事件回放"契税新政"一石激浪

　　本月初，“惠山新城精品楼盘推介会”在江苏省无锡喜来登酒店举行。与以往不同的是，此次推介会由无锡惠山区政府出面召集，邀请上海绿地、泰富投资、上海复地、顺驰地产、龙仓置业等五大开发商前来参加。推介会上，惠山经济开发区管委会抛出一条重磅消息。其具体内容为，从当日起到今年农历年底前，在惠山新城购房，将根据购房者的具体购房面积，提供2～4%的契税优惠。一时间，惠山区政府“契税新政”救市的消息传遍无锡城。

　　惠山经济开发区管委会招商局具体负责开发区的房地产招商工作。对于刚刚宣布的“契税新政”，招商二科的科长赵明华告诉记者，目前对新城内开发商宣布的仅仅是，购房面积在144平方米以上的，可享受一半的契税优惠。目前大致的思路主要是由惠山开发区的财政对开发商进行补贴，由开发商将补贴部分再退还给购房者，政府也将根据开发商楼盘的开发和销售情况对开发商给予财政奖励，但这一政策只是阶段性的，不可能持续很久。

　　目前，政策具体内容还在研究当中。

　　走马新城市民叫好却难叫座

　　售楼先生松了口气

　　“契税新政”亮剑，在市场上产生了很大的反响。在惠山新城首期已经交付的金都花园，销售主管韦传利告诉记者，这一政策公布以来，前来咨询和购房的市民有了明显增加，不少人都前来咨询这一问题，一定程度上增强了买房人的信心。他说：“契税不需要我们开发商来承担，我们希望越优惠越好，毕竟我们二期和三期的楼盘还等着开盘销售呢。”

　　无锡龙仓置业是月初参加“惠山新城精品楼盘推介会”的开发商之一，它和其他四家与会的开发商目前的住宅开发总量占到惠山新城总体量的60%。在龙仓置业开发的加州洋房售楼处，置业顾问张瑞南告诉记者，他自己也担心现阶段无锡地区对惠山新城的消化“胃口”究竟能有多大？他认为，政府出台“契税新政”无非是想表达政府强势支持惠山房产发展这一信号。这一政策至少给他和客户沟通上增加了筹码。“现在最让我们售楼人员头疼的就是与客户沟通只能‘空对空’，目前惠山新城各种配套都处在起步阶段。对客户只能在口头上描绘今后惠山新城宏伟的发展蓝图。现在有了契税优惠，我们销售工作的压力减轻一些。”

　　市民买房更重地段

　　前来看房的张先生告诉记者，他是通过开发商短信广告，得知迎国庆推出特价房消息才来看房的，看房时才得知“契税新政”。售楼小姐帮张先生算了一笔账，按照张先生现在购买的147平方的住房，3000元/m2的价格，张先生应该缴纳1.76万的契税，按照契税优惠的政策，他可少交8820元契税。“我当然希望是越优惠越好，这个政策对我们购房者而言是一个利好消息，”张先生说。

　　在加州花园看房的黄先生告诉记者，前不久就已经听说“契税新政”的优惠政策，在家人的催促下今天特意赶来看房。他认为，惠山新城目前最大的优惠就是房价便宜，未来发展前景也相对看好。尽管自己在市区黄金地段已经有一处房产，但还是希望在价格优惠的条件下再买一套房产，“契税新政”的出台提高了他在惠山购房的积极性。

　　采访路上，的姐王女士得知记者要去惠山新城，却不知道具体位置。她告诉记者，她一个月也遇不到一个乘客去惠山新城，她自己也没有去过。当记者表示要去惠山新城看房，王女士表示惊讶，并建议记者“慎重考虑”。她说，惠山新城位于无锡最北端，无锡人买房喜好东南方向，很少有人会选择北端。

　　在复兴路房产交易大厅，不少前来咨询或者办理房产的购房者都听说了惠山“契税新政”的大致内容，但不少人对该政策缺乏“热情”。一位在二手房市场淘“婚房”的万先生告诉记者，买房关键不是契税优惠多少的问题，而是生活环境是否合适，居住成本是否合理。尽管自己购房属于刚性需求，但不准备选择在惠山新城，毕竟地理位置较为偏僻，生活和工作上都很不方便。记者采访中了解到，像王女士、万先生这样，对“契税新政”表示欢迎，但对在惠山新城购房却暂不考虑的人不在少数。

　　背景回顾五年磨"剑"市场遇冷

　　新城目标：打造无锡副中心

　　惠山新城坐落在无锡市最北端，位于沪宁高速、锡澄高速和锡宜高速的交会处，是惠山经济开发区主体项目。比起无锡滨湖开发区和新区开发区，惠山开发区是省内起步较晚的一个开发区，明年2月将迎来建区5周年。按照无锡市区域调整和新一轮经济发展的要求，惠山新城将成为无锡特大城市规划蓝图中的副中心。

　　自2003年启动建设以来，惠山新城这块“热土”就受到了全国地产巨头的共同关注。顺驰集团、上海复地、上海中建、上海龙仓、徐州华厦、昆明百大等多家开发企业先后落户惠山新城，也正是这些地产大鳄的进驻，惠山新城的建设风生水起。如果说，惠山五年磨一“剑”，房产开发就是这剑上最“锋利”、最亮的一刃。据赵明华介绍，截至目前，已经有来自16个国家和地区的40多家外资企业在惠山落户，总投资达到3亿多美元。惠山新城的建设也是基于惠山开发区“坚持城市化带动产业化，以产业化促进城市化”发展思路。没有房地产开发就没有惠山开发区的产业发展，坦白地说，惠山新城如果没有“人气”，惠山开发区就少了份和谐。

　　无锡金都是较早挺进惠山新城的开发商，从2004年中央金都花园动工建设以来，去年一期多层已经正式交付入住，也成为惠山新城最早有“人气”的楼盘。顺驰理想城、龙仓加州洋房等项目一期开发的楼盘都已先后开盘。记者了解到，今年底明年初，惠山新城将迎来一个各大楼盘开盘入住的井喷期。

　　“惠山新城的发展正好经历了国家宏观调控的‘暴风雨’。随着各大楼盘的开盘和交付期的日益临近，如此大的体量我们自己多少也有点担心。”赵明华坦言，“去年新、老‘国八条’推出时，我们还没有感到太大的压力，但今年的‘国六条’、‘国十五条’，还有加息等政策的出台，我们觉得惠山新城的房产销售难度越来越大，随着国家对房地产的宏观调控战鼓一声比一声急促，新城楼盘销售压力也步步紧逼。”

　　销售现状：不少开发商被套

　　无锡顺驰地产有点公司策划部经理牛延青告诉记者，2004年顺驰入主无锡的时候，主要是看中惠山新城的未来的发展前景，特别是开发区政府对新城开发的支持力度。不管是顺驰还是惠山政府，大家都在合作上一拍即合。目前顺驰一期已于去年9月开盘，今年年底前就开始正式入住。目前老百姓对惠山新城交通建设、市政配套以及商业配套等环境不是很满意，这也是目前顺驰等开发商售房中遇到的最大瓶颈，目前国家宏观调控的政策还未“见底”，老百姓还在观望，随着楼盘的逐渐竣工，特别是入住时间的推进，这一问题更加显得紧迫。不仅仅是开发商着急，政府也十分着急。

　　与当初惠山新城开建时各路开发商纷至沓来相比，目前惠山楼盘销售的表现开始令开发商头疼不已。一位不愿具名的开发商老总告诉记者，当初投资惠山新城正是看中了惠山的远景和优惠的政策，这几年政府大力发展基础设施建设，给新城带来不少生机，但真正在惠山新城买房置业的人并不多，这样下去，可以毫不隐讳地说，不少开发商将被“套牢”。现在惠山开发商已经集体“抱团”，通过降低房价、开放会所、集体促销等方法自救，但目前看来成效并不明显，有些楼盘虽然已开建二期，但一期的表现欠佳，二期也是勉强在建。

　　赵明华告诉记者，目前主要问题是在宏观调控的背景下，老百姓抱着“买涨不买跌”的心理，持币观望的情绪越发浓重。目前惠山新城的楼盘均价基本上都在3500元左右，这比市区要便宜近2500元，比湖滨新城也要便宜近1500。“现在政府出台购房契税优惠的政策就是希望打破购房者持币观望的‘坚冰’。”

　　观点交锋政府"救市"褒贬不一

　　“救市”无异“饮鸩止渴”

　　房产管理局政策法规处负责人对“契税新政”表示“不以为然”：契税优惠对购房者的决策的影响不大。购房者大多综合考虑，这样的优惠算下来也就1至2万元，和40多万元的房价相比只是小利，而购房者更多看重地段、交通、生活配套等方面因素。从另一方面看，该政策出台和国家大的宏观调控的形势有所抵触。他认为，该政策在实施中不同楼盘应该区别对待。在去年契税政策实施前面世的楼盘，受到新政影响的，政府可以给予契税的优惠。而在这之后的房产，则可以另当别论。

　　无锡某房地产投资顾问有限公司一位不愿具名的分析师认为，这种行为干预了市场机制的正常运行，违背了宏观调控的初衷，“契税新政”有让房产调控成“空调”嫌疑。他说，目前在长三角，楼市调控正在遭遇地方、银行与开发商的“多向突围”。在房地产宏观调控效果逐步显现之时，房价涨势相对于前两年已经有所控制，在这个时候政府“救市”无异饮鸩止渴。

　　政府适时“托市”很自然

　　无锡市房产管理局市场管理处马泽发认为，惠山新城的楼市前景不错。“契税新政”的出台是政府出于防范风险的考虑，在目前环境下，政府伸出“有形之手”来调控市场，可以给房地产市场适当的引导。“房地产本身就是一个政策性很强的行业，其健康发展不仅需要发挥市场机制的调节作用，还需要政府有形之手的适当调节。”此外，他还建议，除了契税上的优惠，是否可以在户籍、房贷等其他方面可以优惠政策。

　　全国连锁中介“我爱我家”苏州分公司运营部经理王锋认为，惠山新城的做法和早些年苏州园区、新区的做法如出一辙。2003年以前，苏州工业园区和新区房地产发展过程中，也曾经采取类似的政策手段。当时，苏州园区不少楼盘就享受了免除契税的优惠，新区则只收取1%的契税，新区甚至在年底的时候将个人所得税退还给在新区贷款的购房者。对于“契税新政”，他认为这只是地方政府为了发展当地楼市所采取的短期特殊手段，和目前中央宏观调控精神大方向并不违背，地理位置相对偏僻的开发区，需要的就是聚拢人气，地方政府暂时牺牲地方财政收入，获取的是今后更长远的发展。

　　江苏房地产业界权威专家，苏州科技学院房地产研究所所长盛承懋教授认为，惠山区政府适时推出“契税新政”也很自然。国家现在的宏观调控有一个目标确定性，即房地产资源要得到优惠配置，开发项目要选择合理区域，要对特殊群体所有关注等。只要不违背中央宏观调控的目标性，特殊区域采取的特殊房产政策是可以理解的。从这一点上，与其称政府“救市”，倒不如说是政府“托市”或者“引市”更为贴切。惠山新城房产的发展，有一个过程，需要有人气的聚集。这不仅需要开发商让利给消费者，政府在必要的时候也应该让利给消费者。