商品房空置率或将大幅增加

　　“按目前这种销售量下滑速度，今年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿—2亿平方米左右。”11月25日，华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上如此预测。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生教授则估算，“按全国平均房价3000元/平方米计算，这么多空置房所占压的资金将高达6000亿元。”

　　面对楼市低迷以及房企的资金困局，任志强疾呼，至少应该出台与1998年亚洲金融危机力度相当或者更大的楼市刺激政策，房地产业才可能渡过难关。

　　空置房逼近2亿平方米

　　任志强坦言，历史上还没有这么大的空置率。

　　据记者了解，此前来自国家统计局的最新数据显示，截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。

　　“通常情况下，第四季度的竣工量会加大。如果按照前三季度全国商品房销售量同比下降14.9%来计算的话，今年仅前三季度就同比少卖大概1亿平方米，空置率一定增加。”任志强十分肯定。

　　REICO工作室刘琳博士也透露，全国商品房空置率从6月份开始调头增加，“销售低迷直接导致空置率的攀升。”

　　中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中认为，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。

　　空置就意味着占压资金

　　“按每平方米3000元的全国平均房价计算，2亿平方米的空置房所占压的资金将达到6000亿元左右。”聂梅生强调，这个数字足以让本身绷得很紧的房企资金链雪上加霜。

　　聂梅生坦言，除了6000亿，自有资金率的增加也显示房企资金链的困境，开发企业通过银行融资的渠道在过去的三个季度中显然运转不灵。

　　刘琳博士透露，今年三季度，房地产开发资金来源中国内贷款1503.7亿元，同比减少9.9%；定金及预收款2246.07亿元，同比减少24%；个人按揭贷款839.5亿元，同比减少36.4%。三者在房地产开发资金来源中的比重由去年同期的60%降为52.6%。“房地产开发企业的资金紧张程度继续加深。”

　　此前，北京师范大学金融研究中心钟伟博士主导发布的《2008年中国房地产行业资金报告》也显示，如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。而今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。

　　“临近年底，随着各项结算压力的显现，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业在流动性方面将面临更严重的考验，开发商降价回笼资金的压力将越来越大。”刘琳博士认为。

　　尚需继续强刺激

　　一边是滞销，一边是濒临断裂的资金链现状。活跃商品房交易市场已是当务之急。

　　任志强也公开唱衰楼市。他认为，“如果后期再不出台相应政策来消化存量房，估计今年四季度房价下降幅度将会比第三季度更大。”带来的另一个影响就是明年房地产投资将大幅减少。

　　根据REICO报告，第三季度房地产开发投资增幅大幅回落为16.68%，增幅降为近5年来同期最低值，一半数量的省市区房企购置土地面积负增长。

　　“楼市现在最大的问题就是信心。如果政府能给出一个相对明确的信号，房价降到什么价位才算合理，才不会继续往下降，我相信绝大部分开发商也愿意配合降价。”北京海棠公社项目投资商安盛投资有限公司总裁周伟峰在接受本报记者采访时坦言，没有这种政策和舆论信号，老百姓、开发商都在观望。

　　任志强提议，面对全球性经济危机，政府应有与1998年亚洲金融危机时剌激力度相当甚至更大的政策出台，才可能克服现在的困难。但他非常遗憾的是，目前，包括二套房按揭政策在内的诸多政策都是障碍重重。

　　对于未来的政策取向，聂梅生在“一瓶社区”举行的“新人文地产价值高峰论坛”也提醒，大调整就意味着一场大的变革，不是房价下跌就能解决房地产的所有问题。“房价到底降多少才算合理？并不是每一个开发商都有那么多的降价空间，最后就可能出现烂尾楼、多角债问题。政策制定者对此要有充分的认识。”

　　令人感到欣慰的是，本月26日晚，央行再次大幅降息并下调存款准备金率，房地产业将是最大受益者之一。恢复市场信心的政策信号正在逐步走向明朗化。