商业银行体制弊端依然存在，短视行为明显

　　房地产是一个离不开金融的行业，在当前我国房地产直接融资体系没有健全的情况下，开发商的巨额投资以及居民预期收入向当期需求的转换都离不开银行的支持。信贷资金流入房地产行业具有双重效应：一方面刺激产业的发展和繁荣，另一方面，可能带来资产价格的非理性上涨，带来泡沫。历史上的泡沫经济最后都转化为金融危机。在当前我国房地产市场上供需双方都会得到银行资金的强烈支持，消费信贷的巨额增长将居民未来收入充分转化为当前需求。供给方的贷款用于竞争性获取政府有限供应的土地，抬高了土地价格。在房地产产品具有区域市场势力的状况下，高地价转化为高房价，高房价又有消费信贷的支持，得以维持。当然，房地产市场的快速发展也给金融业带来了巨大的利润，据估计目前很多银行50%左右的利润与房地产有关。

　　随着房价的不断上升，金融机构内部隐含的潜在风险也在增加。一方面人们对很少发生的事件存在短视行为，用学术语言讲，人们会低估小概率事件发生的概率，即事件发生的主观概率小于实际概率。由于我国没有发生过真正意义上的泡沫经济，国外泡沫经济发生的频率也较低，因此经济主体都倾向于认为泡沫经济不太可能发生。另一方面我国银行实际利率低估，内部人控制现象严重，这些都会使得商业银行有动力向房地产业贷款。目前来讲，居民消费信贷的优良率是所有银行资产中质量最高的，因此各家银行都有动力大力发展消费信贷。其实优良率是相对的，消费信贷具有自身特点，在宏观系统性风险不高时很少出现违约，但当宏观经济出现泡沫经济时，消费信贷的风险会超过其他贷款。并且由于开发商在购房者选择消费信贷的金融机构方面具有很强的引导作用，很多商业银行为了获取消费信贷，在对开发商资信评价不高的情况下，也会对其发放开发贷款，这样就会存在较高的风险。在利率低估的情况下，在房地产行业的高利润率的背景下，银行内部人员具有很大的寻租空间。这样的寻租空间使得即使出现了开发商的资信风险，银行还会对之放贷。

　　调控房价，中央政府意愿强烈，地方政府动力不足

　　房地产市场是一个需要政府高度管制的市场，对房地产市场管理的好坏直接反映了政府的宏观调控能力。很多人知道，房地产价格过高对经济发展不是好事，这除了考虑到低收入阶层买不起住房会引起社会矛盾，更多考虑的是从价格上涨出现泡沫后带来商品价格信号扭曲，要素报酬分配不公而言的，并且泡沫到了一定程度必将破灭，定会给整体经济带来巨大损害，这已经被众多国家的历史事实所证实。当前中国房地产市场似乎陷入怪圈，房价要么快速上涨，要么可能出现房价下跌、经济下滑，介于两者中间的房价稳定或温和上涨似乎很难达到。

　　与其他商品不同，房地产商品具有区域垄断性。这使得房地产产业发展的大部分成果可以为地方政府所享。房地产发展带来的税收、就业、土地收入大部分转化为当地地方政府收入，而很难流失到其他地区。因此政府都有强烈发展房地产业的冲动。经营城市就是经营土地，城市面貌的改善、GDP的上涨，推动房地产业发展是最直接、最迅速的方法。地方政府在推动房地产业发展方面最常用的方法是：一是搬迁行政中心，将老的位于市中心的行政中心搬到郊区。与国外以市场为中心的城市扩张规律不同，中国城市扩张一般都围绕行政中心展开。政府搬迁既可以获得老城区行政中心土地转让的收入，也可以将新的行政中心周边的土地价格抬高，一举两得。二是控制市区土地供应，供应郊区土地，摊大饼式发展城市。这样的结果是郊区地价被抬高，郊区价格高了后，再推出市区土地，市区价格自然上涨。

　　对房地产市场的调控还存在两大问题：首先，由于房地产市场统计方法不规范，各地存在差异，用简单加权平均得出价格数据没有说服力，而且这样的数据完全在地方政府的掌控之中。如果政府觉得房价高了，完全可以多开发一些郊区的住房，因为一般说来郊区的房价较低，会拉低住宅平均价格。据说，还有地方政府将经济适用房作为地区平均房价的调节器，这个月房价高了就将经济适用房的交易也统计进去，下个月房价上涨慢了，就不将经济适用房计入。这样地方政府公布的房价永远是温和上涨。而老百姓实际感受到的真实房价远远高于地方政府公布的房价。其次，由于房地产业的管理涉及到地方政府的多个部门，房地产市场调控需要政府多个部门协调，协调成本较高。这样，职责不明确会大大降低调控效果，更何况到底房价涨幅多少叫过快上涨，怎样追究领导责任，也没有明确规定。房地产涉及计划、土地、金融、房管、建设、税务等多个部门，各部门之间容易扯皮。一段时间对地价推动房价上涨还是房价拉动地价上涨争论较多，这样的“鸡和蛋”谁先有的问题，是部门推卸责任的典型表现。

　　目前出台的政策，规范多于调控，部分政策效果可能事与愿违

　　事实上，政府对房地产市场的管理，分为规范和调控两步。规范主要是限制市场主体的违规、违法行为，建立一个信息透明、公正合理的市场环境。调控主要是为了实现政府的经济增长、社会公平等目标进行的有目的的管理。目前看似很多的政策出台其实真正用于市场调控的较少，规范多于调控。其实在市场发展早期就应该规范，目前主要任务是调控。当然这既与房地产产业比较特殊，牵涉的面较广有关，也与政策制定过程中上下配合的不够有关。其实房地产市场也是市场，是市场就要受到供求规律限制。控制房价总的指导原则应该是增加供给和抑制需求(主要是投机性需求)，因此调控政策必须围绕供给和需求两方面进行。

　　供给方面最主要是增加供给总量的问题，也就是政府要增加土地供应量。土地供应量增加了，市场自动会调低土地价格，开发商不会在土地大量供应的情况下仍使劲竞拍土地，地价自然下降，房价也会调整。而现在很多政策是从结构上调控，效果不明显。控制别墅用地，给人的感觉是别墅价格要涨，控制大户型比重，给人的感觉大户型价格要涨。结构调整不能解决根本问题，说白了市场中的真实消费需要仍很旺盛，只是很大部分由于价格过高没有转化为有效需求，即没有转化为有购买力的需求。在这种前提下供地结构或者产品结构调整效果不会明显。供给方面的另一个问题是经济适用房和廉租屋的供应问题，这方面肯定要加大供应力度，但是我们要考虑到低收入阶层的实际情况，在城市交通拥挤，没有私家车，远郊公交不方便的情况下，低收入阶层不可能住在远离主城区的地方。因此供应的经济适用房用地不宜太偏。

　　需求方面，其实主要是抑制投机性需求。抑制房地产投机需求，从税收角度上讲有两类：一是交易环节的税收，如营业税、契税；另一个就是保有环节的税，即物业税或不动产税。交易环节的税在抑制投机需求方面作用不明显，并且容易在买卖双方之间转嫁，在一个投机需求较大的市场中尤其如此，并且还能限制短期内的交易数量，这对控制房价更为不利。而保有环节的税收将会直接抑制投机性需求，国外房地产市场的经验早已证明了物业税的重要作用，并且也可以通过物业税，抑制外国投资者的投机需求，这方面的需求是当前部分大城市房价上涨的重要原因。

　　(作者单位：清华大学房地产研究所)