登场不到半年后取消 深圳6折人才房为何“昙花一现”

修订征求意见稿截图

　　近日，深圳市规划和自然资源局公布了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》。其中，涉及 “目前市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型”， 引发了各界广泛关注。

　　这意味着，去年11月才闪亮登场的深圳6折人才房，不到半年就将退出历史舞台。

　　曾经声势浩大、搅动深圳楼市的人才房，为何 “昙花一现”？

　　首批登场人才房去化率不足五成

　　作为中国改革开放的先行地，深圳是一座对人才十分友好的城市。

　　为了吸引更多的人才留在鹏城，2016年，深圳首次提出构建人才住房和保障性住房双轨并行的多层次、广覆盖的住房保障体系，并着手调整优化住房制度总体设计，开启第二次住房制度改革。

　　2018年，深圳出台相关文件，提出建立“4+2+2+2”住房供应和保障体系，即深圳的住房供应中，商品房占比40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房分别占比20%左右。其中，人才住房建筑面积以小于90m²为主，租售价分别为届时同地段市场商品住房租售价的60%左右。

　　此后，深圳在土地招拍挂中加入可售人才房用地。截至目前，深圳可售人才房项目达到约30个，可供应约3万套人才房。

　　去年11月，深圳推出首批6个可售人才房项目，共4422套房源，售价在20520元/m²元~44900元/m²不等。首批人才房共吸引了15294户家庭参与认购，但最终仅有1930套房源被选定，去化率不足五成。

　　自今年2月底以来，深圳第二批（2023年首批）共计11个人才房项目陆续发布，共计8510套房源。从深圳市住建局官网可以查到，位于南山的安居同乐馨苑共199套房源售罄；同位于南山、销售均价约6万元/m²的深铁熙府共2080套房源，其中二房户型除无障碍房源外全部被选定，但1015套三房户型仅选定155套。此外，据公开报道，位于宝安的新城华苑共2712套房源，5天售出2600多套。

　　诸多限制让人才房“遇冷”

　　尽管6折人才房自推出以来就是深圳楼市的热点话题，但是从两批次人才房的实际销售情况来看，市场反响不如预期。

　　哪怕今年人才房的申购门槛相比去年有所降低，一是将未婚购买可售人才房的年龄限制门槛由35岁降至30岁，二是放宽了对共同申请人的户籍要求，但仍然没有出现想象中的“疯抢”。

　　对于6折人才房的“遇冷”，深圳房地产资深研究者李宗苗认为，人才房的面市“生不逢时”。

　　“首先，近两年来深圳楼市低迷，当前仍处于深度调整中，很多刚需商品房项目都很难卖。虽然明面上楼盘降价幅度不能超过15%，但一些开发商为了回笼资金，用‘工抵房’等名目，以更低价格卖房子。因此，购房者的信心和预期不足，他们会觉得，目前楼市还在探底，商品房还有更多的降价空间，人才房的6折优势也就不那么吸引人了。”李宗苗说道。

　　其次，在李宗苗看来，深圳人才房在户型选择方面限制较多。比如，4人（不含）以下家庭只能申请2房。“三房的申购门槛要求比较严，能达到要求的人较少。这就造成目前人才房二房户型去化不错，而三房户型滞销。”比如深铁熙府项目三房户型去化率仅约15%。

　　此外，人才房的“遇冷”，还要归咎于它有长达10年的“禁售期”。根据目前政策，深圳人才房签订买卖合同10年后，可申请100%产权上市交易。如果购房者在这10年内有改善置换需求，或者变现融资需求，都会比较麻烦。而且目前深圳尚未明确购买人持有房子10年后申请产权时如何补差价。不确定性因素太多，让部分购房者望而却步。

　　住房保障思路向顶层设计靠拢

　　深圳6折人才房的“昙花一现”，除了市场表现不如预期，还有一个重要原因，在于深圳调整思路，全面向国家住房保障体系靠拢。

　　2021年6月，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计：今后，中国将构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主的“三位一体”住房保障体系。 

　　目前国内不少城市的保障性住房体系，都跟这一顶层设计较为一致。比如北京，早在2018年就推出“人才住房”，其主要为公租房和共有产权房。杭州之前的保障性住房体系是“三房三补”，其中“三房”即公租房、人才专项租赁房和蓝领公寓；2021年7月，杭州出台《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》，成为继北京、上海等城市之后引入共有产权房的城市。

　　上海易居研究院研究总监严跃进表示，一直以来，北京和上海等城市的保障住房主要包括保障性租赁住房和共有产权房，深圳则是采取人才房和安居房制度，此次深圳的改变，有向这些城市看齐的意味。

　　目前，深圳还有2万余套潜在的可售人才房，待这些房源向市场释放完毕，可售人才房将成为历史。之后深圳的可售保障房都将为共有产权房。

　　李宗苗认为，之前深圳人才房的定义，有些过于脱离保障房的公共品属性，而共有产权房则是“封闭流转”，公共品属性更强，因此深圳此番做出调整也在情理之中。在他看来，“就让市场的归市场，让保障的归保障”。