●媒体公布的2006年全国房价涨幅为5.5%、北京房价涨幅10.7%的数字我认为是有保留的，如果客观上是这个数字，消费者的反映就不至于那么强烈。

　　●投资投机性需求长期存在，因此，房价也不可能没有泡沫，关键是要将之控制在合理的范围内。

　　2、成长期的房价涨幅应与经济发展状况相适应

　　房地产有它产生、成长、成熟、衰落的发展过程。如果处于产生、成长阶段，且房价收入比还在合理的范围内，其房价的涨幅应与经济发展状况相适应。

　　首先，放在宏观经济背景下考察，房价涨幅应低于GDP的增幅。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭撰文指出：“房价绝对不能超过GDP增长率。超过了GDP增长率，就意味着超过整个社会财富的增长率，意味着住房交易的既得利益者极大地侵占了社会财富，有财富分配极大不公的严重弊病”。2006年全国GDP增长10.7%，就全国而言，低于10.7%的房价涨幅是正常的。官方媒体公布的2006年全国房价涨幅为5.5%、北京房价涨幅10.7%的数字我认为是有保留的，如果客观上是这个数字，消费者的反映就不至于那么强烈。

　　其次，从居民的经济和心理承受能力的角度分析，房价涨幅可以超过通货膨胀率或货币贬值率，这种超过是不动产所特有的自然补偿机制在起作用。但它应不高于居民可支配收入的增长幅度。如果超过它，将导致城市自住购房居民和租赁住房居民生活水平的绝对下降。2006年全国城镇居民人均可支配收入为11759元，实际增长10.4%。假如房价收入比已经保持在合理的范围以内，房价涨幅又低于居民可支配收入的增幅，居民在经济上和心理上应该接受得了。假如房价收入比已突破合理范围，即使房价涨幅低于居民可支配收入增幅，也非正常。这时应通过调控涨幅矫正房价到合理范围内。房价收入比反映某一特定时点上，一个国家或城市的静态指标，居民可支配收入增长是动态指标，动静结合，双向衡量，一般可以看出房价状态，并对房价是否理性、是否属于合理的价格水平作出评判。

　　二、分析房价泡沫是否在合理范围内

　　在市场经济条件下，适当的泡沫是避免不了的，适当的泡沫可以成为市场的润滑剂，是有益的。房地产市场也一样，投资投机性需求会长期存在，因此，房价也不可能没有泡沫，关键是要将之控制在合理的范围内。国际上，把住房的投资投机性需求的警戒线确定为住房销售量的20%以内。这个指标公认是比较合理的。借鉴这个指标，在具体操作层面较难统计把握，因为我国尚未建立诚信制度。从另一个侧面来说，一个城市的房地产投资投机性需求是否在20%以内，可以通过房屋的售租比价来考察衡量。

　　售租比价，是指一个城市的某一特定地段或该城市总体平均的单位面积售房价与单位面积月租金的比值。在市场有效运作的条件下，如果房租偏低，就会有较多的人放弃购房而选择租房解决居住问题，如果房租较高，有购买能力的人就会较多的地购买住房并用于出租以取得收益。在这两种情况之间，通过市场将会自发地形成一个比较均衡的比例，即一个恰当的售租比价。从市场经济国家的情况看，正常的售租比价应当在200-300之间。

　　售租比价200-300的区间，即与住房的投资投机性需求20%以内的指标相联系而吻合。

　　据房地产中介机构调查，北京市2006年二手房售租比价在242-286之间，逼近300。一位金融专家解释道，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，那么200：1至300：1的售价租金比，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于300：1，则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。住房出租的收益率低于4%，即说明可供出租的房屋超过市场需求，进而说明投资投机性购房比例超过了20%的警戒线，意味着房价泡沫太大。

　　●北京七行业平均利润率为14%，以此为对照，北京房地产行业合理的平均利润率应不高于14%。推而广之，全国各城市的房地产平均利润率都不应高于本地社会平均利润率。

　　●要解决住房问题除增加市场供给以外，关键必须调控房价——因为土地有限所致增加市场供给有限，使房价以价值为基础微幅波动。

三、合理的房价应以房屋价值为基础微幅波动

　　

　　压不住上涨的房价益民作图

　　2005年8月25日《北京现代商报》透露，新华社记者在福建调研发现，当地房地产开发平均利润率为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。财政部2006年11月6日公布的第12号会计信息质量检查公告显示，检查的39户房地产开发企业，会计报表反映的平均利润仅为12.22%，而实际利润率为26.79%，隐瞒利润超过一半。《江西日报》2007年4月4日载《黄金地段“限价房地块”流拍的反思——开发商企盼多少利润？》一文说“有行业人员坦称‘当前地产开发的利润多在40%左右，20%的空间(利润)，谁看得上？’”很多经济学家也认为房地产开发企业的利润率远远高于社会平均水平。

　　从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际价格，就表现为商品房成本加利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。

　　2007年4月6日，《法制晚报》公布北京七行业平均利润率为14%，以此为对照，北京房地产行业合理的平均利润率应不高于14%。推而广之，全国各城市的房地产平均利润率都不应高于本地社会平均利润率。

　　明确了上述原则后，在落实和操作层面，对应占房地产开发总量70%以上的中小套型的普通商品房，可在公布房价成本或测算社会平均开发成本的基础上，加上社会平均利润，作为土地出让时对房屋限价的依据，或者以同区域商品房价的70%左右为限价依据，限房价竟地价。而经济适用房的开发利润率还应不高于3%。

　　有人说，房价是市场问题，应由市场解决，住房问题才是社会问题乃至政治问题，不能完全托付市场解决。这种将房价与住房完全割裂开来的看法，等于将商品的二重属性——价值和使用价值完全分离，这在理论上既不符合政治经济学原理，也不符合辩证法，在实践中也是行不通的。

　　住房和其它任何商品一样，都有价值和使用价值二重属性，而价值是价格的基础，因此住房和房价如同一枚硬币的正面和反面无法分开。要解决住房问题除增加市场供给以外，关键必须调控房价(因为土地有限所致增加市场供给有限)，使房价以价值为基础微幅波动。 (赖德华/江西省赣州市房地产管理局副局长)