马先生为了孩子上个重点小学，以高价买了一套“学区房”，事后才知房子并不属于他心仪小学的划片。因为合同中并未约定学区房条款，马先生退差价的要求也没有得到支持。类似的学区房纠纷在西城区并不鲜见，近几年，地处城市核心、教育资源丰富的西城区，二手房买卖纠纷也逐年攀升。西城法院今天通报了二手房买卖合同纠纷的调研，总结出十大类常见“风险房”，向买卖双方提示法律风险。

　　买学区房要写进合同

　　西城区的教育资源丰富，因此很多买房人都是奔着学区房来的。

　　马先生通过中介公司买了西城区真武庙一处房屋。买房时，马先生特意询问该房屋是否属于附近某重点小学的学区房，中介业务员从网上给马先生找到了以往该小学的招生简章作为确证，马先生立即签了合同，以高于同地区均价16%的价格买下了房子。

　　事后，马先生细打听才知道，自己买的房与真正的学区房一墙之隔，不属于该小学招生的划片范围。

　　马先生诉至法院，要求中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。

　　法院审理后认为，双方签订的房屋买卖合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。中介公司没有尽到谨慎审查职责，只被判退了中介费。

　　西城法院民一庭郭云燕庭长说，以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的目的不能实现，买房人有权要求解除合同，要求赔偿房屋差价损失等。

　　买卖在租房要弃权声明

　　很多二手房挂牌出售时都处于出租状态，买卖双方最容易忽略的是租户的态度。而事实上，租房人对租住的房子也有自己的权利。

　　李先生准备将自己名下一套位于西城区椿树园的房子出售，和买家签订协议时，房子还处于出租状态，租期未到。李先生和买房人谈妥，让租户住到租期，并将相应的租金给买房人。

　　可让李先生没想到的是，卖房不久，他却被租房人梅先生起诉，说侵犯了承租人的优先购买权，索赔10万元。

　　庭审中，李先生说卖房期间都是梅先生配合中介看房，作为租住人，他明知出售的事，起诉只不过是想免费多住一段时间罢了。

　　结合中介公司带人看房的证人证言，以及李先生与梅先生的通话记录，法院认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的，而且梅先生也没有证明自己提出过想买房，因此，李先生卖房并未侵害梅先生的优先购买权。

　　不过，郭庭长提醒说，房屋承租人在房主出售房屋时，确实享有以同等条件下优先购买的权利。虽然此案并未认定房主侵害承租人的权利，但为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

　　十类二手房各有风险

　　除了前文提到的学区房、在租房之外，其他八类二手房也各具风险。抵押房可能因卖房人负债等原因不解抵押，影响合同履行；低价的抵债房也许是高利贷非法转卖的产物，如不符合市场交易习惯，买卖合同可能会被撤销；共有房最大的风险在于夫妻一方擅自出售共同房产，买房时一定要查验房主婚姻状况，要求配偶白纸黑字同意售房；有多人户口的房屋如果出现部分人不迁出户口的情况，法院无法判令公安机关直接迁户，只能根据合同约定，判定卖房人有无过错及卖房人的实际损失判决违约金；央产房如果未办理上市手续，是无法继续交易的；由他人代理房主签订买卖合同的代理房，如果代理人并没有代理权，或超过代理权，甚至在代理权终止后仍代理签订合同的，买卖合同无效；拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨；遇到突然涨价的房子，买房人要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

　　二手房买卖纠纷将达峰值

　　根据西城法院的统计数字显示，二手房买卖纠纷逐年攀升，仅今年上半年，房屋买卖合同纠纷同比就增长了近40%，今年前9个月的收案量就已经与去年全年数字持平。预计今年房屋买卖合同纠纷的收案量将达到历史峰值。

　　为此，法院为购房者总结出一些共同的风险防范措施。

　　在购房前，第一步看房产证。看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。第二步看卖房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子是卖房人自住还是出租中，出租就要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。如果需要了解更多信息，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

　　此外，还要妥善签订购房合同，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况及时间节点，要约定明确，安排合理。尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。发生纠纷后，注意保留证据。

　　本报记者 孙莹J001