衣食住行是民生必备，在即将过去的2013年，或许过多的目光都投向了“住”，年末各大网站盘点，其中的新闻无疑都包括了房产。年初的“国五条”、城镇化，年中的“钱荒”来袭，多地上演“千人抢房”，年末的“自住型商品房”政策出台、全国多地的停贷、惜贷现象，以及小产权房的“转正”还是“下岗”。当然，让房产处于风口浪尖的还有以房养老试点的提出、应对“限价令”房企精装拆分变相涨价、还有全国房租已连续上涨47个月，无论哪一条，对于工薪阶层而言，“住”在2013年都是一个沉重的字眼。
那么在2014年这些情况是否会有所改善？例如实际出台的政策和预期有何差别？各地调控政策对销量影响有多大？制度变革的进度和影响会如何？融资成本是否会继续上升？等等一系列问题困扰着房企和有购房需求的人们，那么究竟2014年房地产市场会如何变化，是改革之年亦或是修复之年？年迈的供给是否可以迎合年轻的需求？高价地王背后，烘焙出的“面包”会否高出“面粉”价格？我们拭目以待!
十大标杆房企3000亿购地 分化导致土地市场炙手可热
2013年12月30日，第二次全国土地调查主要数据成果发布会在国务院新闻办公室举行，主要报告包括了污染土地治理、土地流转、农民征地补偿、土地城镇化快于人口城镇化以及城镇用地大多占用优质耕地等内容。
从刀耕火种的时代开始，土地就成了人类生活的根本，没有土地，我们的衣食住行都将成为泡影。对于房产市场而言，土地无疑是最具升值潜力的实体金融资本，四房企拿地破2000亿元就充分证明了这一点。据中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月26日，2013年十大标杆房企共计斥资3119.65亿元购地。
2013年的夏家胡同给本不平静的土地市场投入了一枚炸弹，一个在京城众多龙头中并不显眼的房企懋源，一夜间登上各大媒体头条。从拿地到摇号报名，仅3个月的时间，豆各庄地块被舆论和大众广泛关注，而涉及到自住型商品房的摇号规则及火爆场面，更是推高了豆各庄地块的知名度。
要说2013年度最受关注的地块，非农展馆8号地莫属。稀缺绝版资源在土地日益稀少的京城市场弥足珍贵，因此农展馆地块辅一问世便受到了多方关注。51.35亿、恒大，就这两个词已经足够上各新闻头条了，再加上2013年连续出让的三块东坝区域地块，使得东坝成为了各方关注的要点。该地块是2013年度总价地王，初入京的恒大大手笔豪掷于北京土地市场，人们既惊异于该地块的高总价，又惊异于恒大的意图。
可以说分化是本年度的关键词,分化格局体现为主流市场主流产品面临更大的增长空间,即一二线核心城市、针对刚需改善型需求产品成为市场关注重点。基于库存去化视角下部分区域市场量价齐升的继续演绎也有所支撑,递延至土地市场,尤其对于一二线城市而言,炙手可热的局面继而难以消退。
虎口夺食房企回归一二线城市 2014年以企业间竞争为主要格局
2013年面对不确定的政策环境以及快速去化后的补库存选择,房地产企业在市场份额、运营管控、杠杆水平等层面的变化愈发明显,龙头房企之间差距正在缩小,而其余房企无论在资金成本及管控能力上都愈发落后。另外,今年也从不少房企身上看到了产品、服务和营销策略的创新,未来房企的竞争领域将不仅限于成本和定价能力,品牌、服务、创新的细节也将决定公司的成败。
快周转的必要性使得更多开发商看好一、二线城市更为确定的潜在需求。预计2014年一、二线城市仍是热点。未来中国具备发展潜力的城市数量大致在50个上下。更多开发商选择深耕优势区域,同时适度回归一二线。
与上一轮中小开发商因市场受龙头挤压被迫进入矿产等资源领域不同,本轮龙头公司产业链上下游扩张来自对行业潜在天花板的提前防范。对银行、影院、医院、学校以及金融平台的争夺将是龙头公司真正成为城市构建商的重要基础。
房地产开发行业主要以企业间的竞争为主要格局。2014年优势的经营模式将决定公司的成长性,从三大方面寻找投资机会:1、优势的经营模式将决定公司的成长性,高速周转、全产业链和融资优势三大要素决定了公司中长期发展和盈利的能力。2、优质项目决定了公司的盈利性和可发展性,项目的区位、成本和产品结构是否利于去化是关键,另外对于持有型房地产企业项目的区位和质量决定了公司的可持续性和盈利性。3、在针对房地产的调控不断深入的趋势下,在房地产企业间进入竞争期的阶段,一个公司更需要有一个好的经营团队,一个好的经营团队应该体现在专业化、执行力和对成本的控制上。
放缓广义资产端的增速 降低发生银行业危机的概率
12月份城市商业银行普遍缩减了对公和个人的信贷投放,部分贷款移至明年1月,收缩和转移幅度与往年基本相符。部分银行为补充信贷量环比减少,票据开票量上升。价格方面,大企业贷款利率以基准或上浮10%为主,中小企业上浮40%左右甚至更高。年末票据贴现利率达到年化8%甚至更高的高位,企业贴现意愿较低。由于贷款利率上升,绝大部分城商行下半年息差保持平稳甚至小幅扩大。
信贷投放稳中偏紧,企业个人需求保持较强水平:大部分调研城商行都减少信贷投放,甚至下半月停止贷款,投放节奏符合年末规律,明年1月份信贷可能季节性放量。有调研对象表示,明年1季度信贷额度可能继续略微偏紧。需求方面,有三线城市调研对象反馈,当地住宅销售近几月较淡,导致开发商信贷需求增强。另外有东部沿海二线城市调研对象反馈,当地地方政府信贷需求依然较强。
我们处在银行业危机的边缘吗?——治本需要金融财税系统性改革,进行积极的前瞻性财务重组,但央行应当改进货币政策操作方式。彻底解决“钱荒”常态化问题需要银行真正去杠杆,放缓广义资产端的增速,同时降低期限错配。
但去杠杆需要时间,需要经济、财税体制等系统性的改革真正抑制非市场主体(如融资平台)的投资冲动,非货币政策能单独解决的问题。为了降低区域性和系统性金融风险发生的概率,央行在调控过程中会增加灵活性,稳定市场主体特别是大型银行的预期,尽量降低短期内发生银行业危机的概率。
2014年银行“融资及信贷结构”优化将继续收缩房贷,楼市成交增速将下行至个位数。若控制和化解地方政府性债务风险将缓解主要城市房价和楼市的压力。
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