独家解密北京CBD东扩一号方案

　　3.99平方公里的土地会创造怎样的经济价值？如果在这之上再增加3平方公里呢？

　　十年前，当北京市朝阳区政府提出要建立“CBD”(Central Business District的英文缩写，意为中央商务区)概念的时候，人们也许不会想到10年后的今天，这个面积为3.99平方公里的热土，会成为北京市经济发展和区域税收的“黄金地段”。

　　据北京朝阳区第二次全国经济普查数据显示，截至2008年底，北京CBD功能区共入驻商务服务业单位7493家，占全区商务服务业总单位数的57.7%；实现收入1130.5亿元，占全区商务服务业总收入的75.8%；实现利润232.5亿元，占全区商务服务业总利润的48.9%；2008年北京CBD区域内77座楼宇中的企业税收总额为74.1亿元，约占朝阳区税收总额的22%，其中税收贡献最高的写字楼纳税高达17亿元。

　　“宁租国贸一间屋，不租他处一栋楼”的说法，在标榜企业身份的同时似乎也为这个寸土寸金的地段披上了一袭华丽的衣衫。在各种令人兴奋的经济数字背后，这里的人居生活现状又是怎样的呢？作为获得“北京CBD东扩区规划方案”一等奖的一号方案，其设计者美国SOM建筑师事务所向《中国经济周刊》独家披露该方案设计的前前后后。我们按图索骥试着畅想，在十年之后，在东扩了3平方公里之后，新的6.99平方公里CBD将向人们展现一个怎样的未来图景？

　　新CBD的理想与现实

　　时间回到一年前。

　　2009年5月11日，北京市政府召开专题会就北京CBD扩容问题进行讨论。CBD东扩之路拉开帷幕。当年7月，由北京市朝阳区人民政府和北京商务中心区管理委员会(下称“CBD管委会”)主办的“北京CBD东扩区规划方案国际征集项目”启动。全球7家规划设计单位参加了此次活动。最终，美国SOM建筑师事务所设计的一号方案获得评审一等奖。

　　“将CBD现有的范围和东扩区结合了起来，确保了完整性和后期的可操作性。”北京CBD规划建设总顾问柯焕章如是评价SOM的获奖方案。

　　今年3月23日，通过审批的CBD东扩区规划综合方案由北京市规划委员会正式对外公示。随着4月24日的公示期结束，东扩区的建设进入实际操作阶段。

　　据北京市规划委员会公布的信息，此次东扩范围是北起朝阳北路，南至通惠河，东起东四环路，西至东三环路、西大望路，总用地面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米的土地。

　　想象中的CBD图景，能否在这片土地上真正实现？

　　设计师的理想：绿色、人性、智能

　　根据CBD管委会公布的信息，CBD东扩区的建设目的和宗旨在于“延续CBD发展高端商务的产业定位，继续加快产业结构升级，形成以国际金融、传媒产业为龙头，以高端服务产业为主导的现代化高端商务区。东扩区将立足现有建成区，进一步提高甲级写字楼的比重，提供专业定制楼宇，完善国际医疗、教育、休闲等各类配套功能，建设高标准的交通、能源、通信等基础设施，实现区域各项功能的协调发展。”

　　美国SOM建筑师事务所中国区总监周学望(Silas Chiow)告诉《中国经济周刊》：“SOM在设计时将国际化设计理念融入本土化进程，致力于打造一个更加绿色和人性化的北京”，其核心设计观念为“3个美丽的公园和林荫道、位于东扩区中心位置的特色都市广场和智能化基础设施建设。”

　　作为一个具有世界城市规划经验的设计师，美国SOM建筑师事务所设计合伙人北京CBD东扩获奖方案的总设计师菲利普·恩奎斯特(Philip.J.Enquist)向《中国经济周刊》记者例举了SOM公司从1985年开始对伦敦金丝雀码头(Canary Wharf)实施的规划方案。该方案旨在激活伦敦原有CBD地区道克兰(London’s Docklands)的活力，将码头的自然景观融入城市景观之中，在码头中心建立城市公园、零售设施并配合新的朱必利线铁路(Jubilee)车站的开通，使这个曾经荒废多年的码头成为伦敦新兴的金融中心。

　　同理，SOM为北京CBD地区设计的三个公园以及将通惠河自然景观融入公共空间设计中，从而形成的由位于北面、东面和西面的三条林荫绿色廊道联系起来与南面的通惠河滨水绿化带形成的绿色框架，也体现了其人文与自然结合的设计理念。

　　周学望告诉《中国经济周刊》：“SOM旨在建设一个人性化的CBD地区，让城市更长远的发展，做到经济和文化的协调。”周学望说：“由SOM参与设计并于2002年完工的芝加哥伊利诺伊千禧广场(Millennium Park)也是北京CBD东扩的借鉴对象之一。千禧广场打造了全球最大的‘绿色屋顶’，即地上部分建构在地下铁路轨道、巴士车道和两层停车场之上。广场中还有小剧场，免费在夏季播放电影。每年估计有250万人次参观千禧公园。”

　　周学望说：“我们希望未来北京CBD的都市广场也能成为既服务市民又可以吸引投资的场所”。

　　在智能化基础设施方面，据周学望介绍，SOM设计了一个绿色核心系统，来控制能源，信息和城市废物，维持健康平衡的都市环境，优化东扩后CBD的整体运作效能。

　　“绿色核心系统就好比人类中枢系统，中枢系统中的大脑，我们称之为‘能量中心’与‘能量中心’相连的高效能的各路管网系统，可以使用再生能源并提供清洁能源，还可以重复搜集热量，过滤水体、储存水体，以及净化北京的空气。”周学望告诉《中国经济周刊》。

　　SOM的智能化基础设施设计预计“在未来减少50%能源消耗，减少48%用水量，减少80%填埋垃圾，减少50%的C02排放。”举例来说：“对中水的利用，节约水资源，我们每天用的水70%都可以回收，如用中水冲马桶等。”另外：“对太阳能的利用也可以节约8%的能源。”再者，“每个地段上小型发电设备也能供电，比如说办公楼里必备的应急发电机，以前是为了应对紧急情况发电，而我们的设计是在没有发生断电的时候，也可以将能源存储起来，供自己使用或者还给电网。”

　　鼓励对公共交通的使用也在SOM的方案中有所体现。周学望表示：“有效的道路系统，不是仅靠道路的增多和加宽来达到效果。”对照着道路系统规划图，周学望指出：“对比CBD旧区的规划图(路网间空隙较大)，新的CBD在内部路网更密，我们向政府建议建立更小尺度的街区，以方便人们行走。自行车街和步行街的规划也体现了这一理念。”

　　新CBD地区内多条地铁，快速公交、轨道交通和与北京机场及北京南站的连接等，都为这一地区的交通便利提供了有利条件。“很多跨国企业的老板在纽约也是乘地铁的。”周学望解释说，“不是为了省钱，而是节省时间，方便出行。”菲利普·恩奎斯特也举例：“老牌的金融中心伦敦，超过80%的雇工都是乘坐公共交通上下班，很少开车。这当然也与英国政府对驶入伦敦市中心的车辆征收费用有关。”

　　今年4月6日，朝阳区区长程连元在做客城市服务管理广播时透露CBD未来东扩区将新增2-4条地铁线路方便人们出行。

　　在新CBD的功能方面，周学望告诉记者：“SOM的设计并没有单纯把东扩后的CBD局限于仅为金融服务的位置，相反，新的区域内有一定比例的住宅存在。”为了说明新的东扩方案，不是单纯的让所有原来居住在区域内的居民搬迁。周学望例举了上世纪80年代，SOM公司帮助美国纽约市政府重新规划曼哈顿下城(downtown Manhattan)商业区的例子。

　　“在上世纪50、60年代，曼哈顿下城商业区在规划时，把所有的居民迁出，随之而来的后果是这里每到晚上就变成‘空城’。上世纪80年代重新规划后，将此区域变成兼具商业、居住、娱乐等多种功用‘24小时’充满活力的商业区，将居民重新带回其中，带给了商业区新的繁荣。”周学望说，“因此我们在规划北京CBD的时候，建议政府要保留居住区。并建议政府通过法规政策为以后的开发商制定开发条例，如SOM在旧金山和伦敦规划设计中，政府吸取我们的建议，在法规中规定开发商拿出开发住宅的10%来提供给原有居民，或者中低收入居民。”

　　市民的期待：不堵、不涨、少迁

　　规划固然美好，但是谈及具体的实现时间和成效，恩奎斯特也坦言：“我们是规划师而不是决策者。我们能做的是为政府提供好的建议。至于这些规划最终能否实现，要取决于政府的具体实施过程。”

　　面对设计师给出的最大限度的发挥交通连接性，大力开展公共交通，实现东扩CBD区域内适宜行人步行的街区等，“堵车”问题在未来的东扩区和整个CBD范围能否得到解决或缓解？生活在北京CBD地区的一些居民对此并不乐观。

　　“设计师许诺的CBD：健康，低碳，环保，交通便利。但让我觉得这不是一个我熟悉的北京CBD，在我的印象里，北京CBD就是堵车，自行车道很少，上班高峰挤不上公交车和地铁。”在北京朝阳区CBD内世贸天阶上班的白领小彭告诉记者。

　　2003年北京市统计局城调队对城八区2000户居民家庭进行了市内交通状况调查，结果显示六成以上北京市民上下班经常遇堵车。除了建设道路系统以外，现阶段北京地区为了缓解道路拥堵采取的方法还有从2009年4月11日起实施的交通限行政策以及从今年4月12日起实行的北京市属单位错时上下班。但记者在5月对一些经常在CBD地段拉客的出租车司机进行了采访，他们表示并没有感受到这一新措施带来的实际效果。

　　据北京交通发展研究中心的数据显示，2009年12月北京早晚高峰车辆平均运行速度仅为每小时24.3公里和每小时20.4公里。这样的低速行驶，给城市居民的生活带来诸多不便。

　　居住在西四环的程小姐工作地点在国贸，每天横穿北京的上下班让她比居住在东面的同事在路上多耽误2个多小时。她告诉记者：“当初在选择工作地点的时候，我总是认为CBD地区的工作机会要多一些，大的外企公司也比较多。”而“当别人知道我在国贸上班的时候，总会高看一眼，这种莫名的优越感也就抵消了我每天上班路上的辛苦。”

　　清华大学建筑学院副院长、人居环境研究中心副主任、建筑与城市研究所副所长毛其智教授告诉《中国经济周刊》：“原有北京CBD地区的问题，就是选址位置不太合适，过于靠近城区，增加了北京东部地区基础设施的负担，使得大北窑立交桥附近变成一个著名的拥堵区，影响了城市效率。”

　　在程小姐小时候的记忆中，现在的CBD曾是一片荒凉地段，但“现在东边是发展起来了，可比其每天让成千上万的人从各个方向涌入东边上班，均衡发展不是更好吗？”程小姐说。

　　在居住环境方面，相对于SOM引以为傲的绿地设计，居民们的目光更多集中在东扩区的房价和原有居民区的拆迁问题上。

　　一位来北京北漂多年、在朝阳区红庙北里租房的年轻画家小章告诉记者，CBD东扩给他带来的直接影响是，在租约到期的前几天，房东拿着东扩规划图告诉他，他的房子从下月起涨价500元。

　　实际上，从2009年10月9日第十届北京CBD国际商务节发布会透露出CBD将启动东扩的消息发布后，东扩区房价涨幅就远高于其他区域。据地产研究机构北京中原三级市场部的统计数据显示，受该消息影响较大的区域主要有朝青板块、百子湾板块和朝阳公园板块。这些区域的成交量从2009年10月开始成交量月均环比之前上涨了50%以上。三区域的合计成交量占朝阳区成交总和的比例也达到了42%～45%。同比消息公布前的2008年的31%，上涨了11%。房源均价由2009年10月的14250元上涨到了现在的21250元，区域内在5个月内受利好刺激均价突破2万，上涨了49%。

　　而现年65岁的原北京机械进出口公司退休职工张大爷则告诉记者：“10年前因为拆迁，我从前门搬到了朝阳北路与姚家园路交汇处的道家园小区。现在因为东扩，我可能还要搬到更远的地方，从市中心到四环到五环。先不提国家可以给多少补偿，我自己是真的不想搬，也搬不动了。”

　　除了对拆迁的直接抵触，更多的难题出在拆迁补偿的价格上。如今在一些北京房地产论坛上出现了呼吁东扩区居民低于15万元/平米“绝对不搬”的帖子。

　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴告诉《中国经济周刊》：“如何在拆迁中保护物权，找到一个平衡点？协调地方政府与老百姓的利益关系是一个难点。”赵路兴表示：“老百姓所要的拆迁价格，不仅仅是一个房屋的重置价，而要获得补偿款，这远不是按市场评估价决定的。”

　　“打个比方来说，王府井、东单一带的拆迁补偿在12万元/平米左右，而东城区、西城区没有6万元/平米～8万元/平米的拆迁补偿标准，根本是动不了的。”赵路兴说。

　　对于拆迁安置问题，朝阳区区长程连元在做客城市服务管理广播中透露，CBD东扩区域建设的拆迁对接安置房已经在筹备中。“在CBD东边的高碑店地区，已经有五千多套安置房在施工了，未来还准备在东部地区再筹划和建设更多的用于CBD对接安置的房源。”就拆迁安置的方式，程连元说，可以选择货币拆迁或实物安置的方式，他个人更提倡大家选择实物安置，因为“北京的房子价值还是非常大的”。

　　CBD扩张中的公共利益

　　“我们的CBD建设要紧密结合中国的现实情况。”住房和城乡建设部政策研究中心城乡规划处处长翟宝辉告诉《中国经济周刊》。

　　翟宝辉向记者举例，关于此次CBD建设中继续加大5A级写字楼的比例，“这一举措是否有必要，是否适合？”他举了自己亲身经历的例子：几年前某部委大楼装修，部机关搬到一栋5A级写字楼，该楼安装当时世界上最先进的智能电梯，根据乘客按钮的先后顺序停靠。

　　但这“智能化”的结果却是大大降低了运送效率，统计起来，每个人从大厅到自己的办公室需要半小时。究其原因，翟宝辉说：“这样的5A写字楼不适合人口密集、大量进出的中国办公环境。因为那些提着大包小包来送文件审批的人，会不定时地在某一时段大量聚集。”

　　翟宝辉说：“这就好比我们现在总是一用就要世界上最好的电脑，最高级的汽车，好像这些就是最好的。”其实，“如果倒过来看，总说要建一个世界一流的CBD，我们连一流的城市还没有达到，所以CBD到底要实现怎样的功用还是一个问题。”

　　毛其智认为：“城市规划原则上是没有自己的专业利益，而全部都是为公共服务的。”对于SOM在北京CBD东扩区规划方案国际征集项目中获奖，毛其智认为很大程度的原因来源于他们参与设计了CBD第一期的项目，评审者希望东扩区域与前期结合。

　　“但是原有CBD存在的问题并没有得到解决，东扩只是为了盖更多的房子，获得更大的房地产收益。”毛其智说，“此次竞赛是在得到了北京市规划委员会默许的前提下，实际上是朝阳区从行政区划的这个地域经济的角度来谋划的发展过程，对于北京的总体发展会起到什么作用仍然是个问号。还应看到，北京各中心城区之间你追我赶的发展竞赛。各城区的GDP排名，目前的情况是朝阳第一，海淀第二，西城至少也做第三吧。于是这边是CBD东扩，那边(西城区)还要金融街西延。”

　　“城市规划的发展，不能只看到近期的发展，眼前的利益，清楚认识了城市规划的立场后，再看CBD就不单仅是那几栋房子，而是到底这个决策能否让人们共享社会发展成果，实现北京乃至全国的整体规划。”毛其智说。

　　2020新CBD白领生活

　　文|张璐晶

　　“干杯！敬下个10年的我们。”

　　2020年6月5日，星期五，夜色阑珊。坐在都市广场66层的空中餐厅，俯瞰流光溢彩的北京，小程和大学时代的同学们一起庆祝他们毕业后第一个10年聚会。

　　自称是踩着上世纪80年代尾巴出生的小程，如今已是朝阳区财富中心写字楼中某房地产公司的项目总监。10年前，在国内一所知名院校金融专业毕业后，小程前往澳洲进修了项目管理工程硕士。回国后，他先后在几家合资企业做工程咨询工作，按他自己的话来说，他的工作地始终没有跳出北京CBD的“包围圈”。

　　虽然早就拥有了自己的座驾，小程还是习惯于乘坐公共交通，新CBD地区内多条地铁，快速公交、轨道交通与北京机场及北京南站的连接，为小程的出行节约了不少时间。“10年前CBD的免费商务班车是我上班的首选，现在CBD地面有了有轨电车，电车时刻可以通过手机互联网时时更新，还可以提前预订座位，我每天的上下班时间可以精确到分秒不差。”

　　“程总果然是环保啊，但我可比你更加‘低碳’。”在一旁的大刘笑言。人高马大的大刘，从大学时代起就被称为寝室里的“计算机巨人”。大学毕业后，他在多家国际知名软件公司任职，现跳槽至万通中心某网络公司，任无线产品研发主管。5年前的一份‘亚健康’体检报告，让人到中年的大刘开始了“骑车上班”的征程。

　　“我觉得新CBD地区的自行车街，就是为我设计的，是我家健身的‘后花园’。”从针织路往东再往南直通通慧河北路，呈L形格局的自行车街，给和大刘一样缺乏锻炼的“白领”们有了一展拳脚的用武之地。“既节省时间，又省去健身房的开销。为了鼓励大家骑车上下班，我们公司还专门设计了淋浴房，让骑车到公司的同事们可以冲个凉，再神清气爽的投入工作。这在国外已经不是什么新鲜事儿，可对曾经痴迷‘私家车’的国人来说，应该是个进步。”大刘边说边抿了一口手中的红酒。

　　“这些男人们，总是等到有了‘啤酒肚’才开始注意保养。”大学时代的“班花”吕美在一旁搭话。身材高挑的吕美现为嘉里中心一家SPA和健身中心的总监。“在天气好的日子里，我会去步行街散步或者慢跑。”

　　位于西大望路东侧、朝阳路北侧及朝阳北路南侧间的步行街上绿树成荫，各种露天的咖啡馆、休闲书店和蛋糕店让人有种置身欧洲小镇的错觉。这种在商务区内嵌入的休闲化设计深得都市白领们的喜爱。

　　“而且目前新老CBD地区主要写字楼间的连廊，也让我在下雨天里，衣不湿衫，穿行自由。总之，女人要懂得疼爱自己。”吕美的一席话，引得在场的女同学频频点头，“不过，要是让我来说，薇薇才是我们中最幸福的人呢。”

　　在一旁静静吃饭的薇薇听到别人提起她的名字，脸一下子红了起来。大学时代起就是个文静淑女，现在是“全职妈妈”的薇薇，平常会在一些读书、育婴杂志、网站上写一些自己的心得，因为文笔优美，她的博客还小有名气。

　　她说，位于通惠河北路与东四环路交汇处的通惠河门户公园是她和宝宝最常去的休闲场所。“也许是因为我出生在水乡，所以对有水的地方特别有感情。新CBD地区的门户公园既有清澈的通慧河穿过，岸边成群的绿树和休闲长廊好像喧闹城市中的一片绿洲，都是我和宝宝喜欢去那里的原因”薇薇说。

　　“还有一点，你忘了提及，”吕美笑着补充，“就是这个门户公园在你家那位创业‘金龟婿’的楼下，近水楼台先得月嘛。”

　　在同学们的哄笑中，小程问道：“所以薇薇老公的公司是那幢在通惠河边，有东扩CBD地标性建筑‘北京东大门’之称的高楼吗？也是我每次开车从天津回北京都能看到的那栋？”

　　“是的。”薇薇温柔地答毕，又开始低头浅笑。

　　“那个楼虽然高，但不是最绝的，我觉得新CBD地区上空，利用人工智能技术，实行道路错高峰的电子摄像头技术堪称一绝。”同学小马说道，“就因为这个技术，十年前的那种壮观堵车现象，现在已经非常少见了。”

　　“我觉得公司大楼里利用夏天储能，冬天释放能量的太阳能蓄电板才先进环保呢。”大刘说，“我们公司的百叶窗上也有着太阳能电池板，可以通过调节角度来储备太阳能，同时避免了夏天阳光的直射。”

　　“是啊，还有还有……”望着意犹未尽、七嘴八舌的同学们，小程心中充满了憧憬，下个10年的我们，下个10年的北京CBD又会是怎样的图景？

　　俯瞰着灯火通明的夜景，远望都市广场中央巨大的喷泉和水幕电影的流光溢彩，这群老同学们沉醉在无边的夜色之中……

　　(本文根据美国SOM建筑师事务所提供的北京CBD东扩方案虚构，文中人物亦为虚构。)