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房地产业步入中期整合阶段 2020年以后逐步衰退

www.zjol.com.cn  2006年08月23日 14:22:52  浙江在线新闻网站

  房地产行业和国民经济紧密相关,宏观经济、金融环境和政策环境都将影响到中国房地产业的发展,中国高速增长的宏观经济环境、人民收入水平的快速提高构成房地产高速发展的基本条件。

  2005年,我国人均GDP接近1352美元,城镇居民人均居住面积约为26.11平方米,根据世界银行研究表明,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP在800~4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000~8000美元时,房地产进入稳定快速增长期;当一国人均居住面积在达到30~35平方米之前,城镇居民将保持旺盛的居住需求。

  新制定的十一五规划纲要指出:到2010年,我国人均GDP将达到19270元(折合为2353美元),GDP年均增速达到7.5%,城市化水平由43%提高到47%。这些都为房地产行业快速发展提供了源动力。

  中国的房地产行业市场化是上世纪90年代初开始起步的。可以大致分为五个阶段:1990~2000年是初创阶段,2001~2005年是第一波加速发展阶段,而2006年开始调整、整合,预计2007年行业将开始经历大幅度的兼并整合,然后进入行业的第二波快速发展周期。而在2011年左右达到行业的90%饱和阶段,2011~2020年进入缓慢发展周期,2020年以后会逐步走向衰退。我们认为,目前中国的房地产市场正处于50%的拐点上,进入中期调整整合阶段。

  哈佛住宅研究中心启动大量的资源来进行了统计学的分析,分析表明,虽然利率和其他因素也对房地产市场构成影响,但毕竟是人在买房,人口数量是最能预测房地产市场的长期走势的。人口结构变化直接与房地产需求有关,而房地产需求变化又影响房地产周期变化。人口统计数量及结构很大程度上决定房地产行业的发展周期。

  据统计数据表明,1962~1980年中国处于人口增长高峰期,人口出生率一直保持在一个相当高的水平,尤其是1962~1970年。1962年人口出生率高达37.01‰,1965年高达37.88‰,1970年高达33.43‰。在1962~1980年间中国约有4.2亿婴儿出生。

  从上世纪90年代开始,中国婴儿潮一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。根据中国统计网数据,1995~2005年10年间我国办理的婚姻登记超过1亿对,这都直接导致房地产的需求不断增加,行业发展不断扩张,使得房地产行业发展经历了初创阶段后,在2000~2005年间快速进入一次加速阶段;进入2006年短期整合调整后,1962~1982年出生的人年龄在26~44岁之间,处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段,这种双重作用下,将进一步加快房地产业的发展,使得在2006~2010年间进入第二个加速阶段;到2011年,婴儿潮一代年龄结构对房地产发展仍存在一定的支撑作用,但他们住房需求趋势趋缓,这样房地产业将在2011~2020年处在平稳发展阶段。到2020年以后,人口对房地产的支撑作用越来越弱,房地产也将进入到衰退阶段。

  目前国房四大指数中仅销售价格指数保持同比上升,其他三个指数较上季度和上年同期均出现了较为明显的回落,处于1998年以来的最低景气水平,这标志着房地产发展真正进入中期调整期。根据前述的研究和分析,我们预计2006年下半年开始行业将经历大幅度的兼并整合,好比凤凰涅槃,然后重铸行业集团,进入第二波发展周期。

  最后,再对未来的市场趋势作一个判断,从需求来看,人均GDP在不断提高,适龄房地产消费人口数量也在增加,消费者的质量和数量都在不断提高,需求趋势增加;从供给来看,土地资源的稀缺性、设计标准的提高、原材料价格提高等,这些都会导致供给成本的提升。单从供给和需求的关系来看,需求在增加,供给成本也在增加,而供应趋于减少,必然导致价格的上涨。虽然随着行业集中度不断加深,规模化将会使得供给成本也会相应减少,对价格的上涨有一定的抑制作用,但总体来说,在随后的几年内其价格还是会上扬。文 新汉业不动产机构执行董事赵云飞罗勇成


来源: 东方早报 作者: 赵云飞 罗勇成 编辑: 何始玉
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