随着楼市新政策的出台,杭州楼市的交易量也有所下降,与此同时,购房合同毁约纠纷也在增加。记者在采访中了解到,尽管目前还未出现相关的司法判例,但已经有大量购房者向律师咨询,准备通过法律手段解决纠纷,专家呼吁司法部门应尽快出台相关的司法解释或指导意见,规范此类案件的审理。

　　“都是买家不愿意买了,有的宁可付违约金也要毁约”

　　“爆单!又爆单了!”杭州城西一家房产中介公司的孔经理近段时间很郁闷,她所联系的房产交易合同已经有好几笔黄了。“都是买家不愿意买了。有的宁可付违约金也要毁约。”孔经理表示,“已付定金签了购房合同的客户,由于按揭贷款按新规执行,毁约合同的比例大约占到15%。”

　　前几天,宁波一家楼盘的十几名购房者一起来到楼盘售楼处,要求集体退房。今年年初,这些购房者在该楼盘开盘时签订了购房合同,并缴纳了10%的定金。大部分购房者受政策限制无法办理按揭手续,因此要求办理退房手续,但开发商明确表示如要退房,业主们的定金将不予退还。

　　杭州市民林先生这几天也在忙着找人。林先生4月20日在房产中介的介绍下与人签订了卖房合同,以142万元的价格卖出了一套住房,但对方在没有付款的情况下突然毁约,并拒绝承担赔偿责任,从此以后就不再接林先生的电话了。

　　一位房产开发商表示,一般的房地产开发商都有在建工程银行抵押贷款或各种形式的融资借款,他们需要及时出售楼盘回笼资金以缓解贷款压力,购房者的退房行为轻则影响到其下一步的项目开发进度,重则加深了开发商资金链条断裂的风险。“在市场前景不被看好的情况下,开发商自然是不愿意让购房者轻易退房的。”

　　对由政策调整造成的房屋买卖纠纷,法律界观点不一

　　“不论房地产买卖合同中是否有关于贷款不足时补足差额的约定,房屋买卖双方都会以自己的利益为重进行理解,双方各执一词,因此而引起的房产纠纷不断增多。”浙江金道律师事务所王全明律师认为。

　　记者了解到,近段时间杭州各家律师事务所都收到了大量关于房产违约纠纷的咨询业务。浙江泽大律师事务所接连推出新政策下的房产纠纷法律讲座,几乎场场爆满,累计咨询超过700人次。浙江浙联律师事务所主任律师戴和平说,目前该所受理的二手房买卖纠纷有300多件,是去年同期的数倍。

　　记者注意到,对此次由政策调整造成的房屋买卖纠纷,法律界人士对毁约责任也有不同的观点。王全明律师认为,政策调整不属于合同法中规定的“不可抗力”,而应该属于该法规定的“情势变更”,购房人要求退房,不需要承担违约。也有些律师认为,政策调整导致违约,不应适用合同法中规定的“情势变更”。否则,势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信,以此为借口达到变相毁约的目的。

　　律师建议司法部门尽快作出明确的司法解释或指导性意见

　　“我们目前还没有遇到此类案件进入诉讼程序,现在确实发生了大量的房屋买卖纠纷,我们也在关注这类案件。目前,更多地集中在诉前调解协商阶段。”杭州中级人民法院一法官表示。

　　杭州国圣律师事务所律师程学林认为,在当前的情况下,买卖双方通过协商解决纠纷是最有效的途径。“现在打一个总价值200多万的房产纠纷官司,至少要5万元以上的费用,还要耗费当事人大量的时间和精力。协商更为高效也更加节约成本。”

　　记者了解到,目前已经有相当部分的毁约纠纷通过协商达成协议。有的客户通过和房东协商,房东同意降低总价,双方继续完成买房交易,有的客户通过协商退房成功,并取回了部分或全部预付款。

　　但是仍有相当数量的纠纷因双方诉求相去甚远,最终将通过司法诉讼程序解决。

　　王全明律师表示,目前各地仍没有关于此类诉讼的判例,由于各地法官的思考和理解角度不同,同样的案情可能会出现不同的判决结果,希望上级司法部门尽快对此类案件作出明确的司法解释或指导性意见,确保房地产市场的平稳过渡。