人为切块拖延开发、“炒地皮”和借口“规划调整”

　　今年4月以来的新一轮楼市调控，正进入深度调控期。近日，上海、海南等地国土部门纷纷加大清理查处闲置土地力度，山东、甘肃等省也先后出台打击囤地、炒地新规，矛头直指作为房地产源头的土地市场，给此轮楼市调控带来持续积极的政策信号。

　　业内人士分析，目前房产商闲置土地仍然存在人为切块拖延开发、“炒地皮”和借口“规划调整”等三大乱象，打击囤地炒地等违法违规行为须“动真格”。

　　各地重拳打击囤地炒地

　　近日，各地陆续传出查处闲置土地的消息，让苦苦等待买房的老百姓心中一阵振奋：截至7月30日，上海市今年以来已收回或启动收回程序的闲置土地有15幅，已督促开工的有315幅；海南省已清理出2009年12月31日前涉嫌囤地和闲置房地产用地43宗、5400余亩。

　　同时，山东、甘肃等地纷纷出台较此前更为严厉的土地出让监管措施，矛头直指闲置土地、囤地炒地等房产商违法违规用地行为。其中，囤地、炒地者今后不许拿地，成为颇具威慑力的一道“杀手锏”。山东、甘肃等地新规都明确规定，欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房产商，将被禁止参加土地竞买活动，给囤地开发商戴上一个新的“紧箍咒”。

　　土地是房地产市场的基础“原料”，在土地供应总量保持稳定基础上，开工面积多少直接影响后期楼市供给，进而影响房地产市场价格。

　　近年来，随着国内楼市快速升温，建设用地价格一路飙升，各地“地王”频现印证了这一点。但一些开发商为追求更高利润，采取拖延工期、分批开发等多种手段，人为放慢项目开发进度，囤积、炒卖土地行为时有发生。日前曝光的泛海建设集团股份有限公司在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年，其间5次调整建设规划，据估算6年间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元，囤地暴利令人触目惊心。

　　遏制乱象关键在落实

　　国土资源部的数据显示，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，其中46%左右的闲置土地是企业自身原因造成的。记者调查发现，目前在各地特别是“一线城市”，房产商囤地、炒地有多种“模式”，主要有人为切块拖延开发、“炒地皮”和借口“规划调整”等三大“乱象”。

　　故意多批次开发演变为“变相囤地”。一位不愿意公开姓名的房地产公司老总告诉记者，在预期未来房价看涨的情况下，开发商拍得一块土地后，原本分两期就能开发完毕，却故意将土地分割成若干小块多批次开发。

　　“开发期数由一两期变成三四期，甚至是七八期，这样一般两年内就可以盖好全部上市的房子，最终可以陆续卖上三四年。随着后期房价上涨，同一地段的房价比两年前上涨四五成，甚至是一两倍，开发商自然赚得‘盆满钵满’，利润比正规开发要高出好几倍。”这位老总说。

　　“炒地皮”同样能给开发商牟取巨大利益。陈志晔介绍，一些主业并非房地产的企业，把房地产作为一种投机手段，买地后不急于开发，而是先放上一段时间，待土地增值有利可图后便直接转卖或以其他方式开发，这种“炒地皮”比单纯卖房子的收益率要高出好多。

　　山东省社科院研究员鲁仁说：“土地闲置、囤地等违规行为之所以屡禁不止，原因就在于政策法规难以切实落实到位，该处罚的不处罚，该收回土地的收不回来，让不良开发商钻了‘空子’。这些惩处力度更严的新规给不法开发商以有力震慑，但根治这一难题的关键还在于能否直击囤地、炒地行为的软肋，真正让违规开发商血本无归，不敢越雷池一步。”

　　打击囤地炒地须“动真格”

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授认为，刹住土地市场的违法风需要“动真格”，对“两年未开发无偿收回土地”这条硬杠杠，应坚决卡住，让违法囤地炒地者血本无归才是治本之策。他建议，政府应建立统一的土地闲置认定标准，以实际开发建设面积或已完成投资所占比重，作为认定是否闲置土地的具体标准，未达到规定比重即时部分开工建设也视同闲置土地依法处置，使清理闲置土地更具有可操作性。

　　同时，在土地出让合同中应明确约定开竣工的具体时限，并向社会公示，济南市就明确规定“每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年”。此外，应进一步完善闲置土地收回的操作程序，严格“规划调整”的程序和条件，适当引入听证制度，追究有关部门和人员不合理“规划调整”的责任，不给违法企业以可乘之机。

　　专家还建议，我国应加快研究推行闲置土地的地价增值相关税收政策，对因建设容积率增加或地价增值所产生的高额收益征收税费，以增加开发商的持地成本，督促房产商尽快开工建设，有效增加市场供给。