫腻都害怕公开”。著名经济学家魏杰认为，解决房地产领域钱权交易问题，必须推行“五个公开”。也就是说：房地产交易全过程必须公开、房地产商信用必须公开、房地产交易资金来源必须公开、资金结构必须公开、付款方式必须公开。只有做到全方位公开，才能真正解决房地产领域的权钱交易问题。

　　 “不要把自己带进冬天”，一部分经济学家对中国房地产行业发出这样的呼吁。他们认为，要预防房地产泡沫转为银行金融风险，扫除房地产腐败只是其中一步。实行什么样的货币政策、改革经营体制、继续维护和启动房地产需求以及房地产企业的自律都是重要工作。

　　 “中国的房地产面临一场风暴，房价下跌的通道已经完全洞开。”中国管理科学研究院研究员李开发预计，在2007年 “两会”后政府将会继续出台更为“铁腕”的调控政策，从而全方位地整治房地产业，挤压房地产泡沫，打通房价理性回归的通道。-

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