文：本报记者 姜 赟 点评：刘洪玉(清华大学房地产研究所所长)

　　9、10两月，是楼市传统旺季，也是本轮调控的关键时期。

　　近日，本报依托人民网，开展“2010年网上万人房价问卷大调查”，参与网友超过4.6万人。

　　从今天起，本版以上述调查为基础，推出“关键时期话调控”系列报道，盘点楼市动向，揭示调控重点。

　　① 房价满意度调查

　　当前房价依然偏高

　　从调查样本来看，九成多网友对现在房价不满意，认为房价非常高。

　　“目前商品房价确实高得离谱，跟大多数人群的收入不配。住(房)，是每个人必须的。要还刚性需求人群一个实实在在的房价，这是政府应该做的事情。”网友金忠如是说。

　　那么，住房到底维持在一个什么价位，网友才能承受呢？据统计，愿意承受8000元以下的占75.2%，其中4000元以下占50.9%。而愿意承受8000—12000元的占15%，而12000元以上的仅有9.7%。

　　对于住房面积的选择，近五成网友选择90平方米以下，而期待住上91—130平方米的占45.5%。

　　调查发现，许多网友还是非常向往居住在一线城市，占33.5%，而期望住在二线城市、三线城市、小县城皆占两成多，差别不大。

　　【点评】

　　这是一个非常有意思的调查，能够比较全面地反映出当前我国城市居民住房需求的现状特征和偏好。

　　如果能有更多的网友参与此次调研，就有可能利用这次调查数据对城市层面(而不是全国层面或某类城市层面)的住房问题进行具体分析，并得出更有价值的结论和政策建议。

　　总体上有超过90%的网友对现在房价不满意是个非常重要的信息，说明我国城市居民购房支付能力与房价之间，确实存在比较大的差距，住房的可支付性较差，甚至在某些城市是极差。

　　当然，这也并不表明按照目前的房价，90%以上的家庭都买不起房子。因为衡量房价高还是不高，每位网友都是根据自己认定的标准去判断的，没有统一标准，而市场上的规律是，几乎所有的买房者都希望房价尽可能的低，以减少购房支出。

　　② 房价预测值调查

　　短期房价仍然看涨

　　今年4月中旬，国务院出台“新国十条”对楼市进行宏观调控，截至目前，有近六成网友认为，房价还是小幅上涨的。从网友的反馈来看，楼市调控政策取得了阶段性成果。

　　那么，到今年年底，网友对房价走势的预期会是怎样的呢？

　　调查发现，64%的网友认为房价有上涨压力。

　　上涨理由排在前四位的，分别是“楼市调控政策执行打折扣”(61.8%)、“开发商不差钱，死顶不降价”(58.4%)、“投资投机客将在楼市再次活跃”(56%)、“通胀预期上升，人们会偏向买房保值”(52.5%)。

　　既然预期房价有上涨压力，那么他们会不会出手买房呢？

　　据统计，95%都不会在未来三个月里买房；根据经济实力，仅有三成网友表示期望买新建商品房，近两成网友想买二手房，三成网友希望住经济适用房，位列保障房类型之首。

　　显然，高昂的价格还是令大多数网友“望楼兴叹”。

　　网友的家庭月收入越高，越倾向于早日买房。随着收入的增高，买房的倾向呈现经济适用房——二手房——新建商品房的趋势。家庭月收入在6000元以下的，呈现出由一线城市向二、三线城市流动的趋势，而家庭月收入在6000元以上的，则呈现相反的趋势，收入越高，趋势越明显。

　　【点评】

　　在经济快速增长、城市化加速发展阶段的大背景下，城市住房价格虽然存在短期波动，但从长期来看应该是一种上涨的趋势。

　　这是被许多发达国家的发展历程所验证的一般规律，相信中国也不会脱离这个规律。

　　但对短期房价涨跌的预测，是非常困难的，所以房地产经济学家通常不会对短期预测公开发表意见。

　　③ 调控满意度调查

　　调控政策落实不力

　　“新国十条”调控以来，效果如何？超八成网友认为政策落实不力。

　　究其原因，网友选择排在前三的分别为“地方政府在调控中没有尽职尽责”(74%)、 “调控政策没有完全落实，效力被市场消化”(68.4%)、“监管机构对违规开发商处罚不够严厉”(66.6%)。

　　其中，网友对楼市调控的执行落实、监管处罚、房地产信息披露意见颇大。有86.2%的网友对调控政策的执行表示不满意，有88.8%的网友对楼市监管表示不满意，有86%的网友对房地产数据统计表示不满意。不过，可喜的是，国家统计局已经开始针对房价统计方案的改革向社会公开征求意见。

　　对于保障性住房建设的推进力度，有80.3%的网友表示不满意。这说明，现有房地产政策存在缺陷，比如重短期政策调控，轻长期制度建设；重政策出台，轻政策的执行和协调；缺乏长期的房地产业战略规划；缺乏对地方政府执行力的有效约束。

　　比较网友对地方调控与中央调控的满意度，持有“不满态度”的，前者要比后者多出19.3%。

　　【点评】

　　因为有超过90%的网友认为房价非常高，所以有70%的网友认为地方政府在楼市调控中没有尽责，也就很自然了，因为中央政府调控楼市的目标很明确，这就是稳定房价。

　　另外，网友对调控效果的不满意更多地集中在地方政府层面和调控政策执行层面，说明网友拥护中央的楼市调控政策和改善楼市调控的各种努力。

　　值得指出的是，虽然我国各城市住房市场的环境差异很大，但几乎在所有的城市，地方政府都应该在增加住房供应，尤其是保障性住房供应上多下功夫。

　　在统一的大政策背景下，不同城市房价有升有降，是属于正常的市场现象，因为各城市原有住房供需和价格的基础不同。

　　④ 政策期望值调查

　　呼吁继续调控楼市

　　那么，会不会进行二次调控呢？65.4%的网友预测会。

　　若中央对楼市进行二次调控，网友期望出台哪些政策？呼声最高的前四位，分别是“改革地方财税体制，摆脱‘土地财政’”(69.7%)、“将落实楼市调控政策与政绩挂钩”(64.7%)、“出台房产税或者物业税”(52.1%)、“取消预售制”(51%)。

　　但也有网友提出，我们从来不缺政策，能把现有政策落实到位，相信就能够摁住房价的牛头。

　　而网友杨淑芬则坚信中央会有办法、有能力、更有决心解决房价问题。底层的广大老百姓会得到实惠的。

　　虽然就目前而言，中央对楼市进行二次调控，只是存在可能，但是近七成网友的预测足以表达他们对现行调控政策执行不力的失望。

　　【点评】

　　原则上来说，我赞成首先把现有的调控政策落到实处，尤其是住房消费信贷政策、税收政策、普通住房建设用地供应政策和基本住房保障政策的落实，暂时不要急于出台新的政策。

　　针对目前部分城市出现的，在高价位上仍然出现供不应求的情况，可以尝试进一步收紧住房消费信贷政策，作为对原有住房消费信贷政策的深化(而不是新政)。

　　网友对潜在的可选择的调控政策的期待，我挺理解。

　　在这些备选政策中，除了不能让“市长”为“市场”负责外，其他几个方面的备选政策，如摆脱“土地财政”等，都是我国房地产市场长期制度建设中要解决的深层次矛盾，但把这些办法拿出来解决当前的问题，除了短期内可以影响人们的预期之外，对短期内的市场供求关系难以产生实质改善。而且如果操之过急、逞一时之快，还有可能会引发新的问题。