邱 炯绘

　　背景

　　背景：北京市住房和城乡建设委员会出台《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》，对物业服务企业用计分制进行约束，积分低于-12分时，该企业一年内不得承接新物业项目；不符合资质条件的，依法降低资质等级或吊销资质证书。

　　焦点 给物业戴上“紧箍咒”

　　人们熟知的驾照扣分制度，被借鉴到对物业公司的管理。如果物业企业出现违法违规行为，将被扣分，并被记入信用档案，作为升降资质依据。这是前不久北京市住建委发布《物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》的规定。

　　记者查阅北京市政府网站首都之窗得知，该办法从6月1日起实施，前半年为试行期，只积分不处理。

　　根据规定，相关管理部门将采取日常巡查、集中检查和抽查的方式，检查物业企业是否有违法违规行为。对于不同的违规，处以不同的记分处理。比如，物业擅自停水停电，将扣3分，一年内不予核定资质等级；物业挪用公共维修资金，将被扣6分，同时追回其挪用的资金，没收违法所得，可并处挪用金额2倍以下的罚款。

　　如果物业企业被扣了6分以上，房管部门将对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间企业不得参加示范项目考评；扣9分以上时，将约谈该企业法人，予以行政告诫，一年内企业资质不得升级；扣12分以上时，市住建委将核查该企业的资质条件，并且一年内不得承接新物业项目，不符合资质条件的企业，还将降低资质等级或吊销资质证书。

　　此外，该办法还提高了物业企业的准入标准和升级标准。物业企业申请资质升级时，其总分要高于零分。“如果物业服务优秀，比如被评为市物业管理优秀小区的，可以加分。但加分不能冲抵扣分。”

调查 防止“隔靴搔痒”

　　此办法一出，北京各社区业主论坛争相转帖，业主普遍欢欣鼓舞。家住北京东区国际的任先生表示，这是给那些不规矩的物业公司戴上了“紧箍咒”，物业公司不能再“乱来”。

　　“不管是业主，还是物业公司，都希望有一个力量能够让这个市场更规范一些。”北京物业招标网的运营总监甘小明认为，目前的物业市场还是比较混乱的，他手头上就有4个小区的业主反映物业问题。这个办法出台很及时，一些新规定也有针对性。但执行起来效果如何，有待时间检验。

　　物业服务企业对该办法持什么态度？北京某物业公司的一位员工表示，这个规定能够强化行业自律，促进行业洗牌。特别是管理部门实行动态监管、试行期不处理，采用书面警示，行政告诫等柔性执法方式，受到物业公司普遍好评。

　　记者在采访中也发现，个别物业公司对此办法不以为然：驾驶证扣分那么严，还有违犯交通法的，何况对物业公司的监督没那么容易。北京居安兴业社区服务中心主任王嘉吾结合工作实践表示，这个办法对有的物业公司来说，是“隔靴搔痒”。她举例说，自己所在的小区，业主委员会辞退了物业公司，物业公司不走；管理部门取消物业公司的资质，物业公司还是不走，现在向法院起诉，依然没结果。因此，她认为扣分制度对有的物业公司来讲，起不到太大的作用，必须用“猛药”，光取消资质不够，应该考虑吊销营业执照。同时她提出，要解决物业问题，还得厘清物业公司与开发商、开发商与管理部门之间的关系。

　　评点

　　业主是最好的监督者 林鸿潮(中国政法大学法治政府研究院研究人员)：《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》将《物业管理条例》确立的行政主管部门的监管机制动态化，在实施常规行政监管与处罚的同时，通过“积分制”将物业公司的违法行为与对其的资质评定及市场准入管理联系起来，让物业管理公司对其违法行为付出“痛到实处”的代价，有助于该行业建立优胜劣汰的竞争规则。 当然，监管的“刚性效果”对监管水平提出更高的要求。由于“积分制”能够决定物业公司的资质评定甚至是承接项目的资格，行政主管部门对物业公司违法违规行为的认定就应当能经得起物业公司的“挑剔”；同时，办法中规定的“日常巡查、集中检查和抽查”这些主动的行政监管固然重要，但对物业公司而言，广大的业主才是最好的监督者，因此要建立通畅、有效、及时的业主举报、违法处理及结果反馈机制，这是节约监管成本、落实监管效能、实现监管目的的必要环节。 值得注意的是，勿以行政监管替代市场规则。对物业公司的行政约束会耗费大量的行政资源，也未见得会持续性地提高全行业的服务水平。而通过完善物业管理法律法规，特别是细化业主权益并加强其可操作性，引导业主发扬自治精神通过市场机制选择物业公司，并在不断的利益博弈中推动物业公司的服务水平，才能最终培养出“好管家”。 (黄庆畅 杨 宁　栏目主持：黄庆畅 白 龙)

　　物业监管：业主是最好的监督者

　　能否解住房之忧，是检验物业税的重要标准