围绕拆迁条例的全民大讨论，关系到千家万户的安居乐业，主要涉及的问题包括：公民的财产权到底能否受到法律的保护？地方政府的征收权的边界在哪里？今天的拆迁困局，并非只是《城市房屋拆迁管理条例》的产物，更折射出中国城市运行的系统性问题。笔者认为，从严格界定公共利益出发，以征收制度改革为突破口，以物权的精神推进立法、财政、税收、国土、规划等方面的系统变革，应是实现城市全面、协调、可持续发展的必由之路。

　　土地使用权，又称建设用地使用权，是受法律保护的土地用益物权。《宪法》第十条规定，“城市的土地属于国家所有”，“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。《宪法》第十三条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。”这就形成了城市土地所有权和使用权分离，坚持土地的国家所有制和保护合法的土地使用权相结合的现行土地制度。

　　《城市房地产管理法》规定“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回”，《土地管理法》规定“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，进一步建立起较完整的保护土地使用权的法律体系。

　　房屋所有权同土地使用权一道，共同构成了公民财产权的基石。但房屋所有权是附着于土地使用权而存在的。“拆”字上墙不过是立项、规划、土地、拆迁等系列行政行为的最后一道程序，收回土地使用权才是拆迁的核心问题。有观点认为，虽然房屋所有权属于私人，但城市土地属于国家所有，可由地方政府代表国家随时收回。这是对土地所有权和使用权相互关系的误解。

　　20世纪的中国，自从孙中山开始，国共两党都有过追求土地国有的思想传统。在反帝反封建的斗争中，孙中山提出包括“照价纳税”和“土地国有”的“平均地权”思想，逐渐实现“耕者有其田”，当然是有时代意义的。南京国民政府制定的1936年“宪法草案”和1946年“宪法”，规定“中华民国领域内之土地，属于国民全体”。1946年“宪法”还提出，私有土地应照价纳税，政府并得照价收买。但是，土地“属于国民全体”只是一个虚置的概念，“照价收买”在大陆地区也未大规模实施。

　　新中国1954年、1975年、1978年的三部《宪法》均以土地可以“收归国有”的规定承认了土地私有制的存在，1982年《宪法》规定“城市的土地属于国家所有”，终结了自井田制崩坏以来延续两千多年的土地混合所有制。但是土地国有制并没有否认各种公私法人所有的土地使用权。而土地的国家所有权，根据《宪法》既“不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让”，又几乎不存在《物权法》涉及的“设立、变更、转让和消灭”的情形。

　　回顾20世纪的中国宪政史，可以看到，保障公民的居住和财产权伴随着中国现代化的始终。1908年，《大清国钦定宪法大纲》规定：“臣民之财产及居住，无故不加侵扰。”民国的八部《宪法》《约法》《宪草》皆规定人民之家宅(或住居、或住所)“非依法律不受侵入”，人民之财产所有权，除公共利益外，不受侵犯。新中国的四部《宪法》，都保护公民的合法(或劳动)收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权，保护公民的住宅不受侵犯。

　　保护私宅，是中华民族延续两千年的文明传统。据《居延汉简》，汉代就有法律规定，无故私入民宅并有犯罪行为者，杀之无罪；政府官吏夜间禁入民宅，否则杀之亦无罪。《唐律疏议》规定：“诸夜无故入人家者，笞四十。主人登时杀者，勿论。”《宋刑统》完全沿袭之。《大明律》规定：“凡夜无故入人家内者，杖八十。主家登时杀死者，勿论。”《大清律例》又完全沿袭了《大明律》。

　　中国有着保护私宅的文明传统，也拥有保护私有财产的宪政遗产，可为什么今天，房屋拆迁会成为一大社会矛盾呢？