新华网上海11月12日电(记者 叶锋) 统计部门最近公布的数据显示，10月房价虽然环比有所上涨，但涨幅明显回落；各地住宅成交量也明显下调。自9月底以来实施的调控政策，使楼市在关键时刻避免了又一次“高烧”。

　　不过，楼市接下来的走势却趋于复杂：一方面，调控的高压、企业资金链的收紧以及后期供应增加等因素，增强了市场调整的动力；但另一方面，游资的加快进入以及近期美国第二轮量化宽松政策等因素，却使接下来的楼市变数陡增。

　　关键时刻摁住涨势

　　国家统计局的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。与此同时，10月份的商品房销售也呈现低迷的局面，当月全国商品房销售面积环比9月份大幅下降11.2%，销售金额下降7.7%。传统的“银十”成色严重不足。

　　“9月底起及时出台的调控政策起到了应有的作用。”中国指数研究院副院长陈晟说，“10月是传统的销售旺季，一旦调控不当，房价就可能失控；现在看来是在关键时刻摁住了房价的涨势”。

　　9月底，“黄金周”在即，各地的房交会即将鸣锣开张，一些楼盘已有排队抢购现象，开发商准备推出更多高价楼盘……9月29日，住建部等五部委公布五条调控措施紧急为市场降温；10月起，各地“限购令”连续出台，成交量迅速下降牵制了房价蠢蠢欲动的爆发上行态势。

　　二手房市场的降温也同样明显。中原地产10月二手住宅市场成交量调查数据显示，京、沪、深、广、津等五大城市10月成交量合计为389万平方米，环比下跌28%，各城市环比跌幅在一到五成不等。不过，尽管总体成交量有所回落，但仍高于今年5月最低点，相当于7、8两月的平均水平。伴随着二手市场成交量大幅回落，屋主对后市信心出现逆转，各地下调房源报价的比重开始增加。

　　市场调整动力增强

　　“9、10月房价连续上涨可能只是昙花一现。”易居房地产研究院综合研究部部部长杨红旭说。业内人士认为，虽然10月房价依然环比增长，但有多种因素强化了房价合理调整的预期。

　　首先，政策层面，调控动作和“信号”并无衰减态势。10月25日国务院常务会议把“促进房地产市场平稳健康发展”作为今后几个月的重点工作之一，强调“各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨”，“合理引导住房需求，抑制投机需求”。11月以来，住建部等四部委联合下发通知，有针对性地提高公积金贷款的首付和利率，并停贷“三套”。地方也继续推出“自选动作”，比如北京自12月1日起实施新规定加大对商品房预售的监督管理，要求商品房在办理预售许可时，开发商提交的预售方案中必须将房价、折扣等信息上报，并在售楼处公示。

　　其次，开发商的资金持续收紧，降价促销的压力有所加大。国家统计局的数据显示，房地产企业通过销售和贷款进行融资的渠道明显收窄。今年1-10月房企资金来源中，银行贷款占比同比下降2.4个百分点到18.3%，其他资金(含个人按揭、定金与预收款等)占比下降3.1个百分点到42.8%，而自筹资金则上升5.3个百分点到37.9%。此外，上市、股权融资等其他融资方式难度也加大，信托、基金等则是“远水救不了近渴”。11日在上海举行的“香港地产周”系列活动中，中国指数研究院副院长陈晟提醒现场不少房企人士：“尽管现在一些开发商日子并不难过，但这不代表将来日子也会不错。”

　　再次，后市供应量将持续增加，博弈的天平有望向购房者倾斜。今年1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积和房屋新开工面积分别为3.28亿平方米和13.18亿平方米，同比分别增长36.2%和61.9%。新开工面积大增，意味着今年四季度至明年，可供预售的商品房规模比较大；土地购置面积的大增，意味着明年下半年直至后年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。

　　游资逼近增加楼市变数

　　不过，楼市一个新的动向当引起警惕：在房地产企业本年资金来源中，今年1-10月利用外资的增幅高达43.3%，增幅大大高于前三季度26.0%和1-8月的23.9%的增幅。10月一个月增加的外资高达87亿元，占到前10个月利用外资总和的16%以上。

　　近年来外资投资中国房地产的总量不断提高，2007年我国房地产业即已成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业。国家统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%；2008年为728亿元，2009年有所回落，今年则重拾升势。有机构统计，仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业有95家，超出过去3年的平均水平。从区域上看，国外投资机构对国内楼市的介入正蔓延向二、三线城市。业内人士指出，未来随着中国经济的强劲增长、人民币持续升值、国内城市化加快、外资进入限制放松以及国内信贷从紧等多方面合力，外资投资房地产行业的力度还将加大。

　　近期美国实施的宽松货币政策对中国楼市的调控来说不是个好消息。“美国实施了宽松的货币政策，资本市场有大量的钱，中国和中国房地产会是他们的重要选择。这些资金的涌入一定会降低上市房地产公司的负债率，所以这对减轻房地产开发商资金的压力是利好。”SOHO中国董事长潘石屹说。

　　11日，在此间接受记者采访时，潘石屹不无委婉地介绍了企业在新的宽松环境下的应对之道：在销售时，对价格和付款方式将更严格一点，“由我们来选客户”；在买地时，也将相应宽松一些。不过他坦言，美国的量化宽松政策将明显增加通货膨胀和资产泡沫的压力，使楼市调控面临严峻形势。

　　“国内楼市调控必须和国际市场环境的变化更加匹配。”他认为，楼市是延续调整态势，还是受此驱动转而上行，尚需观察下一步市场的变化。