调控住房需求

　　调控住房需求尤其是投资性购房需求的政策取向，在7月26日公布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中表露无遗。这份文件相当清楚、完整地表明，转让商品房在减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，必须征收20%的个人所得税。并且，“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理”。也就是说，二手房个人所得税不再是自行申报，而是强行征收。这是迄今为止对个人投资投机性购房需求最严厉的“打击”。可以预计，除非在可见的一段时间内，投资者能清楚无误地断定，他投资的商品房价格涨幅能超过包括银行存款利率、个人所得税税率、营业税税率、契税税率以及其他手续费在内的总和，否则他的投资性购房行为就会十分理性地止步了。

　　对内地住房需求尤其是投资投机性住房需求的调控，去年新旧“国八条”早已明文规定，今年的“国十五条”则有所强化。主要是将90平方米以上住房按揭贷款首付从两成提高至三成，新购商品房5年内转让加征营业税等。由于我国贫富差距较大，部分居民投资投机性住房需求较为旺盛，对这部分需求进行导向性抑制，从理论上说有助于稳定房价。而前不久公布的建设部、商务部、国家发改委等部门《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，则将调控的焦点对准了外资购房需求。据专家说，上半年外资机构和个人在我国内地投资和购买建筑物约为40亿美元。从实际效果来看，调控外资的购房需求，可能更多是导向性的。有人称，外资和港澳台地区人士可以通过多种方法和途径来规避以上限制。但政策导向仍会对外来投资性住房需求产生一定的抑制作用。此前，外资购房总额虽然占销售总额的比例不大，但撬动系数较大，从而被认为是拉动房价上涨的一个不可忽视的因素。

　　“国十五条”提出的限户型、限面积、限价格，是一种范围更广泛的需求调控。一段时期以来，由于房地产市场持续繁荣，房价上涨较快，在许多地区催生了一种户型面积片面求大求奢的倾向，北京等城市的三居室面积达160平方米已相当普遍。商品房“三限”，尤其是要求必须是在“三限”的基础上进行土地出让，是对住房需求以量化的形式进行直接干预，如果这一规定被严格遵行，一部分住房需求必然要被暂时延搁。

　　观望之后的市场

　　而令地产商们惊慌失措的90平方米、70%两个数字，既是对供应的调节，也是对需求的调节。新规定必然会对整个房地产市场的供应和需求产生全局性的重大影响。此后，中小户型、中低价位的商品房将占市场的主体(70%以上)。这种供应结构是实行住房商品化以来所没有的。不仅地产商要适应这种改变，购房者也要适应这种改变。也就是说，90平方米、70%本身即是对供应和需求的双重调节。

　　土地出让要执行新的规定，套型建筑面积90平方米以下的住房要占70%以上，且必须限户型、限面积、限价格，要做到这些，就必然要修改现有的出让流程，这也是一个重大变化。国土资源部甚至还没有拿出规范性的样本来，目前还停留在调查研究的基础上。那么，现在是继续按以前的计划和程序出让土地，还是等国土资源部新的规范出台以后再推地？许多城市举棋不定。这势必影响下半年的土地供应数量，进而影响明年的房地产开发投资和商品房供应量。同时，按照建设部今年165号文件，90平方米、70%是实行总量控制还是落实到每一个具体项目，由各地规定。但是，目前除深圳、大连、成都等少数城市外，绝大多数城市尚未出台“国十五条”的实施细则，因此，当地的地产商们不得不停下来，既不拿地，也不推进项目开发，而是等待。