“要让农民在城市化过程中享有最大利益，我一直主张，自己的地自己开发建设，把产业留给农民。”北坞村村支书张泉说，“不然的话，开发商全把地‘研究’走了，你再想发展自己的产业就没有地了。”张泉和村民们的期盼是：在村集体土地上自主开发建设“大产权”房，这个愿望在北京市重点村的改造中逐渐破冰。
2009年初，北坞村城乡一体化项目启动。2月3日，北京市15部门联合制定的《关于进一步推进绿隔地区城乡结合部发展及启动北坞村试点方案的建议》亮相，使集体经济组织(乡集体资产运营机构或村生产合作社)自行开发配建商品房有了可能性。
“村民自始至终都是主体，腾退方案完全是在民主的基础上产生的。”北坞村村委会主任郭春利告诉记者，他已记不清一个多月中到底召开了多少次有关腾退改造方案的工作会和座谈会，充分征求各方意见，改造方案先后19次易稿修改。
根据方案，北坞旧村搬迁腾退村民按本地区已批准的合法有效的宅基地土地面积按1：1比例换回安置楼房建筑面积，互不找差价，本着谁先签订腾退协议谁先选择安置楼房的原则进行选房，每户村民平均可获得2至3套房屋。腾退方案还对补偿标准、各项补助费及奖励标准等进行了明确规定。经过热烈讨论后，全体村民代表一致通过了方案。
北坞村的集体经济组织，这次实实在在地拥有了自行支配和经营集体土地的权利，包括在腾退出来的宅基地上自主进行开发建设。在对村民的土地确权后，北坞村的村民按权利大小转化为集体经济组织的股东。
张泉告诉记者：“村民居住的回迁房性质是经济适用房。”这意味着，如果有多余的房子可以上市交易，北坞村民也许可以借此获得一定的经济补偿。此外，北坞试点调整中腾退出来的宅基地，除了用于村民回迁房建设之外，其他将用于绿地和产业用地。初步估算，北坞村绿地将有4000多亩，用于发展村集体产业用地约325亩。
在村一级的规划中，产业用地主要分为四大块：一是围绕闽庄路汽车一条街，发展奔驰、雷克萨斯两个高端汽车销售产业；二是结合外来人口比较多的现实，建设一个2万平方米的外来人口居住公寓。三是建设一个用地4公顷的生态园，包括一个四星级酒店，一个生态餐厅以及相关产业配套。四是7万平方米的高档酒店建设。
“这些项目，一个是考虑到本地农民的就业问题，还有就是本地集体经济的发展。”张泉说，如果产业规划全部到位的话，将增加800至1000个就业岗位。
北坞村的方案强调充分发挥农民主体作用，为此，北坞村所在的玉泉行政村组建了北京颐泉房地产开发公司，张泉为法人代表，“不以营利为目的，主要负责这个项目，也就是回迁楼和四块产业用地的开发建设。”
北京大学法律系教授王锡辛说，“北坞模式”的特殊性在于政府“特事特办”，绕开了拆迁补偿、招拍挂、土地出让金。直接将北坞村地块，转为“国有建设用地”性质，让利于民。
继北坞村之后，朝阳区大望京村迅速跟进，并进一步完善了“北坞模式”：村民可纳入城市保障体系，享受五险一金和各类保障；可选择拿货币补偿后到其他地方购房或选择回迁小区；在拆迁改造完毕后，村民即可获得5万平方米底商，为今后生活提供部分保障。
随后，北京市城郊结合部50重点村的改造基本按照这一模式推进，并获得国土部批准成为“集体土地建设租赁房试点城市”，为村集体自主开发建设“商品房”打开了缺口。
据北京市政府副秘书长安钢介绍，北京市重点村建设实现了以下六方面创新：
在土地利用上，让集体经济组织作为项目主体。目的是让农民参与到首都城市化进程中来，防止开发商成为建设主体，主导建设进程。试点了在村集体土地上建设租赁房，村集体“自征自用”集体土地，土地征用采用了留地安置、定向出让、实物补偿、带条件出让等方式，留出了集体产业用地用于解决农民就业。
在融资上，规划条件与融资额度相对应，项目立项与融资要求相结合，全市优先统筹抵押物，设立风险准备金，试点棚户区政策，完善信贷政策，有足额资金保障。
在农民补偿安置上，一方面让农民得到合理的财产补偿，政策公开公平正，注意补偿政策的区域平衡和前后平衡，形成抑制私搭乱建的政策机制。另一方面解决农民就业“出路”和社会保障“退路”问题。
在社保上，进行整建制农转居。土地不再是农民社会保障的替代品，农民转居后仍拥有剩余集体土地的使用权及其收益，原村集体仍是剩余集体土地的所有者。着眼于建立城乡一体化的社会保障制度，完全有别于外地“用土地换社保”。
在产权改革上，全部量化股份，量化资产，让农民带着资产进城。为集体经济留足发展空间，与周边高端产业功能区发展相配合，商服地产、园区物业等租赁经济是对“瓦片经济”的转型升级，集体土地上的租赁房是对原“瓦片经济”的租赁升级。
在流动人口服务上，从人口规模规划公共服务，建设租赁房提供居住，由村集体统一管理农民富余房屋，提供更规范的租赁服务。
征地制度改革须统筹推进
国土资源部耕地保护司严之尧、江苏省国土厅厅长夏鸣等专家表示，当前，征地制度改革已经远远超出征地本身，必须与社会管理创新、经济发展、新农村建设统筹推进，严之尧就此提出如下五项建议。
一是合理确定征地补偿标准。按照土地价格的构成理论，对土地权益者各项权利的产能价值以及因基础设施、规划用途改变等形成的级差地租进行全面核算，确保补偿安置标准的合理性长期不变。
二是鼓励推进多种方式的征地补偿安置机制。按照“发展权不减少”的原则，以“留地安置”、“换地安置”、“留物业安置”等多种方式，给农村集体经济组织安排相应的建设用地，确保老百姓发展权益的实现。
三是建立合理有序的城乡统一的土地市场。严格按照“同地、同权、同价”的指导思想，在符合相关规划前提下，允许农民通过集体建设用地的土地使用权出让、产权交易、租赁、入股等多种方式参与生产经营建设，探索国有土地和集体土地两种产权并存管理机制。
四是改革资源配置和政府采购制度。农民土地被征收后，政府要适时引导农村基层组织形式的改革，调整农村集体组织的生产关系。同时，要根据“各阶层发展机会均等”的原则，给被征地农民制定倾斜政策。
五是充分发挥被征地农民和基层的主体作用。按照把监管和服务抓起来，把权利和责任放下去的理念，在法律中明确被征地农民的主体地位和作用，引入公众参与机制。
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